【开水技术分析】凭啥邻居的房子比我贵02

2019-05-23 13:31:00 9点赞 18收藏 4评论

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开水菌的开场白

上一期文章【开水技术分析】凭啥邻居的房子比我贵01中。我们介绍了,朝向,楼层,景观对房子价值的影响。

后台有的粉丝在问:“哎呀有没有更多的内容供我们参考来评估自家房子的价值啊。”

那么今天如约,更新#02,今天主要会讲:

楼梯电梯对价格的影响】

【梯户比对价格的影响】

【住宅属性与公寓属性对价格影响】

【普通住宅与大面积住宅对价格的影响】


温馨提示:

1.对于买家来说,以下指标仅用于判断该房屋价格是否合适入手。但这绝不是用于跟业主谈判时作为砍价理由or筹码,千万慎用!


对于业主来说,以下指标可用于在卖房放盘时候给自己房子挂一个相对合理的定价;毕竟业主就是把北向的价格放得跟南向一样你也吹他不胀,也许他可能觉得他家风水比较好。


2.各种细节指标综合起来对房子影响通常是由各项指标【加减】得出最后结果。


3.各种条件对参考价格的影响比例,沿用的是评估公司的内部评估体系。


电梯楼与楼梯楼的价差


价差:

情况1:相似小区有无电梯价差

以电梯楼作为参考价100%;

同期(楼龄相似)楼梯楼为参考价的70%;


情况2:楼梯楼加装电梯后价差:

以装电梯前为参考价100%;

装电梯后,

3~4楼为参考价的110%~120%;

5~6楼为参考价的115%~120%;

7~9楼为参考价的125%~130%;

需要注意的是,1~2楼因为装电梯后有遮挡,有贬值的可能。


案例:

海珠区——新鸿花园,

楼梯楼4.5w/m²,

加装电梯5.0~5.5w/m²,

原装电梯6.0~6.3w/m²


原因:

原因其实真的就很直观了。


有没有电梯真的是两种居住体验啊!那些住过楼梯楼高楼层的朋友,相信最有体会了。每晚下班拖着疲惫的身躯回到楼下,一想到还要爬9层楼梯,当时可能就想原地爆炸了。


哪怕你住在三楼,当你在外面大包小包提着东西回家时,一台电梯简直就像天使般可爱,带孩子住过楼梯楼的都知道一手提车一手提娃下楼的酸爽~


而且家里有老人小孩的买家基本上可以跟楼梯楼say goodbye了。叫一个老人每天爬好几层楼梯上下楼?就算老人愿意,家里人也不敢这么心大吧?



【开水技术分析】凭啥邻居的房子比我贵02



而且楼梯楼通常上下只有一条道,垃圾桶就放在各层的楼梯道。每次上下楼都得忍受各户堆放在楼梯道的垃圾的熏陶。如果遇到阿姨收拾不勤快的物业,夏天真是别有一番风味。


而且通常来说,外卖小哥跟快递小哥都不爱爬楼梯楼,所以如果你经常收件或者拿外卖,那份快乐你自行体会吧。



【开水技术分析】凭啥邻居的房子比我贵02

开水有话说:

那楼梯楼会有啥好处呢······


想了一下,住楼梯楼的好处之一就是得房率超高。通常70m²的房子弄个三房都绰绰有余。毕竟楼梯楼能有啥公摊呢。便宜又大碗,也是有一些人在做选择时可能会选楼梯楼的理由。


思前想后,住楼梯楼还能有的好处可能就是——可以锻炼身体。在日常生活中融入了大量的运动,不需要刻意锻炼,不需要花大价钱去健身房,跑多几趟啥卡路里都消耗完了。(想减肥的朋友可以试试)


梯户比高低之间的价差


价差:

2梯6户,与3梯6户(4户/梯的梯户比以内)价差不明显;


2梯6户,与2梯20户(4户/梯的梯户比以外)价差可达10%~20%;


案例:

海珠区——泓景花园

B区8栋2梯6户,其他栋都是3梯6户,8栋的价格与其他栋无大差别。


越秀区——东山公馆2梯16户,7.5w/m²

越秀区——东山锦轩3梯8户,8.5w/m²

同地段同户型大概相差15%


原因:

同一个小区内,如果楼龄,户型差不多,有一栋楼的电梯数量少一部。这并不会影响他的价格。因为通常业主或者买家都不会把目光放在这个细节上。


而且梯户比更小的楼,意味着公摊面积更大,则得房率会偏低。少了一部电梯,则房子本身就更加实用。在选择得房率还是多一部电梯上面,就显得各有千秋,不同人有不同的喜好。


【开水技术分析】凭啥邻居的房子比我贵02


但是如果梯户比去到夸张8户/梯,甚至10户/梯,跟2户/梯左右的就会显示出他们之间的价差。


因为4户/梯对于电梯的承载量来说已经非常高负荷了。如果超越这个数,那么住户在实际居住的时候会发现每天等电梯的时间非常长,尤其是上下班高峰,经常一趟电梯都载不满所有人。这样就会给生活带来极大的不方便。


而且随着楼龄老化,电梯也会慢慢老化,这种情况下,更多电梯的楼优势就会慢慢开始凸显出来。因为一旦电梯需要维修,还能有足够的电梯应付住户的日常使用。


试想一下,如果一栋楼只有两部电梯,坏了一个,那么日常可能就只有一部电梯来承载整栋楼的人,每天等电梯的时间可能还不如走楼梯来得快。


【开水技术分析】凭啥邻居的房子比我贵02


开水有话说:

以上的情况,仅针对普通住宅来谈。


我们的市面上还有1梯1户,3梯2户这种超级豪宅盘,电梯居然比房还多。这种楼盘为什么要这么设置呢?


因为这些超高端住宅的业主会要求有私密性,即使是去同一个房子,主人乘坐的电梯与工人乘坐的电梯都要严格分开,尊卑鲜明,秩序井然;


例如珠城的颐德公馆,丽江花园这种超豪宅。


这种梯户比的案例已经不是一般逻辑可以去考量他的价值的。那这种梯户比值多少价?只能说贫穷限制了开水菌的想象力,我也不知道。


等我住过再告诉大家哈。


住宅与公寓之间的价差


价差:

以住宅属性的楼为参考价100%;

公寓属性的楼为参考价的60%~70%;


案例:

海珠区——保利天悦

住宅:8.5~9.0w/m²

公寓:5.0~5.5w/m²


天河区——富力28(公寓),5.5w/m²

天河区——上东宏御(住宅),8.5w/m²


原因:

公寓与住宅的价差,真的要细细谈起来,真的又是一篇长文的幅度了。


其核心本质的差异,还是物业属性的问题,住宅是住宅,而公寓实际上是办公楼。这个关键因素直接决定了住宅与公寓很多地方的不一样,也决定着他们的内核价值不一样。


他们之间的主要分别是:


【开水技术分析】凭啥邻居的房子比我贵02

这些差异怎么影响着公寓与住宅之间的价值差,在这里因为篇幅所限,就不一一展开细说。


开水菌在以前详细说过购买公寓与购买住宅到底有哪些不同,以及带来的影响。有兴趣深入了解的朋友自行阅读。


开水有话说:

公寓就代表了一定价值低吗?嘿嘿,当你看的楼盘足够多,你就会发现有的公寓也可以卖到天价。


例如天河区天銮,海珠区富力壹号半岛,番禺金地壹粤府,甚至还有最近很火的深圳华润瑞府(8000w一套,被买家秒杀)


这些公寓的价格居然分分钟可以凌驾于板块内住宅之上。为什么?


因为这些公寓的建筑质量,封闭管理,人均素质,居住体验,都已经跟顶级豪宅没区别了。而且很多时候周边住宅因为很多原因(如开发成本问题)无法做到像这些顶级公寓这么奢华,所以其稀缺性也吸引了很多不差钱的金主爸爸。


相比之下,什么商水商电,有无户口,已经显得不值一提。对于有钱人来说,没有学位最多不就再买个学位房或者直接给钱上私立,住得舒服,私密性够好比什么都重要,足以抹杀公寓与住宅之间的属性差异影响。


【开水技术分析】凭啥邻居的房子比我贵02

但是话又说回来,如果把这些顶级公寓对标同样的顶级住宅。例如天銮的价格依然只是汇悦台的60%左右。


但是住宅去到汇悦台这个级别,售价已经是天文数字了,就算是住宅一样非常难卖,像柏悦府到现在都还没有卖完。


相比之下,顶级的公寓价格反而“亲民”许多(2000多万也叫亲民,开水菌你真敢说)。这导致在这个层次的物业来说,分分钟公寓比住宅还好出手。


只能说土豪的世界就是花样多。


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“普宅”与“豪宅”之间的价差


价差:

豪宅(建筑面积大于144m²且套内大于等于120m²,或者小区容积率小于1)

普宅(豪宅之外都是普宅)


以普宅作为参考价100%;

豪宅为参考价的90%~95%,豪宅面积越大,比例越低;


案例:

天河区——利雅湾

面积125m²户型跟151m²户型的总售价基本一样,都是1150w左右;


天河区——华景锦苑

143m²三房户型大约在960w左右;

149m²三房户型大约在870w左右;


原因:

啥!越大的房子反而总价越低?开什么玩笑?这当然有他的原因。


第一个原因是:首付比例问题。


只要购买的房子超了144m²,除了是首套首贷这种唯一情况可以首付3成,其他所有情况,一律首付7成起,哪怕你以前贷过房贷现在还清了,也必须7成,没得商量。


第二个更重要的原因是:税费问题。


只要符合豪宅条件,那么交易的时候就需要额外缴纳5.3%售价的营业税。如果是一套1000万的房子,需要额外上缴国库53万,53万雪花花的大银子呐!


综合两个点,我们来举个具体一点的例子:例如老王想买一套145m²的豪宅,总价1000万,那么他需要首付700万,1%个税10万,3%契税30万,营业税53万,中介佣金10w,加起来一共需要803万。


试问现在能现场掏出800w的人有多少?很多大老板都不一定能掏这笔现金出来啊!客源少了,这些超了豪宅标准的业主,只能无奈接受降价,羡慕地看着隔壁那套143m²的业主骑在他们头上耀武扬威地开价。


【开水技术分析】凭啥邻居的房子比我贵02



开水有话说:

以上的情况是针对144~160m²的房子。这些房子是真的很尴尬,大又大不了多少,对买家的条件又苛刻得不行。只能无奈看着自己更大的房子居然卖更低的价格。


如果是上到了180m²左右,价格就会相对好看一点了。毕竟多了一个房间,本质上都有不同了,这是另外一个层面的问题,总价一定得有所反映。但是对买家的要求就更苛刻了,所以出手难度还是好大。


但只要不是能多出一个房的话,越大面积的房子,就算总价更贵,单价也只会越低。主要考虑的还是买家的接手难度。


毕竟在买房这件事情上,几十万块现金,有时候真的可以憋死好多人。


【开水技术分析】凭啥邻居的房子比我贵02


【开水技术分析】凭啥邻居的房子比我贵02


今天的内容就到这里结束了,下期我们将讲述一下

装修对价格的影响】

【办公比例对价格的影响】

【户型对价格的影响】

【带露台或花园对价格的影响】


欢迎持续跟踪,了解更多房价的微观影响因素。


开水工作室简介


置业是人生的一件大事。开水工作室利用自己在房地产行业的经验与专业研究,向广州地区置业者提供一站式全流程的购房咨询、市场分析、决策制定、实操建议服务。

我们致力于帮助广州的客户们分析置业需求、精准定位、规避中介套路、规避交易风险、节约交易成本、省时省心地完成置业大计。公司成立至今接待客户超过300余单。最高帮助客户省去20万税费,最快帮助客户2天完成目标房屋签约。


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    公寓并不一定都是商水商电,我的公寓就是民电,还是峰谷电,水到是商业的5.6一顿,但是水要比电用的少,离我三公里多的另一个公寓民水民电民气,就是交通不是很方便,公寓便宜应该主要还是不能落户,不能读书,我买的时候前房主每平米亏2000,我对面小区隔一条马路价格是我的两倍。

    以通常情况来看。

    广州保利天悦的公寓还有阳台,还能开明火呢。

    公寓的最大的问题就在于它是商业地产。

    所有其他因素都是这个主因的延伸产物

  • 板凳
    1

    你还没说学区 地铁 商超 医院

    慢慢写,指标那么多呢。

  • 椅子
    05-26 13:22
    Visa淘金计划

    你还没说学区 地铁 商超 医院

  • 沙发
    05-24 15:07

    公寓并不一定都是商水商电,我的公寓就是民电,还是峰谷电,水到是商业的5.6一顿,但是水要比电用的少,离我三公里多的另一个公寓民水民电民气,就是交通不是很方便,公寓便宜应该主要还是不能落户,不能读书,我买的时候前房主每平米亏2000,我对面小区隔一条马路价格是我的两倍。

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