发现一个现象：房价上涨的城市开始变多了！你还在观望吗？

最近看楼市数据，有一个感觉特别明显：房价上涨的城市，越来越多。

5月18日，国家统计局公布了4月份70个大中城市房价数据。根据该报告可知，当前房价上涨或持平的城市一共21个，比3月多了5个，而且这个数都是近几年来相对较高的水平。

有人可能会说，21个城市多吗？

说实话，放在全中国来看还真是不多，但问题是——这已经不是“个位数上涨”的时候了。

今年年初的时候，房价上涨的城市还少得可怜，很多地市还维持在低位的徘徊，现在也开始慢慢修复了。

这说明市场情绪好像确实有发生了变化。

房价这件事，最关键的从来不只是“涨了多少”，而是大家都还相不相信市场，信心一回来市场就容易稳，信心一散的话，价格就容易就要往下跌。

01、楼市分化越来越明显，已经不是一个频道了

现在的楼市，白话说就是两个世界。

一个世界是一线城市，另外一个世界是三四线城市。这两个世界完全不在一个调子上。二手房市场尤其如此分化非常突出。

前一阵子我去了深圳、广州都可以感受到成交气氛，比很多人想象中要火热一点；到惠州、中山这种地方，就平平淡淡、少有亮点。

为什么会出现这种情况？本质还是人口、产业、城市结构。

大城市有产业、有工作机会、有源源不断流动人口，房子即使有些下跌也容易慢慢平静下来，而一些城市当年推地速度太快，房子建得很多，需求不强，一旦市场转冷，降价的速度也非常大，50%、60%跌幅都不会奇怪。

所以现在看到这样的分化也并不可怪，楼市在“一涨全涨、一跌全跌”已经过去了，而是谁有底气，谁才更容易先回暖。

02、一线城市先稳住，二三线还在慢慢找底

4月份国家统计局的新房价格中，一线城市的房价环比上涨了0.1%。

其中上海上涨0.4%、广州上涨0.1%、深圳上涨0.1%、北京下跌0.2%。而二手房就明显了，一线城市环比上漲了0.4%。

北京上涨了0.4%，上海0.7%，广州0.2%，深圳0.3%。

尤其是上海几个月以来就上涨了，已经能看见一些“止跌回稳”的感觉了，不过二线、三线城市就不一样了。

4月份二线、三线城市新房价格分别环比下跌了0.1%、0.3%，二手房分别为下跌0.2%、0.3%，也就是说，一线城市的回暖正在出现，二三线城市仍在底部震荡走平。

这个结果其实都很预料之内，政策先打过去的往往是大中城市。

再看那些相对涨幅较大的城市，比如太原、大连、南京、杭州、宁波、青岛、银川、乌鲁木齐、吉林、烟台、大理等基本上都有上涨。

其中有的城市上涨有逻辑，例如城市的产业、人口、城市能级都不错；也有个别城市的上涨，只能说更像一些短暂的波动，后续还要看后劲。

03、4月份为什么还能回暖？答案其实很直接

很多人会问，明明大家都还在观望，为什么4月份市场还能起来一点？

原因不复杂，还是政策在推动。

这一波小阳春之所以能延续，有以下功臣：限购松绑、调降首付比、降低房贷利率、契税补助、以旧换新、放资金、降低公积金门槛……一套动作整下来了，确实能把市场往前推一把。

尤其是一线城市，真正买房的应该是刚需人群，像北京、上海，成交比较多的就是总价300万左右，面积40、70平左右的楼房。

换句话说，很多人想要的并不是“豪宅梦”，而是为了上车、为了改善、为了稳定居住。

广州、深圳一类城市，虽然房价还在调整，但只要政府配合得好，成交量回升肯定不难。

特别是5月份中旬、6月份上旬的时候，一些地方的新政效应开始发挥作用，那么市场的量和价都免不了短期地有所改善。

所以我估计6月份，基本上还是继续延续上述这种恢复态势。

04、真正的压力，还在后面

每年到6月之后，楼市都会有一段比较平淡的时期。2024年、2025年这个时段本身就不强势，成交热度也没有特别夸张的爆发。

今年大概会比前两年稍微强一些，但要说出现大面积、持续性的成交大涨，我觉得难度还是不小。毕竟决定市场走向的，不只是政策，还有收入预期、就业稳定性和买房人的信心。

而现在整体市场情绪，是观望的。

我和一些业主聊过，很多业主心里念念不忘的一句话：不想再大幅度降价了。

其实这都很正常。因为3、4月出现市场稍微往上走时，很多人都有感觉“再等等，说不定还能再卖得好一点”，突然一到6、7、8、9月，成交量降下来了，着急要钱的来看的也会出现，最后的价格还是会回到现实中。

所以对于卖房的人来说，不要总期待再热一热，就一定能卖个高价。

对买房的人来说，也不要总觉得自己可以无限观望。市场出现止跌信号，很多好房子的价格、让价空间都将悄悄发生变化。

05、对普通人来说，真正值得盯的还是二线城市

如果说大城市的房子是“确定性更强”，那么二线城市就是“普通人的机会窗口”。

为什么？因为多数二线城市的房价收入，比一线城市宽裕得多。

对于大部分人来讲，这些城市总价之重没有那么叫嚣，生活之“重”也没有那么让人无从透气，买房子之后压在头上的担子，不会让人喘不上气。

依目前的发展态势看，就算二线城市后面有调节，房价收入比也可以继续往下退，退到更低一些的区间，到时候买房门槛可能比现在更低些。

对于一般人而言，买房从来不追涨杀跌，只想知道自己能否真正地背得起、扛得起、享得起。所以，不光要看房价涨没涨，还要看城市有没有人口、有没有产业、有没有常住生活需求。

写在最后：

现在的楼市，已经不是“全面上涨”或者“全面下跌”的简单逻辑了。更准确地说，它正在进入一个分化越来越清晰、回暖越来越局部的新阶段。

对还在观望的人来说，真正要想清楚的不是“会不会涨”，而是：你等的到底是什么？是更便宜，还是更合适？