二线城市老破小装修改造半记录 篇四:老公房购买总结

2019-11-12 12:00:44 48点赞 224收藏 43评论

拉杂写下二手房购买及装修的心得。

1、看房

看房是很费心力的一件事,尤其对于社恐人群来说,我的方法是在打算买的房子周边加一圈中介门店的微信,尤其对于西安来说,本区域的中介对于房源信息掌握的最为全面,看房也更为便捷。看房最好能和能拿事的人一起去。一般一套房子要预留2个小时的时间。有一次独自约的中介,看了6套,看完后疲惫不堪,基本上谁是谁也分不清了,效果很差。建议提前做好功课准备:区位图,户型图,并及时做好笔记。我不太懂啥样的房子是好房子,但是从看的效果来说:独栋、小区卫生差、主干道旁、临近商业区的房子对于居住来说是比较差的。

某小区区位、楼号图某小区区位、楼号图

这是我曾经看过的一个小区,分区较多,总是记不住,最后搞了个区位图,中介的房源可以根据小区编号、楼号,大概的判断价格的高低。

估价每个区域都不一样。


2、中介

网上来看中介这个群体的品德是比较差的,一个每天喊口号、打鸡血的职业一定没法完全相信,从带看的情况来说,他们可能先给你一个很破又贵的房源,降低你的预期,然后逐步提高性价比,直到你购买为止。

现在的小年轻们更喜欢群发式的广而告之,这个房150万,挺便宜的您要不?很划算,超高性价比!不要,好,下一个。短平快,成本低。

中介在西安能够提供的服务是十分有限的,他们有点像5分钟约会的组织者,5分钟,然后换下一个。总有碰到的死耗子。

有过一次操蛋的经历,我们是过去磨价,中介和业主说过来签约,而且价差20多万,谈了两个小时,最终不欢而散,完全是浪费时间。

当然也是有个别用心的中介,知道的比较全面,学区学位、周边环境、信贷资源、谈判能力、对业主的控制力都比较好。这种人是可遇不可求的,房子可能谈不下来,但是这种人一定要珍惜,算多半个财神。

3、选择

这个见仁见智,户型方正、无明显渗漏、非顶层、主干道旁的支路、地铁距离近都是加分项,物业的服务算个比较有争议的项目,我有过非常差的物业,所以,我对于物业的要求极低,门口有个保安的老头、保洁的大姐,管线、电路能及时修复就行。交物业费时能有个好脸色算过年,不打人尤其好。其他的不敢奢求。至于宾至如归,春风般的温暖啥的就算了。

4、装修

自己住的最好弄一下,保证有基本的居住条件,我的要求比较低,没啥经验,想到哪里说哪里。

4.1设计

第一次老破装修时私下找某朝的设计师虚心请教,想给她弄个私活,房子只需要去两次,车接车送,第一次是除旧前,提供除旧咨询,哪些拆哪些留,给个建议。第二次是除旧后,对于房子的病害提供处治方案建议。不需要画图,当时是2017年,人家的开价是1500元,不一定有时间。

本地普通房子装修基本上是免费设计,这位设计总监的开价对小白的我来说其实不算高,少花的钱也不止这个,但是谈来谈去,都是常规的东西,有个细节,她说有次一楼翻新,工人把地板砸穿了,出来个洞,用拖把杆都捅不到底,工人慌了,她淡定指挥工长用水泥糊上洞口完事。

我的结论是,她的总监头衔是销售,不是设计。

看过Mobile 01 的装修作业,人家的设计师不知道是否收费,水平的确不是这位总监这样的。

本地的设计水平局限于套结构图、调高亮度出效果图的水平。反正是免费设计。房子装修效果完全由女主的品味及工长的把控。

其实,个人感觉大房子和极小的房子才有必要设计,否则,地平墙白,能住就行了。

4.2除旧

除旧是非常重要的一个环节,决定了房屋的总体装修成本,除旧中主要的问题集中在:墙皮铲到哪个层面?原地板是否需要全部铲除?原洗手间、厨房瓷砖是否需要全部铲除?原来的门是否更换?窗是否更换?

对于高房价地区来说,上面的问题不是问题,房价都4万了,一点小钱而已。但是本地1.2左右的老房的确需要精打细算。

我的看法是,墙面:反碱,处治方案为,隔断水源,铲至砖面、砼面,后刷草酸,刷界面剂,局部刷防水,之后批腻子,刷漆。

       翻新,铲除松散层,裂缝贴布,之后批腻子,刷漆。

壁纸的墙面破损需要整面墙处理,费用高,修复、重置费用高,有颜色的墙面同理,所以,尽量大白墙。

       原瓷砖地板有空鼓开裂,最好换了,但是费用很高,砸是一份子钱、铺是一份子钱,便宜来说最少300一平吧,既有结构是预制板的还要注意不要把楼板砸穿了。

      木地板,如果是龙骨的老地板,表面与地平大约是3cm左右高差,铺瓷砖会高,铺木地板会低,有两种方法:自流平找平,找补高差,费用大概是50-100/平,之后铺强化木地板,或者直接铺仿木地板瓷砖,据工人说,瓷砖需要一定的找平厚度,普通瓷砖无法降低,仿木地板可以降低。具体不懂,估计可以用瓷砖胶之类的吧。

      预算充足就把门和窗都换了,本地的断桥铝费用是400左右平方米,总费用相对比较高。

多层楼房,不要砸墙,任何墙体的改造都不要做,本小区有把卧室阳台墙给拆了的,导致邻居墙面开裂。对于多层楼房来说,所有的墙体都有用,不存在非承重墙。打洞,开孔都需要小心,高层是框架结构,非承重墙的确可以根据需要改造,承重结构不行,有网友在承重墙上开新风系统的孔,破坏楼体结构的。

如有需要请根据物业或者专业人员要求施工。

4.3水电路改造

反正要新修墙面,该加的插座就加吧,马桶旁、橱柜下方、弱电箱附近有条件也甩一路,供智能马桶、厨宝、净水器、猫、路由器使用。老房子用的线极限情况下有铝线,建议换成现在的铜线,据工人讲缺斤短两,体现在长度不足截面是够的,买正品电线一般是安全的。

家里预埋的有线电视、电话线,建议换成六类网线,对于高层,钢筋混凝土结构,无线网信号衰减非常快,有线网还是最为可靠,曾经自己的房子,用了三个路由器,其中两个作中继用。老房子一般砖混结构,信号屏蔽小,一个电信光猫的就足够了。

入户电箱有可能需要改造,之前的老房子电箱要么没有,要么不够,建议增加一个电箱,并独立几个用电大户,并分别配置空开,原则是:厨房及洗手间用4平方米的线应该就够了,灯线2.5平方米的足够。空调3匹的一般情况下功耗是4300瓦,空调+辅热,理论上2.5是可以的,不放心可以用4平方的线。 2.5平方的铜线允许使用的最大功率是:5500W; 4平方的8000W。

配电箱漏保需要多占一个位,因此,总开带漏保就行了,不用每一路空开带漏保,以前的老房子留的电箱普遍偏小,漏保多了放不下,还要开墙。

排水是大头,一楼、二楼、三楼无论新旧房一定要注意。

老房一楼和主楼是共用排水的,主管道堵塞,一楼首先返水。

电梯高层,一楼排水独立于主楼,二楼是重灾区,如果管道堵塞,二楼就是泄洪区。马桶、厨房都可能返。看过一个毛坯二手房,二楼,发现厨房的墙面有的喷溅痕迹,高度大约是1.2米,满地的厨余垃圾。怀疑管道堵塞后喷出来的。

老楼一楼可以通过增加一路单独排水来解决,可以参看我以前写的文章。

高层不要买1-3层。如果买了只能自求多福,希望你的邻居高素质,不乱扔东西。

一般来说纵向的铸铁管道不存在缩颈的,堵得大多是横管,个人装修能不动就不动,一楼的便利条件是可以抽换管道并新增排水至化粪池。

4.4个人认为不必要的东西

完全是个人意见

吊顶:除了厨房、浴室基本不建议吊顶,落灰、难看。除非眼高于顶,否则有个过梁啥的时间久了直接无视。

花样灯:筒灯、造型灯等等,都是居家过日子,时间久了懒得擦,反而难看。我的客厅是大白方灯,卧室一概吸顶。简洁大方,不落灰。家里没人成天爬上爬下的收拾。

同事家有异常复杂的吊灯,时间久了,懒得修、懒得打扫,最后非常难看,一副破败相。

如果房子出租,记得灯一定要亮。显得房子干净。

电视墙|:很多人说过,不建议弄。

上面的都是个人建议,完全是极简出租风。

6、总结

当年花了很多心力去研究装修,几年住下了,其实那些小心思、小格调、小机巧在琐碎的生活中消磨殆尽。也曾花过对我来说的大价钱试图一步到位,但回头来看,再好的装修5年基本上就是寻常人家了。

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