房产税要来，买房投资还合适吗

一、房地产税和它的影响

房地产税最近上了热搜榜。其实，房地产税已经就是是板上钉钉的事情。剩下的，就是落地的时间的确定而已。

很多人可能不理解房地产税和房产税有什么区别，傻傻分不清。房产税，可以算作房地产税的一部分。房产税征收的对象是我们的房产，比如说我买新房或二手房交易时，我要交一部分税，目前国家在征收的土地增值税、契税营业税、城市维护建设税、印花税、个人所得税等等，这些税种打包之后就叫房产税；房地产税征税的对象包括房子又包括土地，相比于房产税来说，房地产税相当于一张长期的饭票。

房地产税出台的目的，财政部副部长说的很明确，一是为了调节收入，二是缓解贫富分化。其实我不是特别同意这个说法。

房地产税，客观来说，是为了摆脱对土地财政的依赖，增加社会公共基础建设的收入来源。顺带打击炒房客从而达到调节贫富差距--就是多套房子的多交税，少房子的少纳税。

很多经济专家预测房产税政策的制订，参考市场化程度比较高的美国经验来看，各州每年的税率在0.5-3%，绝大多数地方都在1-2%，个别州高于2%，比如纽约最核心的曼哈顿，房产税3%，除了真金白银的富豪，80%的人都租房子，因为交不起税。

所以，美国各个州的税率是不一样的，我们未来大的趋势应该也是这样--房地产税税率由各个各地方政府确定，根据政府财政收入对房地产的依赖程度，房产税率有高低的不同。

其实财政部给过答案的方向提示，四点。

1、工商类住房和个人住房都按照评估值征收——可能你这套房子当初买的时候是100万，但现在估值1000万，就按照1000万这个价格来收。

2、对特殊情况给税收优惠和减免——类似我们每个月交的个人所得税税率机制。

3、收入归属于地方政府——房地产税率由地方自己管辖自己来管理。

4、需要建立完备的税收征管模式——执行的班子要有监督的团队。

房产税，并不是为了调控楼市而已，更多是为了成为地方政府的主要收入来源，摆脱土地财政依赖--也是解决地方债。房价不一定会因为房地产税降多少，但楼市里接盘、炒房的人更少了，流动性一定会下降--也就是房产税出台，房子会更难再卖掉。所以，对买房投资，其实是个负面影响。

二、买房投资的逻辑

站在专业投资角度分析，我们无非关注这几点：投资成本、流动性、房产税。

首先，在专业炒房子的人眼里，房子从来不是房子，而是金融。炒房不是全款买房，用好房贷杠杆。专业买房的人会通过各种途径走贷款买房的路，所选择的路最关键的一点就是--贷款利率--这是成本层面；货币层面，大环境不再宽松，M2增速降到了个位数，属于偏紧缩的状态，至少这两年会是这样。

货币收缩，最直接的结果，市场上的钱少了，全国的资金成本上升，我们去借钱就是银行给你放贷的利率就会上升。所以房地产税，基本是利空。剩下的，就是看流动性。

三、买房投资最大的风险

房子是流动性差的资产，它不像股票，你看到它跌了，可以止损。北京上海很多二手房，挂牌几个月，价格降了10%，也无人问津。这才是投资房子风险最大的地方。

最惨的是买了房，我以为是在炒房，实际上可能只是接盘，炒房是高杠杆，一旦禁售或者限售，流动性降成零，相当于直接釜底抽薪。

16年到现在，五轮楼市调控下来，也是在收紧炒房的流动性———二手房越来越不好成交。

深圳出台三价合一，贷款价和税收价统一，阴阳合同寿终正寝，也是为了打击二手房交易。

话说，很多地方已经出台了五年限售或者禁售令，想要投资？砸在手里的风险更高。

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