二手房的购买经验

追加修改(2016-12-28 22:34:44):
感谢值友们点赞打赏~ 看房购房经验系列受到的关注度出乎意料。 接着篇一购房经验，干货分享篇二：看房购房经验已经出炉~ 篇二分享 二手房&新房的看房细节及注意点，篇尾提炼了部分篇一有料的评论。 相比较，篇二增添了更多看房和购房细节，帮助大家运筹帷幄、决胜千里。 再次感谢值友们滋糍~ 祝大家买到好房~

本原创普遍适用于生活工作在一线城市、刚需住房、无看房购房经验、以实用主义为主的准房奴值友们借鉴。土豪可围观；炒房、行业低素质批评家请点右上角。

郑重提示：本篇记叙我从看房到过户的经历和总结出来的经验，参杂是我个人看法和建议，可能不够系统客观，因此自身情况不同的值友需在参考时注意思考和甄别。

前言：装修原创霸屏，装修技能点满，可没房怎么办？ 本文纯干货分享二手房购买经验，不添水！学成的值友可少走弯路多省钱，把握正确的姿势买到合适自己的房子

正文开始之前有必要介绍背景，本人非壕，收入略高广州居民平均线。看房时长约半年（凭印象回忆当时广州二手房价平均线：天河3.3w、番禺1.6w、海珠2.1w、黄埔1.5w，其他区未关注）

▼网上找的图（侵删）

正文目录

一、看房准备

1.什么样的房子宜居

2.看房开始

二、买房准备

1.中介、业主、按揭公司

2.公积金贷款

3.税费杂费

三、二手房购买流程

四、花絮废话

—————————以下纯干货—————————

一、看房准备

决定买房之前一定要充分认识钱包和需求之间正相关的函数关系。房屋要求定义很广，该部分只讲我认为宜居的房屋。明确的定位能更快遇到心仪的房子，不想折腾一番瞎看房价蹭蹭涨，那现在摸着自己的钱包开始思考：你能对房子有什么要求？

1.什么样的房子宜居

1）朝向

很多和我一样的愣头青年开始东西南北不分，不理解为什么朝南/东的房子贵。一张图告诉你原因（注意房屋影子，寓意能晒到的阳光，然后自己脑补不同朝向的房子接受阳光的情况）

还看不懂的话就请记住结论：天朝地处北半球亚热带和温带，房子朝南的一面一年四季都能享受恰到好处的光照（夏天热，晒面小、冬天暖，晒面大）；如果房子朝北，呵呵阳光和你无缘；朝东，还好，早上能看到朝阳；朝西，午后，毒辣的阳光足以把你烤焦。

广州地处天朝之南，南面临海，春/秋两季恰逢南风天，地砖墙面潮得能渗出水，此时朝北的房子长蘑菇青苔绝不忽悠。其次广州虽处亚热带毗邻热带，如果你不想住在午后就变成烤箱的房子，要么别考虑朝西，要么常开空调 。总而言之在北半球买房，朝南是一般情况下最优选择。

2）采光、通透

采光顾名思义就是不开灯的情况下，房子亮暗程度。看大妈装修贴就能感受到采光好的房子不加灯饰都可以美得像工艺品。虽说灯饰可以一定程度弥补这缺憾，但美在于自然，所以说采光是影响住房舒适度一大要素。

在空气质量相对较好的广州，房屋通透是绝对的加分项。通透的房屋加快空气交换，快速排出房内异味&有害气体（如甲醛）。天朝气候的原因，南北通透通常是最好的户型，居住舒适度加成远高出空调+空气清新机。

3）户型设计

学会看户型图对能快速判断一套房有无进一步了解的需要。

如图是很标准的小三房户型设计图，基本从图形比例上即可看出该户型两厅三房一卫，厅出阳台朝正南，房间朝东南，通透。这是我很喜欢的一类户型，具体采光和通透情况因楼层高低、户数设计不同需要实地观察，那就可以计划下一步看房了。

更多时候网上找到的二手房户型图是这样子，甚至比这样更粗糙。长方空框表示窗户，房屋面积结合图形比例大概可以感受出房间设计。结合图片和文字介绍判断户型能否接受。

看户型需注意的几点是：天朝房子有所谓的公摊面积，一般2000年之后建的房子公摊2成左右，即花100方的钱，只能用80方 电梯房公摊率普遍大于楼梯房。

其次要特别留意厨房是否为开放式、是否有窗（油烟问题），卫生间是否有窗（异味）。以及认真看房屋介绍，业主是否曾改过房型。

2.看房开始

看房是件体力活兼脑力活，意志不佳及选择困难症患者甚至会觉得看房是种精神折磨。但买房毕竟是大事，好事多磨，做好心理准备是前奏。

看房时长约2-6个月最佳，看房时间短了经验不足，时间长了房价上涨影响购买心情。看房地域在可选范围内尽可能大，要相信总有更好的选择在别处。看房数量应保证20套以上，多多益善。多向本地的朋友询问请教，他们在当地生活够久才知道购房雷区（如：烂尾楼、建工质量、废水/废气污染…等）。注意做笔记，不然看得多易混淆

事先做足功课，充分利用线上中介网站：如链家（推荐），房天下，Q房网等。对房区情况建立大致了解，清楚自己预算买得起的是什么样的房子。

要记住自己的目标是在一次次被现实打脸后才变得清晰，除非土豪别把目标定死，你对房屋每个要求都需要花钱买单。

目标越清晰对你买到心仪的房子越有利，这个阶段可以多联系房屋中介，告诉他们你对房屋的具体需求、价位，很必要买多一个电话号码，因为暴露给中介的电话会被打爆。加中介微信，他们会经常在微信朋友圈发布最新的房源，以及各种房价即涨的软文。有空常问问有无房源推荐，他们会把户型图，房屋简介发给你，不会太详细，但基本够你判断是否需要进一步了解。也可经同事朋友推荐房区再询问中介是否有房源。

给大家参考我不断修正后的目标二手房：买得起，近地铁（方便上班），不能太旧（2000年后建成），采光好，通透，朝南/朝东，两房及以上，户型方正，电梯房，学区学位，商业配套，房屋景观…（需求刚性由左自右递减，加粗为刚需条件，下同）

不接受条件：各种污染不宜居，朝西直晒，噪音（近高架桥），复式（楼层低感觉压抑），开放厨房，卫生间无窗…

锁定目标后中介推荐的房源就不多了，而且多数符合预期

二、买房准备

1.中介、业主、按揭公司

中介：很多人可能想问，购房是否需要中介？我建议大城市买二手房最好要找，因为房源普遍控制在他们手上，并且建议找名见经传的大牌中介。对比过大小中介从业人员专业素养，大牌中介水平差别不大，小牌中介水平不稳定。为最大程度避免诈骗发生，也建议找大牌中介服务。至于服务质量需购房者多家对比。

购房是件时间跨度很长的大事，特别是涉及协助业主赎房产证需要提前给出大笔金额。万一房屋产权混乱，业主携款潜逃，拉上中介多少是个索赔的对象。

那么拉上了中介，服务费是不低的。一般情况中介会告诉你，中介费3个点即成交房价的3%。

但记住。中 介 费 可 以 谈 ！

别贰乎乎就听见中介吹他们多专业多牛逼。要知道佣金一个点就顶你几个月半年的工资！

怎么谈？

了解清楚房源是否独家？非独家那就说明有市场，有市场就有竞争，你就可以找佣金低的。

服务是一样的，中介扮演的角色无非是告诉你这有套房卖，带你看这房子，帮你和业主磋商交易价格，帮你查册做网签，交税、过户时做个陪同指导然后服务就结束了。整个服务链加起来也就这么些。

所以放开了去谈。建议要求分期付款，防止中介收钱后怠工。中介如需你先付清才干活，那一定要签合约，约定中介具体工作内容、期限以及违约条款，相信我，事先多考虑，事后少费心。

专业负责的中介会是购房过程中的润滑剂，能给你推荐优质合适的房源，能协助磨合你和业主的关系，并在关键点之前告诉你该准备什么，怎么做，为什么。

利用好中介这个角色来协助磋商价格。遇到心仪的房源不用急着面谈，让中介与业主先沟通，一步步靠近双方能接受的价格，再约业主沟通交易细节等问题，顺便可以再砍砍价

业主：整个交易过程和你最密切相关的角色。业主人品决定交易的基调。

所以和业主接触请留下好印象，小事上相互理解，和气沟通。因为交易是双方的事，一方不爽，全盘皆吹。

面谈需要确定的内容一般有：房屋细节情况（产权？租期？），房价，付款方式（首付，贷款形式），交房期限，户口迁出时间（学区房注意！）…等。如果这些谈妥，接下来可商量交付定金，签购房合同（建议选择三方合同：你、业主、中介）

签购房合同前要仔细看透每一项约定。中介都有自己的合同模板，里面提及了多数交易过程会面临的情形，和业主边商议边填写。合同末尾可加入其他和业主约定的交易细节。

留意购房合同对违约金的表述。法律规定违约方需双倍退还定金，购房合同有可能写“守约方有权要求违约方支付房款10%的违约金”。守约方可以选择对自己有利的一项。房价暴涨期，违约情形很常见！

合同签字按手印后具有法律效应，是将来维权用的有力武器。虽然大家都不希望走到那一步。

面谈过程不必花太多时间纠在房价，交易细节更需要时间商榷。各有各的难处，多多相互理解。

好沟通的业主一样可以成为朋友。

按揭公司：出现在你需要贷款的时候。

他们就是跑腿的，也仅仅只是跑腿的。任何资料都需要你亲自提供，亲自填写，亲自签字，亲自确认，亲自领取，但他们的报价是你贷款额的千分之六。

---怎么不去屎啊，快递公司都比你们快，收费比你们良心！

以上是亲历过一家按揭公司后我想对那家公司说的话，仅代表个人观点。

所以对于贷款这事，我是不建议找按揭公司。因为事后我才意识到如果你是商贷，银行巴不得你来贷款；如果你是公积金贷，公积金中心属于政府机构，办事时效写在制度上。老老实实提供银行、公积金中心需要的所有资料，按流程走，我觉得不需要再有按揭公司插一手。除非你忙到没时间自己跑。

下面第一视角直播某家按揭公司的工作情况：（引号内为按揭公司人员的答复，有删减但基本如实）

中介推荐的这家按揭，说是和它有合作，它们办理快，公积金贷2个月内，加急1个月。遂决定叫按揭。按揭人员到。“您的情况可以办理那么多贷款，2个月内可以出同贷书，收费为贷款额千分之6，给您去掉零头，不能再低了。需要加急的话还需要3200加急费，加急1个月内就可办好”。当场交钱未加急，然后等待。

三周后询问进度如何，“请问您加急没有，没有的话没那么快呢”。四周后询问，“您的案正在办理，之前送评的评估结果银行不认可，我们尽快办，应该半个月后可以”。六周后询问，“哎呀，刚问同事，您的无房产证明过期了，您尽快打一份过来我们给您加急办”WTF？？？顿时就火了，要客户催问才知道过期了！？但也只能老实去准备资料。七周后终于收到公积金受理短信，顿感比较放心，应该不会出问题了吧？图样…第九周查询公积金进度由中心领导审批突然变成了网点初审！？WTF？？？联系按揭“很抱歉，那家评估公司把房屋信息填错了，我们改正后已交给公积金审批，我们在加急办”。十一周终于收到审批通过的短信，十二周前往公积金中心签字拿到同贷书。

呵呵。按揭服务心里有数了吧。好在业主那边比较体谅，期间也一起不停催促按揭。这也体现了和业主交好的重要性。

如果你不想掏了银子还要供大爷一样伺候按揭，建议自己充分了解贷款流程后，自己办。

实在抽不出时间跑贷，那记住我的血泪经验。

别轻信口头所谓办的快，任何保证，一定要拿合约白纸黑字写下来，注明违约条款。

加急的意思是按揭公司优先帮你处理资料，公积金中心从未有过所谓加急贷款业务！所有的公积金贷款申请都是按照统一的程序办理。

狠砍按揭费，他们的工作比中介还没技术含量。别一次交齐钱，流氓公司不值信任。

记住有家金融公司名叫竞宇

2.公积金贷款

公积金贷款年利率约3.3%，商业贷款八五折后年利率约4.3%，广州个人公积金贷款最高60万，夫妻双方最高100万，二手房最长贷20年，越新的房子可贷越久。如果公积金贷款60万，20年，那么等额本息月还款额约3400，利息共计21.6万，较商业贷款节省了7.2万的利息。

所以如果你能争得业主的理解和同意，你能选择公积金贷款，这是业主给你莫大的宽容和支持。因为这只是你省钱了，而业主需要多等你一个月公积金审批，过户后还需多等15天甚至个把月才能收到房屋尾款。

在此对那位业主致以真挚的感谢。

公积金中心属于政府行政部门，本着为民服务的态度，在业务公开方面做的还是比较好，大家可前往广州公积金官网学习贷款姿势，推荐关注公众号，可随时查阅审批进度。

审批进度自收到受理短信后，分别为：网点初审→网点复审→中心初审（时间最长约一周）→中心复审→中心领导审批→打印合同→收到审批通过的短信（签合同拿同贷书，交税预约过户）

附审批流程：

贷款方面以银行、公积金中心官方说法为准，不同地区、不同银行稍有不同。祝各位贷款顺利！

3.税费杂费

网络搜索，觉得这个说法很全面：

一、契税：（一般由买方缴纳，双方另有约定除外)
1、买方首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳；
2、买方首次购房90平方以上（含90平）144平方以下的房产按照1.5%缴纳；
3、以下情况按照3%缴纳：
（1）144（含144平）平方以上 ；
（2）买方不是首次购房 ；
（3）车库 ；
（4）非普通住宅（商业用房）
二、营业税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）
1、房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税
2、房产证不满2年，按照5.5%缴纳营业税；
3、房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.5%
4、商铺差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.5%
三、个人所得税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）
1、房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税
2、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年，按照1%缴纳
3、商铺按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率20%

其余是一些类似工本费之类的小金额约几百，过户时按照房管局工作人员要求刷银行卡付款。

三、二手房购买流程

前期：

缘分看到好房 → 查册房屋产权（中介可代劳） → 约谈业主 → 签订购房合同 & 交付定金 → （约一周后）网签 → 网签成功即可开始办理贷款

中期：

办理贷款大致流程（银行贷款申请-评估-贷款审批-公积金审批-签贷款合同，拿到同意贷款书），时长估计两周至两个月

后期：

签合同后即可交税 → （完税第三天可预约两天之后的时间过户）过户 & 银行柜台给首期款（扣除定金），并打印转账凭条公积金放款用 → （约两周）出新房产证 → （进入抵押环节）业主等待放款

期间注意：

〇房屋流程各地可能稍有不同，以当地房管局文件要求为准，不懂也可问中介。

〇每做一个动作都要留下相应的依据或凭条，尤其是涉及了金钱转移的动作。

〇定金&首付直接打给业主，不建议中介转交

〇房屋是否满两/五年可根据房产证上的时间或是业主当时交契税后的发票时间。

〇网签防止业主一房多卖。根据网签编号可在阳光家缘查询到网签内容。

〇有关公积金的任何疑问拨打12329，别轻信按揭的鬼话。

〇无房产证明自打印时间算起，有效期一个月。

〇公积金只能预约上午过户，广州市房地产交易登记中心的办公时间是：星期一至四：上午：9：00-12:：00，下午：1:00-5:00 星期五、六下午不办公。缴费只能刷卡。

四、花絮废话

折腾了半年也算搞定了人生一件大事。期间很感谢出谋划策的朋友、同事。很感谢业主的体谅和理解，当业主提出想住多一小段时间，我很愉快答应了，各有难处相互理解。业主本人为某领域大咖，文化素养，精神素养，艺术修养都高乎常人，偶尔还向他请教专业问题。

所以看房也是有缘分的。

供房之后，生活水平断崖式下跌。除去房贷，每月到手不足广东地区最低工资标准。这酸爽，只有房奴能懂

本篇分享至此结束，买房事大，不能面面俱到，有疑问可留言，尽所能为值友解忧！

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