迟来的分析——2分钟看懂如何在LPR时代选择最优的房贷还款方式
最近工作忙,加上思路梳理,拖延症患者拖了好久给大家写上这么一篇分析,希望给还没有办理转换的值友一点建议。
作为金融从业者本身非常讨厌网上各种装x,故弄玄虚,专业名词一堆的分析文章。希望以简单省时的方式给大家科普一些有用的金融知识,后续还会推出保险,理财之类的避坑知识,欢迎大家后续关注。
首先给大家上一个2分钟总结版,没耐心看完正文的值友可以看完总结版,点个赞就右上角关闭啦:
1、 新政只针对存量房贷,2020年3月1日起新办的99%房贷都采用LPR基准利率,固定利率非常稀少,没有讨论意义;
2、 今年的房贷月供0变化,不管你今年选哪种利率,今年的房贷该交的钱一分都不会少,当然也不会多,要有变动统一从2021年1月1日开始;
3、 公积金贷款不调整利率。LPR调整只影响商贷部分;
4、 对于浮动房贷的客户,LPR本质换汤不换药。原来的浮动房贷挂钩5年期基准贷款利率,现在是挂钩5年期LPR;原来的房贷利率按百分比计算(举例基准价格*9折、8折、1.1倍和1.2倍等),现在的LPR浮动利率按加点计算(举例基准价格+0.05%、+0.1%、-0.05%和-0.1%等),换汤不换药;
5、 在经济下行环境下,优先选LPR挂钩浮动利率;
6、 选择1月1日为贷款利率重定价日。贷款发放日和1月1日,看自己心情,几乎没有区别,普遍选择每年的1月1日;
7、 先等等再办理转换。存量房贷利率转换时间是3-8月,如果你不放心自己的选择,可以先看看其他人怎么选的,7月份的时候再去办理转换。随大流肯定不会吃亏,国家政策肯定优先照顾大部分群众,领导肯定不愿看到群体事件发生(不要杠小概率事件)。
下面进入正文环节
从3月1日开始,各位手握房产的大佬将会面临一个巨大的变化,房贷利率会重新调整,你的选择会影响以后每个月的还款金额。
按照央行的要求,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。
翻译成大白话就是,央行给背负房贷的各位重新提供了一次贷款利率选择机会——房贷是选固定利率还是“LPR+加点”浮动利率?
选择1,固定利率。选择固定利率后,未来你的房贷就是维持当前利率水平不变,不受利率变化影响;
选择2,“LPR+加点”浮动利率。由原来挂钩5年期基准贷款利率切换为挂钩LPR利率,都是长期限的贷款利率,只不过LPR是央行另起炉灶的基准,灵活性更强,本质没有区别。
一、为什么要推出这个LPR利率机制?
央行推出LPR目的是为了推进我国贷款利率的市场化,让市场利率与基准利率脱钩。原先的基准利率,是央行说了算,商业银行在其中无主导权,但与市场实际利率有一定的脱节。大家也一定有所体会,前两年在温州比较盛行的高X贷之类的就是比较好的实体经济借钱的利率和基准利率的大幅脱轨。
在目前中国这个利率传导机制有问题的情况下,即使央行降息,也不会让这个钱真正流向实体经济。到时候只会重蹈2015年的覆辙,降息后,企业实际贷款利率依然还是很高。结果降息只是肥了金融业跟房地产。
对于央行来说,既要搞(刺激)经济,又不想刺激房地产,所以推出了LPR机制,目的是为了打通资金传导链条,实际降低企业融资成本。
房贷利率就是在利率市场化过程中搭了个便车,让大家享受到利率下行的好处,刺激消费。
二、LPR是怎么计算出来的呢
简单的来说,LPR利率=MLF利率+中间商赚差价。MLF就是央行根据当下市场资金情况和政策意图借给商业银行的利率。MLF定期调整,体现国家的意志,比基准利率的调整灵活更多,对市场的冲击相对较小。现在CPI都破5了,猪肉、水果、蔬菜的价格越来越贵,如果再提降息,这些关系民生的物价还要继续涨上天了。所以只能曲线救国。
中间商就是各家商业银行,他们拿到央行发下来的钱,对接各个家庭和企业,根据企业的经营状况,家庭的收入负债情况,分别定价,自主性更强。
最新的5年期和1年期LPR报价分别是4.75%和4.05%。在这里说明下,房贷绝大部分挂钩5年期的LPR利率(因为房贷大多大于5年),5年以下的短期贷款挂钩1年期LPR利率。
三、谁需要转换?
需要转换定价基准的贷款要同时满足几个条件:
1、2020年1月1日前已发放,或已签订合同但未发放;
2、参考贷款基准利率定价;
3、浮动利率。
固定利率贷款、已参考贷款市场报价利率(LPR)的浮动利率贷款等无需转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。需要注意的是,单纯公积金住房贷款或者组合贷款中的公积金贷款不需要转换。
四、怎么选比较划算?
由于LPR的加点是固定不变,所以就要看你个人对5年期LPR趋势变化的判断了。
如果你认为5年期LPR利率以后会降低,那么选择“LPR+加点”浮动利率更划算,因为利息会变少;如果你认为5年期LPR利率会上涨,那么选择固定利率更划算。
这里加一个我个人的观点:在经济下行环境下,浮动利率是最优选择
为什么这么说呢?
短期来看,受疫情的冲击,海外的宽松政策给了中国较大的政策调整空间,央行宽松的政策大概率会延续,以刺激国内经济的复苏。
中长期来看,经济增速放缓、国家的稳房地产政策、金融改革背景下银行的让利调降空间仍存,都会推动5年期LPR利率继续下行的。
在这里我也贴一个去年周行长的一个论坛讲话,大家可以细品细品。负利率时代是避免不了的,只不过看是什么时候到来。
五、具体怎么转?
举个例子,如果小王的房贷是30年期,现在利率水平是基准利率打9折,也就是4.9%×(1-10%)=4.41%。
如果选择固定利率,以后房贷利率都按照4.41%执行。
如果选择“LPR+加点”浮动利率,那么先计算加点数值,4.41%(小王现在的利率水平)-4.8%(2019年12月的LPR)=-0.39%,加点-0.39%确定后固定不变。
小王的房贷利率约定于每年1月1日调整。在2021年1月1日,利率水平会随LPR的变化而调整,如果2020年12月20日发布的LPR下降为4.7%,那么利率水平相应调整为4.7%-0.39%=4.31%,利息支出会变少。
图片来源:央行微信号
六、贷款利率重定价日怎么选?
从上面的例子中,我们看到小王和银行约定了房贷利率每年1月1日进行调整,其实银行还提供了另一个选项,那就是每年与贷款发放日对应的日期,比如银行是6月15日给小王发放的贷款,小王可以选择这一天作为重定价日。
大部分时候两者差别不大,建议随大流选择每年的1月1日,这也是每个企业和家庭年初做规划调整的时候。
仅有在央行当年先降息后升息的时候,有可能导致部分贷款人享受不到降息的好处,但一般央行的利率政策在当年是比较连贯的,不会出现反复来回调整打脸的情况。
七、房贷利率是否每月调整?
不会。根据央行公告,转换为LPR的,重定价周期最短为一年(利率至少一年调整一次),和之前保持一致。
八、如何办理转换?
办理时间方面,央行要求,转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。如果你不放心自己的选择,先等等,看看其他人怎么选的,7月份的时候再去办理转换。随大流肯定不会吃亏,国家政策肯定优先照顾大部分群众,领导肯定不愿看到群体事件发生(不要杠小概率事件)。
办理途径方面,目前,多家国股行等发布公告称,于3月1日起启动转换工作,值友们可以通过手机银行、网上银行办理。
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