老公房购买总结

拉杂写下二手房购买及装修的心得。

1、看房

看房是很费心力的一件事，尤其对于社恐人群来说，我的方法是在打算买的房子周边加一圈中介门店的微信，尤其对于西安来说，本区域的中介对于房源信息掌握的最为全面，看房也更为便捷。看房最好能和能拿事的人一起去。一般一套房子要预留2个小时的时间。有一次独自约的中介，看了6套，看完后疲惫不堪，基本上谁是谁也分不清了，效果很差。建议提前做好功课准备：区位图，户型图，并及时做好笔记。我不太懂啥样的房子是好房子，但是从看的效果来说：独栋、小区卫生差、主干道旁、临近商业区的房子对于居住来说是比较差的。

某小区区位、楼号图

这是我曾经看过的一个小区，分区较多，总是记不住，最后搞了个区位图，中介的房源可以根据小区编号、楼号，大概的判断价格的高低。

估价每个区域都不一样。

2、中介

网上来看中介这个群体的品德是比较差的，一个每天喊口号、打鸡血的职业一定没法完全相信，从带看的情况来说，他们可能先给你一个很破又贵的房源，降低你的预期，然后逐步提高性价比，直到你购买为止。

现在的小年轻们更喜欢群发式的广而告之，这个房150万，挺便宜的您要不？很划算，超高性价比！不要，好，下一个。短平快，成本低。

中介在西安能够提供的服务是十分有限的，他们有点像5分钟约会的组织者，5分钟，然后换下一个。总有碰到的死耗子。

有过一次操蛋的经历，我们是过去磨价，中介和业主说过来签约，而且价差20多万，谈了两个小时，最终不欢而散，完全是浪费时间。

当然也是有个别用心的中介，知道的比较全面，学区学位、周边环境、信贷资源、谈判能力、对业主的控制力都比较好。这种人是可遇不可求的，房子可能谈不下来，但是这种人一定要珍惜，算多半个财神。

3、选择

这个见仁见智，户型方正、无明显渗漏、非顶层、主干道旁的支路、地铁距离近都是加分项，物业的服务算个比较有争议的项目，我有过非常差的物业，所以，我对于物业的要求极低，门口有个保安的老头、保洁的大姐，管线、电路能及时修复就行。交物业费时能有个好脸色算过年，不打人尤其好。其他的不敢奢求。至于宾至如归，春风般的温暖啥的就算了。

4、装修

自己住的最好弄一下，保证有基本的居住条件，我的要求比较低，没啥经验，想到哪里说哪里。

4.1设计

第一次老破装修时私下找某朝的设计师虚心请教，想给她弄个私活，房子只需要去两次，车接车送，第一次是除旧前，提供除旧咨询，哪些拆哪些留，给个建议。第二次是除旧后，对于房子的病害提供处治方案建议。不需要画图，当时是2017年，人家的开价是1500元，不一定有时间。

本地普通房子装修基本上是免费设计，这位设计总监的开价对小白的我来说其实不算高，少花的钱也不止这个，但是谈来谈去，都是常规的东西，有个细节，她说有次一楼翻新，工人把地板砸穿了，出来个洞，用拖把杆都捅不到底，工人慌了，她淡定指挥工长用水泥糊上洞口完事。

我的结论是，她的总监头衔是销售，不是设计。

看过Mobile 01 的装修作业，人家的设计师不知道是否收费，水平的确不是这位总监这样的。

本地的设计水平局限于套结构图、调高亮度出效果图的水平。反正是免费设计。房子装修效果完全由女主的品味及工长的把控。

其实，个人感觉大房子和极小的房子才有必要设计，否则，地平墙白，能住就行了。

4.2除旧

除旧是非常重要的一个环节，决定了房屋的总体装修成本，除旧中主要的问题集中在：墙皮铲到哪个层面？原地板是否需要全部铲除？原洗手间、厨房瓷砖是否需要全部铲除？原来的门是否更换？窗是否更换？

对于高房价地区来说，上面的问题不是问题，房价都4万了，一点小钱而已。但是本地1.2左右的老房的确需要精打细算。

我的看法是，墙面：反碱，处治方案为，隔断水源，铲至砖面、砼面，后刷草酸，刷界面剂，局部刷防水，之后批腻子，刷漆。

翻新，铲除松散层，裂缝贴布，之后批腻子，刷漆。

有壁纸的墙面破损需要整面墙处理，费用高，修复、重置费用高，有颜色的墙面同理，所以，尽量大白墙。

原瓷砖地板有空鼓开裂，最好换了，但是费用很高，砸是一份子钱、铺是一份子钱，便宜来说最少300一平吧，既有结构是预制板的还要注意不要把楼板砸穿了。

木地板，如果是龙骨的老地板，表面与地平大约是3cm左右高差，铺瓷砖会高，铺木地板会低，有两种方法：自流平找平，找补高差，费用大概是50-100/平，之后铺强化木地板，或者直接铺仿木地板瓷砖，据工人说，瓷砖需要一定的找平厚度，普通瓷砖无法降低，仿木地板可以降低。具体不懂，估计可以用瓷砖胶之类的吧。

预算充足就把门和窗都换了，本地的断桥铝费用是400左右平方米，总费用相对比较高。

多层楼房，不要砸墙，任何墙体的改造都不要做，本小区有把卧室阳台墙给拆了的，导致邻居墙面开裂。对于多层楼房来说，所有的墙体都有用，不存在非承重墙。打洞，开孔都需要小心，高层是框架结构，非承重墙的确可以根据需要改造，承重结构不行，有网友在承重墙上开新风系统的孔，破坏楼体结构的。

如有需要请根据物业或者专业人员要求施工。

4.3水电路改造

反正要新修墙面，该加的插座就加吧，马桶旁、橱柜下方、弱电箱附近有条件也甩一路，供智能马桶、厨宝、净水器、猫、路由器使用。老房子用的线极限情况下有铝线，建议换成现在的铜线，据工人讲缺斤短两，体现在长度不足截面是够的，买正品电线一般是安全的。

家里预埋的有线电视、电话线，建议换成六类网线，对于高层，钢筋混凝土结构，无线网信号衰减非常快，有线网还是最为可靠，曾经自己的房子，用了三个路由器，其中两个作中继用。老房子一般砖混结构，信号屏蔽小，一个电信光猫的就足够了。

入户电箱有可能需要改造，之前的老房子电箱要么没有，要么不够，建议增加一个电箱，并独立几个用电大户，并分别配置空开，原则是：厨房及洗手间用4平方米的线应该就够了，灯线2.5平方米的足够。空调3匹的一般情况下功耗是4300瓦，空调+辅热，理论上2.5是可以的，不放心可以用4平方的线。 2.5平方的铜线允许使用的最大功率是：5500W； 4平方的8000W。

配电箱漏保需要多占一个位，因此，总开带漏保就行了，不用每一路空开带漏保，以前的老房子留的电箱普遍偏小，漏保多了放不下，还要开墙。

排水是大头，一楼、二楼、三楼无论新旧房一定要注意。

老房一楼和主楼是共用排水的，主管道堵塞，一楼首先返水。

电梯高层，一楼排水独立于主楼，二楼是重灾区，如果管道堵塞，二楼就是泄洪区。马桶、厨房都可能返。看过一个毛坯二手房，二楼，发现厨房的墙面有的喷溅痕迹，高度大约是1.2米，满地的厨余垃圾。怀疑管道堵塞后喷出来的。

老楼一楼可以通过增加一路单独排水来解决，可以参看我以前写的文章。

高层不要买1-3层。如果买了只能自求多福，希望你的邻居高素质，不乱扔东西。

一般来说纵向的铸铁管道不存在缩颈的，堵得大多是横管，个人装修能不动就不动，一楼的便利条件是可以抽换管道并新增排水至化粪池。

4.4个人认为不必要的东西

完全是个人意见

吊顶：除了厨房、浴室基本不建议吊顶，落灰、难看。除非眼高于顶，否则有个过梁啥的时间久了直接无视。

花样灯：筒灯、造型灯等等，都是居家过日子，时间久了懒得擦，反而难看。我的客厅是大白方灯，卧室一概吸顶。简洁大方，不落灰。家里没人成天爬上爬下的收拾。

同事家有异常复杂的吊灯，时间久了，懒得修、懒得打扫，最后非常难看，一副破败相。

如果房子出租，记得灯一定要亮。显得房子干净。

电视墙|：很多人说过，不建议弄。

上面的都是个人建议，完全是极简出租风。

6、总结

当年花了很多心力去研究装修，几年住下了，其实那些小心思、小格调、小机巧在琐碎的生活中消磨殆尽。也曾花过对我来说的大价钱试图一步到位，但回头来看，再好的装修5年基本上就是寻常人家了。