购房刚需应该知道的知识

本篇文章主要解决一个问题：买房究竟买的什么？

首先买的是地段

买房最重要的决定因素是地段。你在深圳发展大概率不会因为鹤岗房价便宜而去鹤岗买房。买房首要目的是宜居，宜居就是住的舒服：离公司不远、孩子上学方便、周围有商圈可以买菜下馆子、附近有医院。这就是大部分人理想的地段。

第二类值得买的地段：当前价位低但未来发展潜力大的投资型房产。随着中国地产暴涨的黄金时代结束，这样的地段很难遇到。

第三类是给自己老了一个归宿的养老房。很多在大城市拼搏的人，最终在大城市的房价面前难以安家落户，于是选择在老家置业。除了离公司近这条不易实现外，依然还是得考量地段。

然后买的是适合大小

就像鞋子要合脚才舒服一样，买房子也要选合适的大小。三口之家需要90平米以上的小三房，90平米勉强够用。110平米左右舒适宜居，3室2厅2卫2阳台，老人过来帮忙带小孩也不会太拥挤。

三代同堂和二孩家庭建议100平米以上房子。有条件的可以选120平米以上的改善型住宅，两个卫生间是刚需，最好是4室2厅2卫的规格。

当然有钱的人选择就很自由了，兴许一时兴起买套大平层来养猫也可以。

其次买的是舒适户型

中国自古就有风水之说，不谈迷信讲风水，那好风水就是好环境、好户型。好户型简明扼要概况就是：“坐北朝南、南北通透、动静分离”。

坐北朝南

中国人口密度大的区域大部分在季风区，坐北朝南既满足了采光需求，也让家里冬天夏天更舒适。

南北通透

户型有对开的窗子进行通风就叫通透，通透的户型通风换气很方便。季风以南北方向为主，所以南北通透的通风能力是最好的。

动静分离

户型里面的布局需要动静分离，卧室空间叫做静区，厨房客厅则是动区。动静分离，家庭成员的活动相互不会影响。当然提升房间的隔音效果也可以起到相同的作用。

• 除了“坐北朝南、南北通透、动静分离”这几个原则，好的户型要注意以下几点：

• 墙面平整、特殊形状少，这样的户型可用空间多装修方便。

• 空间划分合理，房间大小合适，买来不用做拆改更省事。

• 室内采光好、结构合理，走廊等不易利用的空间少。

• 户外空气好、扬尘少，视野开阔风景好。

再次选择的是舒适楼层

楼层选择没有那么重要，但也有一些讲究。

住宅建筑按层数可划分为：

1.低层住宅（1-3层），：别墅、洋房、自建房；

2.多层住宅（4-6层），：洋房、公寓、老式楼梯房；

3.中高层住宅（7-9层），早期小区房或者小城市的小区房；

4.高层住宅（10-39层），当下主流的小区房多为高层住宅；

5.超高层住宅（40层以上），大城市有不少超高层住宅；

多层住宅（7层以下）有“金三银四”的说法。

中高层住宅除了顶楼一般楼层越高越贵（采光好、噪音和扬尘更少）。其中特别指出几个隐患楼层：1.中高层住宅的1-2层需要独立下水道，不如一旦下水道堵塞就会出现会出现反水（下水道污水倒灌）。2.顶层如果隔热不好夏天会非常热，而且顶层最容易出现漏水问题。3.中高层的腰线楼层采光容易受到影响，也更容易出现漏水。

有的人买房要挑吉利的楼层和吉利的数字，这个我倒觉得影响不大。

买房实质是买产权

主要的住宅产权分三种：商品房、公寓、小产权房。

买房默认指的是70年产权的商品房。

公寓分两种：第一种是商住两用公寓，实质是商业用地，水电是商用价格，不能通燃气，产权40年；第二种是住宅用地公寓，水电是民用价格，可通燃气，产权50年。但是否有入户和学位得看当地政策；

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。最大的问题是产权不明，属于历史遗留问题。买这种房子纯粹是和政策对赌；

买房还要看环境和物业

环境分为小区环境和周边环境。周边环境既包括了风景和视野，也包括配套硬件设施，比如周边交通是否方便、是否有商超、是否有医院和学校。

小区内环境则主要考虑小区是否设计合理，管理是否规范：

1.小区采用封闭式管理，可以减少低楼层的防盗压力；

2.小区采用人车分流，可以减少低楼层的噪音和灰尘；

小区物业对于居住体验影响也很重要。物业价值体现在于：邻里间有些公共空间纠纷，比如邻居鞋柜摆外面，是否能及时协调；自己需要安装一些设置，比如车库充电桩，物业能否积极协助；需要一些维修服务，物业报价是否合理。

购房流程

• 选择适合自己的房子；

• 准备好首付款；

• 到售楼部签订购房合同；

• 凭购房合同、首付发票、工资流水、征信报告、户口本、身份证等（售楼部会把资料整理齐打包交给你）去银行办理购房贷款；

• 缴纳契税和维修基金等；

• 银行放款后，开发商通知收房，走验房和收房流程；

• 办理房产证；

• 准备装修入住；

谨防烂尾楼

辛苦打拼就为一个家，谨防烂尾楼！

迈过了买房这一关，后面我还会继续介绍装修知识，欢迎大家关注！

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