读书笔记 篇一：《千万别说你懂买房》读书笔记（一）

创作立场声明：工作以来，在跟房子相关的事宜上遭受了不少社会毒打，无论是租房还是买房。在看完《千万别说你懂买房》这本书之后才发现，有些毒打是可以避免的，或者说在遭受毒打之后，能够采取措施降低损失。希望大家在买房之前能够去读一读这本书，做好知识储备，少走一些弯路。

写在前面

本文主要内容都是摘录自《千万别说你懂买房》，如有侵权，请联系我删除。

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进入正题

一、房子，买还是不买？

关于买不买房的讨论，都是基于刚需人群的第一套房而言，买房投资不在讨论的范畴。

首先插入一个B站UP主的关于“年轻人是否应该尽早买第一套房”的视频，感兴趣的同学可以移步观看。

回到本书的观点，一线城市的房子能不能买？纠结买不买房的关键在于：房价的涨跌，这是普通人左右不了的，也是预测不了的事情。如果房价暴涨，我们自身能力不够，或者在掏空 6 个口袋之后依旧不够的情况下我们也无能为力，就不用态纠结了。

刚需人群能否买房，主要就是看你有没有足够的能力偿还住房抵押贷款。这里说的可不是你现在能不能偿还，而是你在房价暴跌的时候能不能偿还。房价暴跌，总是和经济危机携手而来。经济危机，又总是伴随着大规模的失业。所以现在摆在年轻人面前的问题就是如果发生了经济危机，你能不能生存下去。如果不能，身上背的住房抵押贷款就会让你无法喘息，如果能，你就可以熬下去。

对于凑够首付，并且具有抗风险还贷能力的的，那就可以买房。

如果一线城市买不起，要不要逃离京、沪、广、深？其实这是很好的选择。

在我们这个时代，从一个城市到另外一个城市的时间和金钱成本都已大大降低。年轻人不要一辈子只待在一个城市。就算你只能待在一个城市，至少心里要明白，你是可以流动的，你不需要被户口和观念限制在一个地方。

你可以现在就在家乡或者不错的省会城市物色一套好房子，把它租出去，然后在北京租房子，创业几年回去过潇洒舒适的生活。长远来看，如果经济发展得好，本地一样有机会。如果经济不好，你在北京抗打击能力更强，既解决了北京无房问题，又多了一个选择。到了必须做出去留选择的时候，选一线，把二线房子卖了做首付；选二线，终止租约回去住！

本书的作者在关于买不买房这件事情上，跟视频中的观点有很多类似的点：刚需，有能力在一线城市买的，买就对了。买不起一线的，回去买二、三线城市。管它短期是涨是跌，我们只是拿来住的，在没有发生经济崩盘等黑天鹅事件的情况下，大概率能抵御通货膨胀。

二、二手房怎么买

1. 买房资格

买房的第一步，是要有购买资格。在全国限贷、限购的大背景下，购房人要取得购房资格，一般需要有本市户口，或者缴纳一定年限的社保。

对于具备购房自购的买房人而言，这不是问题。对于那些即将要获得购房自购，但是还未获得资格的人来说需要额外小心。政策随时可能变化，可能还有 1 周就交满社保可以具备买房资格了，第二天就出台增加社保缴纳时长的新政策。我有一位同事就因为这样的政策，在签合同的前一周失去了资格，现在在跟房东打官司退定金。

在尚未获得购房资格的情况下买房，风险必然是存在的，买房人要做好因自己不具备购房资格而违约的心理准备。

2. 买房资金

买房肯定要准备好钱，倒不是说所有的资金立刻都要到位，但是购房人务必提前把可调动的资金规模搞清楚。充裕的资金是快速订购房子的基础。

• 定金

• 首付款

• 尾款（贷款）

• 中介费

• 税费

定金是买房交的第一笔钱，是购房人支付给业主的。在这之前，中介带你看房是不要钱的，服务全部免费。定金的意义，就是一旦签了定金合同，对方收了你的定金，就必须把房子过户给你。只要违反了定金合同的约定，对方就要双倍返还定金。

定金交多少比较合适？5万元、10万元都可以，如果你能力不错，我觉得定金越多越好，但是法律规定定金的数额是有上限的，上限是总房款的20%。当然如果你毁约，这个定金也会拿不回来，而且有的房主本身就是骗子，收了定金人消失了，房子还是买不到，所以交5万元左右的定金是比较常见的情况。只交一两万元定金的话，业主的违约成本太低，存在一定风险。

不管是贷款买房还是全款买房，过户前购房人都不用支付全部房款。首套房一般是首付30%，付50%、80%也都没问题。但是即便你资金宽裕，也没必要急着把钱打给业主。站在买家的角度，手上能多留点儿钱是好事，实践中，并不存在你付的钱少就败诉的情况——虽然有时候付钱比例在法律上是有价值的，但这不是最主要的因素。付出去的钱，收回来很难！

总之，从买家的角度，钱越晚到业主手里，钥匙越早拿到，房产证越早在自己名下，越好。从卖家的角度，这些就是反过来的。

住房抵押贷款是目前我国最有吸引力的贷款，没有之一。尽管利息不低——贷款100万元，差不多要还款200万元，但是还款周期相当长，你可以选择用20年、30年来还贷。如果贷款30年，每100万元商业贷款，每个月大约需要还款5000元，公积金贷款是4000元。公积金贷款利息最低，银行则会根据政策，给予一定的利率优惠。所以考虑到30年的周期，仅通货膨胀这一个因素，就让贷款相当有吸引力。

因此，买房办贷款其实是正确的、聪明的选择。

中介费的法律定义是居间合同中居间方的佣金。

关于收费标准，结论就是没有标准。

二手房交易的税费，主要有三种：个人所得税、契税、增值税（营业税）。除了这三种，还有城建税、印花税、土地增值税、教育费附加、综合地价款、土地出让金、土地收益。其中，法律规定由购房人承担的只有契税、印花税和土地出让金。三个比较大的税种都有各自的免税政策。

购房人自己去地税部门咨询是最明智的选择，因为税的问题非常精细且复杂，文件多、信息筛选难、地税工作人员掌握政策的尺度不一，导致几乎没有一个人能准确、严谨地说出全国各地二手房交易税费如何计算，尤其是具体到你的房子过户的时候到底按照什么标准缴税，地税部门绝对是最权威的！

避税的危害：很多交易会通过做低网签价来避税，二手房交易中，网签价格通常跟真实的合同价不同，只要不低于政府指导价即可。避税行为存在风险：

比如中介自己就有风险——避税是违法的，中介知法犯法。业主和购房人都有被举报的风险，一旦被地税部门处罚，也是一罚一个准儿。但是地税部门一般不能主动审查这种避税行为——毕竟政府部门只能看到网签的价格。

除了上述风险，这种做低税费并由买家承担全部税费的方法，其实对买家相当不利。业主可以利用这一点恶意毁约。先约定由购房人承担所有的税费，然后约定避税的事情。等到过户的时候房价涨了，业主就不再配合。因为避税本身带有违法性，所以任何一方都不能以双方有约定为由去强迫对方违法，这个时候依法纳税就成了毁约者的挡箭牌。因为法律虽然禁止恶意避税，却并不禁止双方约定由一方承担另一方的税费。

买房人在签合同的时候加一句话就可以规避这个问题：过户时产生的税费由买方承担，但是以X万元为上限，超出部分由业主承担。

3. 选房三步走

第一步 明确房子性质

• 商品房和存量房

• 军产房、央产房、校产房

• 房改房

• 小产权房

• 经济适用房

• 拆迁安置房

• 抵债房

• 法院拍卖房

• 公房

法律上对房子的分类很简单，只有商品房和存量房两种，商品房就是一手房，存量房就是二手房。

军产房、央产房、校产房都是具有一定公房性质的房屋，该类房屋的上市交易往往有不少限制条件。

和军产房类似的还有央产房和校产房。这种房子的性质并不体现在法律里，也不体现在房产证上，而是体现在一些政策中，比如部队的政策、中央部委和中央直属企业的政策、学校的政策等。这些政策在法律中没有，但是房管局知道，是决定房子能否过户的条件之一。

房改房在我国是非常普遍的，买房改房一般不会有问题，当然也要考虑央产房等因素。房改房的土地性质都是划拨，也就是说当时并没有出钱买这块地，而是国家基于政策无偿供应了土地。这个土地性质会写在房产证里。如果你按照本书的建议到了买房和业主见面的环节，你要看房产证。房产证上写着划拨，那么假设这房子要过户给你，你就要补缴土地出让金。

小产权房是俗语，法律上并没有小产权这个说法，它指代的一般是集体土地上的房子。我们国家的土地分为国有土地和集体土地两种性质：国有土地就是由国家所有；集体土地就是由村集体所有。集体土地只能在本集体成员内部流转，不可对外出售。用通俗的话说就是，农民的土地上盖的房子，居民（外村人）不能买。

小产权房可以是农村宅基地，小产权房更多的是另外一种——由村委会和小地产商合作开发的项目。

和小产权房类似的还有经济适用房。经济适用房又分为经济适用房和按照经济适用房管理的商品房，后者多是体制内分房的产物。买房的时候你看一下房产证，是经济适用房的房子，房产证就写着经济适用房。经济适用房有的可以过户，有的不能过户。

拆迁安置房在房产证上是体现不出来的，房产证上要么是商品房，要么是经济适用房，要么是公房，总之，没有一种叫作拆迁房的房子。所以拆迁安置的房子，已经包括在以上说的几种类型之中。

抵债房，也叫顶账房，就是开发商资金链条断裂后，被债主拿在手里用于抵偿债务的房子。有时候这些房子会由于种种原因流入市场。遇到这些机会，购房人通常都会觉得天上掉下了馅饼。要我说是天上掉下了砖头才对，你要是用脸接，就要有头破血流的心理准备。

通过法院拍卖取得的房子，价格会相对低一些。但是买到房子之后购房人怎么才能住进去，有时候要颇费一番思量，所以没有白得的便宜。

公房被认为是一种属于承租人的财产——只不过难以流通。这种房子只要承租人一直住在里面是没有问题的，但是一旦涉及交易流转，就会产生各种问题，比如承租人去世怎么办？房子被政府拆迁怎么办？承租人想出售房子怎么办？这时就会涉及公房转为私房，叫作房改。或者公房改变承租人，叫作承租人变更。

第二步 选择小区

房地产行业严格遵守一分钱一分货的硬道理，房子的价格便宜或者高昂，一定是有原因的，一两个业主可以凭着心情报价，一个小区几百上千户业主全部报高价或报低价的可能性非常小。在市场交易中，二手房小区的平均价格能极好地体现这个房子的价值，购房人不要图便宜去买房子无缘无故便宜的小区。

先花时间把所有目标小区转一遍，再确定喜欢的小区，并委托中介专门找这个小区的房源。

通过多个中介寻找同一个小区的房源，通过多个中介对同一套房子询价，通过比较多个中介来确定最合适的中介费，这样既可以避免信息不对称，又可以省掉数万块钱。通过中介找房子的时候，你还可以了解一个重要的信息：房源数量。剩余房源的数量和周边各个小区房源的数量，是除了价格因素之外我们判断社区品质的重要手段——物以稀为贵。

我们在买房的时候有一个很大的误区，就是认为房子买新不买旧。总之你信我一句话：一个住了10年的干净小区，一定比一个房龄只有1年的小区靠谱，业主用10年时间维护的这个小区是最好的理由。

• 居民小区
  

• 单位小区

• 商品房小区

• 拆迁安置小区

• 商住小区

• 别墅

在我国经济体制转型前，政府集中建造了很多6层的房子（6层以上就必须修电梯了），这些老小区一般分属于好几家不同的产权单位，人员结构比较复杂，老年业主比较多，房子设施老旧，房龄老，小区多为开放小区。除此之外，这种小区还有户型不好、学区不错、公共空间相对狭小等特点。老小区建造的时候汽车并不普及，小区里停车一般比较麻烦。这类小区最大的优点是便宜、公摊小，有可能拆迁改造。

单位小区的优点在于物业环境理想、建筑质量相对较好、人员结构单一、学区优秀；缺点主要在于公共空间狭小、车位不足以及房源稀缺。总的来说，我是推荐购买体制内小区的。有的人认为体制内小区不能上市，这种观点不完全正确，事实是有的可以，有的不行，有的需要满足一定条件。买体制内小区的时候，购房人要考虑央产房上市条件等因素。

商品房小区是市场主流、库存主力，房源多。这种小区有一个最容易被忽视的问题：物业问题。

买房时，开发商会捆绑销售一个物业公司给你。按道理来说，每个月交物业费的是你，物业公司是你的管家。但中国的现实情况却是业主反而成了仆人，物业才是主人。怎么才能看出来小区物业好不好呢？有如下5个办法：

• 看小区有没有业委会

• 看小区楼道干净不干净

• 看小区电梯好用不好用（适用于房龄8年以上的小区）

• 看小区是不是谁都能进（安保是否严密）

• 去逛逛业主论坛，看有没有业主正在维权

如果有闲钱要买房，最好别买拆迁安置房。

我不建议大家买住宅的时候选择商住楼，它的公摊面积比较大，会导致得房率很低。商住楼的市场价格为普通商品房价格的2/3是比较正常的，不仅得房率有缺陷，土地使用年限也是缩水的，商住楼一般为综合性用地，土地使用年限为50年。另外，对居住来说，商住综合的小区规划不合理，会产生噪声、光污染、水电性质等问题。

别墅虽然金贵，但是出问题的概率要略大于普通住宅。开发商不会因为盖的是别墅就把钱全花到房子上，照样会层层转包，照样会有各种各样的施工问题。加上别墅一般都是精装修项目，又增加了别墅的装修质量问题。投资别墅还有一个麻烦，就是别墅的违建非常多，严重的时候几乎家家有违建。

第三步 选房

景观是影响价格的显性因素。但是无论多美的景观，只要看久了就无爱了。景观一般和安静私密是冲突的，基本上景观越好就越吵。海景房、江景房、湖景房、山景房都是这个道理，因此本地人一般都不住海边，只有外地人才傻傻地买海边的房子。你想要看到远处的景观，房子前面就不能有遮挡，可没有遮挡就挡不住噪声。虽然你可以通过安装比较好的窗户来隔音，但吵还是难免的。看房的时候，噪声问题非常容易被忽视，却又最不该被忽视。白天吵不吵，晚上吵不吵，哪个楼吵哪个楼不吵，你感受一下就知道了。如果是偶尔住一下，或者把房子当民宿，景观就很有用。相反，如果是自住，景观其实是首先应该放弃的因素，你应该在保障安静私密的基础上考虑景观。住得舒服远比朋友来了夸一句“真好看”要重要。

• 户型
  

• 面积

• 采光、通风、噪声

• 楼层

• 房屋产权

买房的时候尽量选四四方方的房子，不要选形状奇怪、凹凸不平的。因为有凸就有凹，各种柱子位置不理想会影响到你的室内装修；另外，地震的时候最先垮塌的都是形状奇怪的地方，比如飘窗，比如特别大的客厅。买二手房不能买违建！

买二手房看房时，你要有意识地关注房子的面积，因为二手房带着装修会让人产生错觉，带个卷尺比较好。越是新建的小区，得房率越低，这是因为小区的公建配套设施越来越多。

卖房的时候没有业主会跟你说房子通风不好、噪声太大、采光不好的，问他们没用，只有自己的感受最重要。

一般是顶层、底层便宜，高层相对比较贵。比如一个20层的房子，十几层比较好——既不容易被遮挡采光，通风也相对好一些，有的房子高到一定程度蚊子也上不来了。

没有产权证的房子尽量不要买，房产证上的名字必须和合同上的名字以及卖家身份证对得上。

解决办法就是拉产调（产权调查）。一般来说，中介负责在交易前后（一般是签约后）去不动产登记部门对房子的情况权属进行调查。购房人如果想要求稳妥，就把签约环节拆开，第一次只签一个定金合同支付定金，然后拉产调，之后第二次去签正式合同。还有一个方案就是在签了正式合同之后先交定金，拉产调，然后再支付首付，这是比较通行的做法。

4. 挑个好中介

中介服务包括几个内容：看房、签约、过户。看房不收费，签约收费，过户是剩下的体力活。我给购房人三个建议：

• 不要太信任你的中介

• 找多个中介看房

• 找大的中介

我们该在什么时候针对中介费讨价还价呢？看房后、签合同前。这个时候讨价还价的秘诀就是：找不同的中介看同一套房子。

5. 砍价怎么砍

直接让中介约对方见面谈价格。第一，凡是涉及价格、交易流程这些比较敏感的问题，最好是见面说。第二，谈判时间拉得越长，对买家就越有利。第三，成交越早，对买家就越有利。

只要你的准备比对方更充分、更有耐心，不签下合同坚决不走，那么通常来说谈判的胜利会属于熬得住的一方。谁熬不住了，谁就会答应对方的一切条件。这些条件包括：

• 价格，没有谁不关心价格

• 交易顺序，先付多少钱后付多少钱，什么时候付钱

• 时间，什么时候能办完贷款，什么时候能过户

• 解抵押，房子上面有没有贷款，什么时候解抵押

• 税费，房子是满五唯一还是继承取得，费用谁来承担

• 共有权，是不是夫妻共同财产，另一半是否同意出售房屋

• 网签，什么时候做，按照什么价格做

• 定金，交多少

• 户口，户口情况，什么时候迁入迁出

• 租户，房子里面有没有租户，租户什么时候搬走

• 交房，什么时候交房，能不能提前入住

• 过户，过户给谁，有什么特殊需求

• 签约，先签定金协议还是直接签范本合同，要不要补充协议

• 付款

6. 二手房合同怎么签

范本合同

• 封面和第一条只要信息没错就可以

• 第二条涉及这个房子上有没有抵押贷款和租赁合同，要口头问业主

• 第四条是房子的价格和房款的支付方式，一般这个都会在补充合同中细化，所以只要数字没错就没有问题

• 第五条是物业交割的时候哪些费用是业主出的，由你自行决定，只有一个空格，不要空着最好

• 第六条是说什么时候交房，北京默认是过户后，如果你想过户前交房，要在补充协议里约定

• 第七条是违约金，包括逾期交房、逾期付款，一个对你有利，一个对你不利。从买家角度说，最理想的情况就是逾期交房违约金很重，逾期付款不要违约金

• 第八条是关于一房二卖的，填写银行同期贷款利率就可以，我们要尽量避免这种事情发生，而不是发生了之后再补救。不能让中介在这里留空或者画叉。第九条税费是敏感条款，范本合同不可能让一方承担另外一方的费用，所以这个条款如果不管它，或者不签补充协议特意说明，业主要承担的税费比购房人多很多

• 第十条是关于过户的违约金的，很多中介为了方便，签到这里就会四处画叉，提前跟他说让他写数字进去

• 第十一条没有影响

• 第十二条你要提前想好，要不要做仲裁。仲裁比较贵，但是支持败诉方承担胜诉方的中介费。如果你自己对仲裁不了解，选法院！在二手房纠纷中，有效率地保全房子是最重要的，时间和费用反而不要紧

范本合同附件

附件一房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况

附件二房屋共有权人对出售该房屋的意见

附件三房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的约定

附件四付款方式及期限的具体约定

附件五《存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》

附件六买卖双方承担税费的具体约定

在上面这些附件中，附件六对我们最重要，如果不填写，就默认是双方各自承担各自的税费。以后履行合同顺利的话，你可以按照交易习惯替对方缴税，但是如果对方不配合你，这就是你以后的筹码。

补充协议

可以说，补充协议才是二手房买卖交易里最有技术含量的。凡是范本合同没提到的事情，都可以在补充协议里面约定。补充协议和范本合同不一致的，以补充协议为准。虽然之后我们办过户、办贷款会无数次地提交各种合同，但都是以这份最不起眼的合同为准！在下面这份协议里，我帮助买家解决了多个问题：

• 业主方是夫妻，怎么避免以后夫妻互相毁约

• 业主的房子有银行住房抵押贷款的问题

• 除了银行贷款，房子上还有其他抵押权人的抵押

• 买方要把钱支付给抵押权人，抵押权人配合解押

7. 交易流程

• 产权调查

• 签合同

• 网签（预告登记）与交首付款

• 卖家解抵押

• 银行面签及住房抵押

• 缴税

• 房屋权属转移

• 交房，支付尾款

在做产权调查的时候，购房人要注意以下两点：

• 房屋是否存在查封。如果你买的房屋存在查封，说明业主在外面有债务。如果遇到法院“轮候查封”的情形，购房人在解除房屋上的第一笔“查封”后可能还需要解除“第二笔”、“第三笔”，最后我们的购房人很可能会遭遇“钱房两空”的问题

• 房屋是否存在抵押。最常见的抵押就是银行抵押贷款。有抵押的房屋是没有办法过户的，需要办理解抵押的手续

两个选择：可以签约前邀请业主去不动产登记大厅查询产权登记情况，也可以签约后你自己去或者让中介替你去。

签约的时候应该签三份合同：存量房买卖合同（范本）、补充协议、居间服务合同。

买卖合同的重点有三个：

• 交易流程

• 时间期限

• 违约责任
  

其他都是细节，比如一定要明确约定交易主体、房屋的位置、大小、总价或单价等合同主要条款，若房产有共有权人，要让共有权人一起签字，避免以后出现共有权人不同意出售导致无法取得房屋产权的情况。付首付、过户、交房等时间节点一定要明确约定，有必要在补充协议里单独写出来，且不能相互矛盾，否则以后一定会扯皮。如果该房产附有户口，一定要明确约定户口迁出的日期以及不迁出要支付的高额违约金，去法院起诉要求对方迁出户口是不能被支持的，因此一定要把户口不迁出的问题转化成法律可以执行的高额违约金，以保护自己的合法权益。此外，购房人要注意关于交易税费由谁承担的约定。

签订买卖合同后，双方要及时进行网签。网签可以避免业主一房二卖（业主仍可与第三人签订买卖合同，只是若已经网签，第三人将无法取得房屋产权），也可以避免其再次对房屋进行抵押。

解抵押，有以下两种操作方式：一、业主可以用自己的钱先解抵押（提前还贷），没有钱怎么办？业主可以通过担保公司向银行借款赎楼来解抵押，会产生担保费用和短期赎楼利息。二、买家出钱让业主解抵押（比较常见）。但是这种情况有个问题，就是怎么保证钱给了业主后业主会去还贷？买家有以下两种选择。第一种是对业主绝对信任，直接给业主钱。第二种是钱不给业主，让业主授权给买家或者中介，由买家或者中介出面去还贷款解抵押。

如果不是一次性付清房款，买家还需要去银行贷款。贷款需买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。

二手房常见及主要的税种有三个：契税、增值税及附加和个人所得税。

房屋权属转移登记手续，用我们老百姓的话说就是“过户”。

分阶段支付购房款的主要目的在于减少风险，可以约定在交房过户后再支付相应尾款，以确保购房人顺利拿到房子。

8. 遇到纠纷怎么办

法律规定，违约责任的承担有多种方式，按照通常的理解，就是赔钱。业主们认定，只要自己赔的钱低于房价上涨的额度，哪怕是赔钱也值得，所以业主们有恃无恐，纷纷毁约。人只要决定了要靠毁约来获利，就是撕破了基本的契约精神。所谓一不做，二不休，既然都毁约了，索性继续追求“利益最大化”。这个利益最大化怎么实现呢？

• 不支付合同约定的违约金

• 不想双倍返还定金

• 不想退定金

• 首付款也不想退

这个时候购房人怎么办呢？按照利益最大化来排序是这样的：

• 要求继续履行合同强制过户

• 要求赔偿房价上涨的损失

• 要求支付合同约定的违约金

• 要求双倍返还定金

注意，并非所有的诉求都能得到法院的支持，这就需要我们做大量的工作，根据实际交易情况分析不同的对策。

既然第一种诉求对业主最不利，业主就要想方设法阻止过户。什么情况下房子无法过户呢？

• 房子已经被卖给了其他购房人

• 房子被抵押

• 房子被查封

不管你是哪一方，你都要第一时间行动，业主先抵押，业主赢，购房人先保全住房子，购房人赢。

• 卖家不是业主，房子还能买吗？

• 买了房住不进去怎么办？

• 刚签了合同就限购，不让买房了怎么办？

• 解除合同之后中介费怎么办？

纠纷的形式可能多种多样，作者也只是例举了比较常见的几种，如果你遇到了纠纷问题，那去寻求专业人士的解答吧。

三、商品房怎么买

待续。