【开水技术分析】凭啥邻居的房子比我贵03

开水菌的开场白

最近业务比较繁忙，终于抽出时间继续更新系列文章。

今天主要会讲：

【装修对价格的影响】

【办公比例对价格的影响】

【物管水平对价格的影响】

温馨提示：

1.对于买家来说，以下指标仅用于判断该房屋价格是否合适入手。但这绝不是用于跟业主谈判时作为砍价理由or筹码，千万慎用！

对于业主来说，以下指标可用于在卖房放盘时候给自己房子挂一个相对合理的定价；毕竟业主就是把北向的价格放得跟南向一样你也吹他不胀，也许他可能觉得他家风水比较好。

2.各种细节指标综合起来对房子影响通常是由各项指标【加减】得出最后结果。

3.各种条件对参考价格的影响比例，沿用的是评估公司的内部评估体系。

装修对房价的影响

价差：

普通住宅：

以简装（不包家私家电）为参考价100%；

毛坯为参考价的102%~105%；

拎包入住标准（带齐全屋家私家电）合理定价为参考价的105~110%；

（但是如果设计出品好的或者炒家货这个溢价可以去到20~30%）

豪宅的话比较特殊：

对于大户型（大平层/别墅）的买家来说，简装跟毛坯其实是一个意思，都是敲掉从零开始的。以毛坯为100%参考价格的话，豪装对豪宅带来的溢价一般可高达30~50%。

案例：

普通住宅：

南沙区——滨海珺城；

简装：2.3w/m²；

毛坯：2.5w/m²；

拎包入住：2.55w/m²；

豪宅：

番禺区——星河湾半岛

简装：5.0w/m²

豪装（带家私家电）：6.4w/m²

原因：

对于刚需购买的普通住宅来说最迫切的需求其实就是无缝衔接，拎包入住。毕竟绝大多数小白领并没有大块的时间以及充分的精力铺在装修上。所以自带精装、家具齐全的房子往往会更受年轻人青睐，而且如果是带家具出售的话，家具家电相当于融在房子里做了3成首付的30年本息贷款，不用额外淘一大笔现金出来，缓解了不小经济压力；

一般房子装修造价是房屋总房价的4~10%，算上点装修折旧的话拎包入住的溢价在3~8%是合理范围。如果装修出品比较好的话，往往会有一个更高的溢价，例如设计师出品或者老生常谈的炒家货，装修本身并不值这个价，所以靠的就是一见钟情的冲动消费，尤其现在针对女生的ins风；

另外说到毛坯之所以会贵点，是因为一般情况下毛坯一定没住过人。那么等于你是第一手住进去里面的，满足了很多人的“处房情结”，有一定的稀缺性。

至于豪装对于普通住宅的意义就不大了，毕竟刚需的年轻人的需求没到那个层次，也分不清楚石材的印度雨林绿跟西瓜绿的区别，哪怕你带一张黄花梨的大茶几说只贵10万，人家也宁愿你搬走它，毕竟房子才多少钱。

但是对于豪宅（别墅）来说。这些豪装就有意义了。由于豪宅面积大，好的设计师改出来的户型跟布局气质跟一般的乡村土非能有天壤之别，装修的造价也动不动超1w/㎡，土豪买房讲求的是房子的气场能否与自己相match，所以户型、装修在这就显得有一定影响分量了；

但具体溢价多少，这个就不好说了，毕竟神壕的品位是难以用数字量化的。

开水有话说：

我们站在买家的角度看，对于普通住宅来说，无论再好的装修，其实所值的溢价只有上文那么多。但是实际上作为卖家来说，好的装修会使出手更加容易。

甚至在缺乏对手盘参考时，可以卖出更高的价格。这就是国内炒房的人最喜欢用的一个手段：“凤变冰”。

因为有的时候用心的装修与设计给人的感觉就是进屋子之后有一种说不出来的舒服感，让人有马上就要住进来的冲动。

但这种装修效果并不是随便一个人随便弄一下就可以做出来的。必须是专业的设计师来把控搭配风格，再加上专业的市场触觉，抓住目标客户的痛点。这里面专业与非专业产生的差别很大。

这就是为什么我们一直强调，装修效果如果要够好，一定要请专业的设计师来操作。

那有没有什么情况装修甚至会把价格拉低呢？

“风格品位特殊的装修”或办公型装修有时候会把你房子的价格直接拉低。

虽然大家也知道通常二手买家买了房子回来都是会重新翻装的。但是如果你房子本身带的装修实在是给了别人非常不好的感觉，往往人们会跳出理性范畴，单纯地从心理上不想接受你的房子。或者认为这样的房子不压个价我宁愿去买隔壁那套。

办公比例对房价的影响

价差：

以纯居住无办公的住宅为参考价100%；

50%办公比例以内的住宅，为参考价的90%~95%；

60%办公比例以上的住宅，为参考价的75%~85%；

案例：

天河区——中怡城市花园A栋（办公比例50%左右）：6~6.5w/m²

天河区——中怡城市花园B区（无办公比例）：8w/m²

PS：目前A栋办公比例因为中怡价格偏高的问题逐渐下降。

天河区——天晟明苑（办公比例60%以上）：4.5~4.7w/m²

天河区——阳光都会广场（办公比例非常少）：6.0~6.3w/m²

原因：

办公比例为什么会严重影响房价？具体反映在三个方面：

1.安全私密性：办公比例高的楼盘，保安必然不拦陌生人，人进人出成为了默认情况。这样给真正住在里面的人就带来了十分大的安全隐患。

开水菌同事在百脑汇投资了个桌游店，隔壁就是住家，每天桌游店人员进进出出透过铁门隔壁家情况看的一清二楚，私密性就很差了；

2.居住便利性：办公比例高，意味着人员流动会比住宅要大得多。那么原本是住宅规划的物业，在承接了办公人口之后，会给真正的住户带来极大的不便利。

例如电梯排队时间会大大变长，电梯也更容易变坏；排污管道经常会超负荷（百脑汇经常爆渠，电梯因为太多人送货而要分区，等梯排队20米也是常有的事情），水压也会因为超额使用而经常不稳定。楼盘的停车位经常被外来人口占满了······这些都给正常住在这些楼的居民造成了非常大的不便利，试想每天早上下楼等个电梯要20分钟，那酸爽可想而知。

3.居住舒适度：这个是对价格影响最大的因素。

噪音：办公比例高，意味着周围及楼上楼下可能会有吵闹，甚至有的楼上铺到深夜还依旧经营。

卫生保养：外来人员太多，对于楼体保养就会特别差，因为很多人也不住在这里，所以不会爱护设施。往往这些办公比例高的房子会显得脏乱差，住在里面观感体验会很糟糕。

开水有话说：

那么办公比例高的楼盘虽然不适合自住，但是尤其适合出租。而且租金通常比其他自住楼盘要高，通常也完全不用担心断组问题。

如果你能忍受办公比例高带来的种种生活问题，那么他相对低廉的价格也适合很多年轻男女在第一次置业时作为选择。

住在这种办公比例高的楼盘，通常还有一个好处就是通勤十分便利，商业配套也会十分完善，这也算一个好处吧（换言之地铁正上盖的单体住宅大概率会沦为高比例办公楼，例如：百脑汇，隆德大厦，天俊国际，都市华庭等）。

物管对房价的影响

价差：

以物管水平优秀的住宅为参考价100%；

物管水平相对较差的住宅分两种情况：

刚需型为参考价的95%~98%

豪宅型为参考价的80%以下

案例：

刚需：

海珠区——富基广场一二期：4.9w/m²

海珠区——朗晴居：5.1w/m²

豪宅：

番禺区——广地花园：2.5w/m²（大于144㎡）

番禺区——星河湾荟心园：4.3w/m²（大于144㎡）

原因：

安保：物业管理水平，很大程度就反映在安保水平上。优秀的物业管理，意味着你住在这个楼盘里多了一份安全保障。不会有人在小区内推销，放小卡片，也不用担心楼盘里溜进来小偷。

绿化卫生：另一个很大的影响就是绿化与卫生的状况。优秀的物管可以保持住楼道的卫生，整洁，以及没有杂物堆放。还有保证花园的绿化水平，定期有人修剪维护。这都是住在一个楼盘里非常重要的体验。

维修：优秀的物管还保证了楼盘里面的设备维护水平。例如你家所在的楼盘突然停电了。物管到底是花了2个小时就抢修好了，还是花了两天才弄好？电梯坏了，楼道的灯坏了，有没有人及时处理。

举个极端点的例子，美剧《生活大爆炸》里面，主角所住得楼电梯坏了整整坏了十二季都没修好。这如果真实发生在你身边，你可能会想把物业生吞了。

楼体保养：最后还有楼体的保养，也是考验物业管理水平的重要指标。判断一个楼盘的物业水平如何，只需要站在小区外看一眼体的质量就知道了。你如果看到所在楼盘的外立面水渍锈渍墙体脱落，乌漆嘛黑脏兮兮的，大概率就可以判定这个楼盘的物业不怎么样了，看起来就让人倒胃口，楼盘肯定价值就更低了（例如滨江水恋跟天立俊园就形成强烈反差）。

相比之下，越是高端的楼盘之间去对比，物业水平对价格的影响就越大。刚需的影响只有几个点，但是豪宅的话分分钟20%以上的差价都很正常。毕竟还是那句话，越是高端的楼盘，购买者就越是会关注这些居住体验的因素，对房价的影响就越大，未来的潜力也更好。

开水有话说：

物业水平相对一般的楼盘，有没有啥好处啊？

想来想去开水菌只能告诉你一句：便宜的除了便宜全是缺点，贵的除了贵全是优点（好评的物管公司例如：万科，中海，礼顿酒店，JLL，第一太平，戴德梁行······小伙伴买房子的时候可以多留意一下是什么物管公司哦）。

今天的内容就到这里结束了，下期我们将讲述一下

【有无阳台对价格的影响】

【横厅竖厅对价格的影响】

【有无暗房对价格的影响】

【是否带露台或花园对价格的影响】

欢迎持续跟踪，了解更多房价的微观影响因素。

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