给女儿买一套学区房 篇二:二手房之什么值得改(设计篇)

2016-10-25 13:00:00 170点赞 1080收藏 151评论

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一、合理看待二手房

二手房的“成色”千姿百态,有拎包入住的精装修,也有水电气都没通的清水房,而更多的是介于这两者之间的。其中装修部分建材的搭配、质量以及设计寿命也因为不同年限的二手房有着较大的区别,所以正确看待二手房是二手房改造装修的第一步。

二手房其实没有看起来那么老

二手房之什么值得改(设计篇)

                  链家网 北京二手房的年限以及存量比例

通过上图可以看到,5-10年的房子占了20%,10-20年之间的房子占据了二手房66%比例,也就是在86%的二手房子主要集中在这个区间。而我所购买的房子正好是99年底竣工的,也就是房龄在16年左右。许多年轻人比较热衷于购买新房,总觉得二手房各种不值,但是看一下存量就知道了,绝大多数人还是居住在这部分的房子里面的,所以正确看待二手房的年龄才能比较客观来综合评判二手房。

年龄对于二手房的影响主要体现在主体搭建结构、建筑材料使用、小区配套设施以及具体的户型设计上的不同,而比较多人在意的是房屋安全结构问题,也就是主体搭建结构。我国的住房设计寿命是50年起步,并且随着城市化发展以及规划的变更,近些年很多不到30年的房子都被征地拆迁。以居住为前提并按照这个规律,购买15年左右的房屋会比较平衡,一是居住年限相对可以保证,不会太快拆迁。二是不至于太老,以至于配套设施都不够合理完善,后期改建维修的费用会非常大。三是价格会比10年以内的房屋相对便宜一些。

此外接近地震带上的地区大多数人面临的抉择主要在旧房便宜但多为砖混,新房标配框架结构具有更强的抗震能力进而选择后者,而远离地震带的地方这点几乎没人会去考虑。与邻居沟通中得知,99年建成后一直到08年512地震后才出现的漏水,而我这套房出现了2处预制板接缝漏水,考虑到这么大的面积,还是能够接受的。

二手房配套水电气供暖

早期的管路因为材料原因使用了容易生锈的金属管道,有较大的安全隐患和污染隐患。但是绝大多数地区都已经对天然气做了管道改造,所以这燃气部分基本不用考虑了。至于入户后的管道连接需要使用安全性较高的304不锈钢燃气管即可。 

二手房之什么值得改(设计篇)

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用电因为随着节能环保以及电器能效的逐渐提高,相对大负荷的隐患反而是减小了,只要之前使用中没出过问题,基本上也不需要担心,只需要检查空开或者漏电保护是否正常即可。

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二手房之什么值得改(设计篇)

使用此类线路检测仪不但可以快速检测插座接线是否正确,还能对漏电保护器进行漏电保护测试。

但是水管确实还存在一定的输送管道污染无法彻底解决,毕竟从水厂到入户这段距离都比较长,且主干管道多为掩埋方式使得更换升级非常麻烦,但因为水管相对别的管路显性风险会小一些,且大多数输水管都比较隐蔽,所以大部分人对此不是很敏感。

二手房之什么值得改(设计篇)

             你家的自来水可能经过了这样的管道输送Orz

如果是高层建筑,配套的水塔或者储水箱以及增压泵等如果没有按照国家标准进行清洁维护,还会增加一些污染。所以水的部分对于大多数二手房来说进行水管改造是非常有必要的,即便是新房,安装前置、净水器等也是值得考虑的。

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二、什么值得改

对于二手房来说最的改法莫过于遵循木桶原理,保留长处且补齐短板,使得投入转化为较高的效益。上一段对如何看待二手房的基本情况做了简单的分析,据此并根据已购买的二手房做分析以及改造方案,以便大家可以根据本次实际的改造了解二手房的改造的一些经验。二手房之什么值得改(设计篇) 

户型结构

二手房特别是年份比较久远的房屋设计上会有一些时代的烙印,比较容易面临户型方正、动静分区、通透敞亮、卧房尺寸是否合理等问题,因为具体面对的问题不同,且我所购买的这套户型设计非常合理,所以并没有此类需要更改结构的问题。

这里建议大家一是选购的时候尽量避免有较大设计缺陷的二手房,二是如果有一点缺陷尽量选择克服,避开破墙拆建,因为除了不菲的费用,一旦对结构安全产生了影响会得不偿失。我买的楼对面刚好有一家购买二手房是带装修的,买家进行了全部拆除重装,咨询一下,仅拆除费用在5千块左右。二手房之什么值得改(设计篇) 而我拆除了一个腐烂的阳台柜和全屋的建渣清运仅280元。破拆方面仅顶楼扣了一个门洞以及清运建渣,因为顶楼开发商只给了邻居开了一道门。

二手房之什么值得改(设计篇)

二手房之什么值得改(设计篇)

通过酷家乐我绘制了户型图,可以看出户型非常方正,分区合理,南北通透敞亮,仅卫生间一面是楼道,一字型排开的设计达到了较为理想的位置及户型,客厅方向为正北方向,且不当西晒,这点在炎热的夏季非常重要。所以户型结构完全不需要改动。

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错层的设计,回过去十多年,还属于流行款,现在已经变成了经典款了二手房之什么值得改(设计篇) 二手房之什么值得改(设计篇)

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地图上可以看到一字排开的排列中,我家属于最东面的户型,2个单元4户一层依次排开,位置最好。

用电部分

本次因为购买的是未装修的毛坯房,开发商预埋了水管以及电线、闭路线等。仅保姆房旁边的阳台上的木质柜腐损了需要拆除,所以在破拆及清运费用上节省了不少。二手房之什么值得改(设计篇) 

电路部分经过检查,6平方主线入户后分了卫生间、灯光、插座三条不同的线路,均为4平方,且都为BV单芯铜线。

二手房之什么值得改(设计篇)不同平方电线的负载推荐值如上所示,注意还和明暗装、弯折、暴力施工等有关系,尽量配高一些保证安全。

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以上分别是单芯BV、多股BVR以及护套线BVVB。其中BVR因为线材软,易穿管,目前已经是主流的家用装修电线。

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通过计算,理论上电线负载出现了一定的瓶颈。因为没有预留空调线路,之前的户主是将插座线路引线出来给空调使用。虽然可以通过少装空调,或者使用变频空调且不同时打开所有空调来尽量控制瞬间的负载,但是为了尽量降低过载的隐患,我打算单独走一条空调线路。

因为整体房屋内部的电线为埋墙穿管形式,所以理论上可以进行抽线更换,但是也可能中途遇到无法抽换的情况,且更换更大直径的电线会提升穿线的难度,但若使用相同直径的线路也有可能和现有的线路在负载上拉不开根本的差距,而且穿线中的扭伤等问题是无法避免的,这样更换无非就是心理上觉得更加安全,而实际负载提升并不大。

改造方案:

经过一番查看,一是打算更换入户火线,因为开发商的零线走的是一根主线并接出去的,小指头一般粗的零线主线尾部直接扔到了我的电表箱。电工建议只需要更换八或者十平方的火线就行了,而且入户线是明管,所以更换难度也比较低。二手房之什么值得改(设计篇) 

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二是单独走一条空调线路给主卧、客厅、保姆式使用,首先这三间房空调使用率较高,第二,按照上图中的线路走线效率以及可行性都非常高,三个箭头处为空调安装位置。且可以通过走明管及部分踢脚线的方式,免去了抠槽回补的麻烦,客厅和保姆房部分还可以通过窗帘进行完美遮住明管。

这样改造后仅剩下儿童房及书房的空调功率较大,这两间房间仅有10㎡一间,所以两个1p的挂机就足够了,同时使用满负载也就4KW,4平的线就没啥压力了,加之电视、电脑等已经越来越节能,浴霸洗衣机冰箱抽油烟机等都在卫生间的线路上,灯全部采用LED后耗电量可以忽略不计。所以只需要简单改造一下就可以将原有的线路利用起来,这一部分节约换线抠槽的费用至少1w+。二手房之什么值得改(设计篇) 

室内的插座和开关已经开始塑料老化变脆,这部分直接更换即可。并且早期设计的灯线全为单孔单开,相对的开关也比较便宜。我个人推荐的是全套ABB,之前和施耐德以及西门子松下对比后,ABB其优异的质量,相对便宜的价格我个人首推。

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供水部分

预埋水管是U-PVC(明管)和铁水管(暗管),十多年后,自来水公司已经将入户的水管更换为PPR,经过一番查看后,决定将室内的水管全部更换,采用PPR明管的方式进行布设。来自百度对于PPR的介绍:

PPR管材与传统的铸铁管、镀锌钢管、水泥管等管道相比,具有节能节材、环保、轻质高强、耐腐蚀、内壁光滑不结垢、施工和维修简便、使用寿命长等优点,广泛应用于建筑给排水、城乡给排水、城市燃气、电力和光缆护套、工业流体输送、农业灌溉等建筑业、市政、工业和农业领域。

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以日丰以及伟星为例,日丰目前销售的是绿色和白色的双层PPR,白色外壳美观,内部绿色遮光。因为明管需要白色的原因,我本次改造就是采用的日丰管。且因为渠道销售,所以网购比较麻烦,本地授权直营店是选购日丰并取得官方质保的唯一方式。

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冷热水管上分别有蓝色和红色的细线进行区别,每一根日丰管都有防伪码可以在官网查询真伪,打压是厂家专员进行打压测试并开具质保卡,综上本次直接选择了日丰。

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可以看到上方的热水管会比下方的冷水管偏厚一些,价格上热水管也会贵一些。

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上次装修采用了伟星的管,其质量也非常好,绿色的外观简单粗暴,但是因为本次装修需要明管铺设,所以放弃了。而现在伟星推出了双层ppr内夹复合纤维的模式,用于改善管道的膨胀系数,减小了变形的可能性。

二手房之什么值得改(设计篇)

                 A处为饮水机,B处为洗衣机,C处为RO净水器,D处为热水器位置

改造方案:

绿色箭头标识出的入户水管共有2处,一处在厨房一处在主卧旁的次卫,且次卫不沐浴,只保留马桶及盥洗池。上图中绿色部分为冷水管路走线,红色为热水管路走线。这样更改水管的优势在于利用次卫入户水管走的外墙,就可以很好避免水管走室内的各种尴尬了,并且次卫如果需要沐浴也可以增配电热水器来进行补充。改造成本也比较低,比热水管走室内节约了不少钱,并且采用明管走线也能够节约不少费用,安全性也能够得到最大的保障,各种漏水都不用怕。

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             通过气管井将水管引到顶楼,以后浇花什么的就比较方便了。

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这次设计上把RO反渗透净水器加入装修套餐,目标是能够做到饮水机直饮,洗菜做饭供纯净水,废水回收冲厕所等。能够很好的避免了桶装水的上楼费,降低了综合使用成本,保障了饮水安全。因为本处改动较大,所以会单独写一篇生活记录。前置已经安装,为了给大家探路,采用了本站热门款式。随后会在净水篇单独给大家介绍本款产品以及和之前用的3M的产品的对比。

地面部分

全屋地面为水泥地面,水泥标高较高,有一定的的收光效果,但是难以避免的是出现了一些开裂以及灰尘比较大。地面现代家装无非就是贴砖和木地板,本次我采用的方案是比较非主流的厨卫做防水并贴地砖+其余地方使用环氧地坪漆的方式。

二手房之什么值得改(设计篇)

原计划比较想做上图这种仿古地坪的,这样可以和这间99年的房子风格比较搭配。但是无奈水泥地面部分开裂需要扣开回补,补后新旧水泥颜色差异会导致仿古漆刷出来的效果不好,会看到比较明显的拼缝,所以直接放弃了。如果是全新做水泥基层,是可以考虑做仿古效果的环氧地坪,就可以达到上图中比较均一自然的效果。

二手房之什么值得改(设计篇)

上图是我找的地坪公司环氧自流平地坪的工艺介绍,采用自流平的环氧地坪主要是在于其中涂砂浆和面涂层对于地面的找平能力。因为厚度可以在1-5mm之间通过施工来控制,所以施工后对地面的找平能力非常强,可以对整个屋面进行比较高精度的找平。

采用这个方案的目的:

一是为了预防需要出手的情况,因为越少的装修费用就可以以越低的价格出手,二是性价比,贴砖的费用这么大的户型如果好一点的砖会话费大概7w以上,因为厨卫的墙砖也需要一并拆除并重贴,如果木地板,强化地板配合自流平水泥处理也在3-4w左右,但强化地板不够环保,实木地板费用更高。三是环氧地坪漆非常环保,对于半年后就要入住的二岁半的女儿来说这点非常重要,最后是价格,一平米才75元包施工,也是能够找到的比较便宜的方案了。(有钱男子汉,没钱汉子难)二手房之什么值得改(设计篇)

墙面部分

目前墙面主要的问题是有较多的钉子、粘贴物等,脱落、反碱、发霉、起皮开裂都很少,墙面质量做得不错。整体翻新对于这么大一套面积来说,价格估算在2w左右。但是我不打算全面翻新,请保洁清理下就够了,局部开裂的地方刮腻子刷漆解决,因为墙面是纯白色的,修补起来非常简单,效果也不错。马云家有很多配好的套餐,可以直接选购。

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如果要全部翻新建议选择乳胶漆或者硅藻泥,墙纸或者墙布虽然造型美观,但是开胶、环保、修补方面略显不便。乳胶漆性价比最高,但是需要注意的是做好墙面基层的处理,硅藻泥的优势是可以做出一定的造型,但是费用较高。

灯具部分

因为不存在吊顶,灯具部分直接更换就可以了。从白炽灯到节能灯再到LED,经过多年的实际体验,看过我之前装修的值友肯定知道,松下LED吸顶灯仍然是我的首选。因为女儿的原因,打算把客厅融合设计成一个开放式的书房,所以低能耗、长寿命、高显色、无频闪、滤蓝光的松下LED吸顶灯将作为全屋标配。

网购装修经验之 浅谈光源的选购好话说在前面,写错了的地方或者不喜欢,欢迎斧正点评,切勿乱喷哦亲~家装灯具也是很适合网购的,因为灯比较轻,体积也不大,本地购买更是很难买到自己想要的和价格合适的。鄙人以为灯具选购主要按照三个基本思路:照明50%、风格30%、用光成本20%。而在这三个思路中,鄙人又以为照明为主是最关键的,因为灯具主要烤红苕| 346 评论469 收藏2k查看详情

2012年上一套房屋装修的时候全屋采用了松下的节能灯,在LED作为主流光源在家装市场于2013年逐渐出现之后,早期的节能灯已经逐渐退出市场。而LED选购要点这部分也会单独写一篇记录来给大家进行详细的说明,也算是继荧光灯之后的一篇续集吧。

门窗部分

门是木工做的木门,质量尚可,如果要做升级更换,得配2k以上的门才行,否则意义不大,加上局部的更换会让整体看起来不协调,所以我还是选择了保留,只进行简单的更换锁具。入户门是当年的防盗门,质量做工也非常不错,只是有一些锈迹了。安全方面因为是安保非常好素质比较好的小区,所以防盗门我观察的几个单元几乎没人更换,所以我也继续保留,仅更换锁芯,而不打算更换入户门。门如果全屋进行更换,大概在1.5w左右。

窗户部分是标配那个年代的浅蓝色单玻璃铝合金推拉窗,好在轨道的高度是比较高的,可以预防脱轨。实际观察后觉得质量较好,厚度足够,用料比现在很多铝合金都下本。唯一的问题是普通单玻璃的,隔热保温隔音性能相较于中空双层玻璃较差。之前已经分析过,这套房子的噪音几不可闻,我去的这么多次,能听到最大的声音也就是楼下树林中一大群小鸟的叫声,而这种自然声音对于休息没有多大的影响,习惯就可以了。而且我习惯了开窗户睡觉,所以更换双层隔音的意义不大。隔热问题上,之前已经说过了,因为是坐北朝南最东面的户型,所以对窗户隔热的需求也就不会那么明显了。窗户的费用如果全部更换,大概在1.5w左右。如果要做更换,推荐大家更换带断桥铝的中控隔热玻璃,一平米在500-1000元左右,隔音隔热效果都非常好。

网络部分

网络对于信息时代来说尤为重要,考虑到实际使用需求后,有线网络仅有主卧需要,无线网络为了保证最大的覆盖率,我计划将无线路由放到户型的最中央,过道转角书柜的上方。如下图所示:

二手房之什么值得改(设计篇)

黑色箭头是光纤的入户点,通过空调洞进来,将路由放到WIFI所示位置后能够保证最大的信号利用率,三间卧室都是仅一道门隔断信号,配合5G的高速覆盖,因为信号非常好,所以即便是对要求比较高的高清视频局域网点播也能够轻松胜任。如果需要走网线,也能够很方便接入主卧。只是儿童房和次卧的网线就只能尽量回避了。

许多值友在选购路由的时候都对其覆盖效果要求很高,但是在目前法规限定下,即使再高端的路由信号覆盖也是有限的,所以一个中心位置对于覆盖来说非常重要。至于布线问题可以采用路由配AP的方式来回避一些摆放的问题。有这方面兴趣的可以看下之前写的路由器的延伸阅读及常见问题解答。

路由器的选购、设置与进阶玩法闲着等球看没事干,所以就随性写一个关于路由的经验吧,顺便祝zdm生日快乐,越办越好!谢绝吐槽,天空飘来五个字:你行你上啊!本经验主要分为三块:第一部分是路由的基本功能介绍入门第二部分是实战路由的NWAN、vpn、USB等功能第三部分是路由的硬件级别如何选择以及组网经验之谈路由的基本功能介绍入门:路由烤红苕| 2k 评论1k 收藏11k查看详情值无不言18期盘点:值男福利来袭 美国网件 R6250 路由器 “聚值”好价开始啦!现在的年轻人,走到哪都想连无线。强大的无线网络少不了优质的路由器支撑。在第18期问答中,我们请到了对路由器有一定研究,也组建过家庭网络的@烤红苕(sháo)作为嘉宾,小小值果然没猜错,广大男值友对路由器的选购热情四溢,在评论区积极讨论交流路由器的使用和选购,对#聚值享好价#的支持也很给力,好价这就开社区小小值| 56 评论54 收藏214查看详情

 

防水部分

室内的防水主要是卫生间和淋浴间,因为买家是零装修直接住了十几年,洗澡也没有发生漏水的情况。我在更换蹲便的时候破拆后发现良心开发商在卫生间的混泥土足足做了有15厘米厚。所以是否重做防水主要跟之前户主的使用情况来决定。找了本地的防水公司给出的方案是是采用地面做防水涂料后贴瓷砖,墙面用透明的聚氨酯防水涂料进行拼接,墙角使用聚氨酯结构胶进行加强,这样可以保留现有的墙砖,最低成本进行防水改造。公司老板正好是同学的同学,他表示如果漏水他负责全部拆了重做,能有这样保障,说明这样做防水效果是可以保证的。

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                         厨房刚刷防水涂料后的样子

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         卫生间正在贴砖,因为原来的蹲便损坏了,所以对蹲便进行了更换。

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厨房贴好后效果还行,等打扫了清洁就可以用透明聚氨酯涂料以及结构胶进行防水加强了。

楼顶部分

因为是物业直接负责维修所以方案不能选,物业提供的方案是拆掉隔热板做卷材全覆盖,近期下雨,楼面没有干透也一直没有能做防水,所以部分只有等后期更新了。

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拆掉隔热板后裸露着混泥土层,早期的房子没有做保温层。我邻居做防水没有恢复隔热板,几年后又开始漏水了,而我同事做了防水恢复了隔热板就没问题,说明保护层对于防水层的重要性,要知道因为都是512后一批工人一起做的防水。咨询防水工头也是建议我加一个保护层,否则他觉得最多能保5年左右,但是做了保护层,十年左右不漏水完全没问题。全铺卷材做出来是30元一平米,比木小偶土豪用的顶级雨虹确实便宜了许多。但就我同事08年做了后已经8年了没有漏水说明质量还是可靠的。 

装修喵星人之家 篇十六:为种多肉换套房,屋顶防水维修全纪录现在住的房子仅有个0.9米宽的超小阳台,媳妇的多肉早就没法堆了,因此买新房时除了房间数量要求,还把朝南大露台做为必备条件。新房是顶楼跃层,虽然屋顶封闭不能上去,但有两个17平左右的朝南大阳台,前方无遮蔽,很适合媳妇种多肉。看房时候正是比较干旱的季节,虽然看到了屋顶有些水渍也没太留意,后来连续下几天雨木小偶| 151 评论157 收藏845查看详情

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                  每次看到这里,我就一直有一种买湖景送房子的感觉二手房之什么值得改(设计篇) 

三、后期的坑挖好了,种啥萝卜您做主

后续将以 净水改造篇LED灯选购篇居家必备工具篇 来陆续开展,欢迎大家在评论区留言。

如果大家对上述提到的部分内容感兴趣也欢迎在评论区提出想看什么内容,呼声较高的将在后续加入。

有任何问题也可以直接问,必定知无不答。

最后喜欢本系列的值友还望点赞+收藏+评论哟!二手房之什么值得改(设计篇) 

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