房子那些事 篇二：准备接房啦 房子终于到手啦！

创作立场声明：小型地产行业后勤保障岗位人员，非房屋中介、销售人员及专业技术人员，算是有一定的利益相关。从购房者的角度出发，记录买房、接房、装修、入住的经历，希望能给其他想买房或接房、装修的朋友提供经验和教训。
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之前聊了买房的事，其实买房只是第一步，后续的事比较多。签订了合同后，办理贷款的速度很快，两周的时间就通知贷款审批下来了，银行通知合同要过段时间才能拿，但每月的贷款必须还，否则会影响征信，告诉了每月还款的金额和时间，说具体以收到的短信为准以后就挂断了电话。过了两天就收到了短信，下个月初就准备还贷款了，难得银行的效率这么高呀。

来源：网络

回家的路上可以看到房子的进展，每天看着房子的变化，觉得还是比较充实的。因为昆明有些开发商资金断裂跑路的烂尾楼盘，想想花了钱却住不进去是什么感觉，更别提办证的事情了。前段时间，政府给开发商上了个紧箍咒，监管部门设置“三道红线”政策，即“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”，根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，如房企“三道红线”都触线则为红档。一时间地产企业风声鹤唳，作为已经购房的业主，还是担心地产公司融资不畅后，会不会打着疫情的幌子要求延期交房。

事实证明我的担心是多余的，因为工地上一片火热，正在进行绿化施工。而且我关注了相关的房企，这家地产公司均达到“三道红线”监管要求，没有在触及红线范围。倒是有几家发展势头比较猛的地产公司触及了红线。

个人看法：其实也不用太担心，由于大地产公司都是按区域独立运营，所以总公司虽然触及到了红线，只是融资受限，减少拿地，只要资金腾挪得过来，也可以应付现有的工地开工。所以感觉上房子继续盖，照样卖，只是内里的心酸只有公司高层才会知道。

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随着时间渐入年底，各地方项目也陆续进入了合同约定的交房时间。接近年尾，地产公司搞过一个工地开放日活动，当时问现场工作人员什么时候交房，回答是按合同办理。问会不会延期交房，回答的是不会，感觉很不错。进到现场后，看到小区内部环境基本都搞好了，我买的那套房子装修好了，基本打扫完毕，这下彻底的放心了。提了一堆的问题以后，心满意足的回家了（回想起来总觉得怪怪的，明明有问题，为什么会心满意足） 。

过了段时间，收到了开发商的书面通知，通过EMS寄过来的，通知上说了交房日期，比原先合同确定的12月31日前提前了几天，心情真的是比较激动呀。但是没有电话通知，还是让我有些小小的不爽。

但是从网上的信息来看，新房，尤其是精装修商品房的交房质量并不是很让业主满意，出问题的并不是小型地产公司或新进入地产行业的公司，反而是一些运作的多年的品牌地产公司，可能是资金真的紧张了，想再收点钱回来才抢工期，真是粗制滥造呀。

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随着接房日期的临近，人也是越来越焦虑，人到中年，充满了各种焦虑，票子、孩子是最主要的因素，现在房子也成为焦虑的因素。 人生呀，就是充满了焦虑。

接房前的准备

1、户型图

准备房子的户型图，是准备量一下室内的尺寸，在图上标出来。这样购买家具、家电的时候才有参考。避免两眼一抹黑，买回来也用不了。

《商品房购销合同》的附件有房屋平面图，但是图太小，实在没办法看呀。看着平面图下方多出来的两根线条，真的是气不打一处来，赶情是要给装个天线是吧！

然后来看下房子的户型图，看着是清楚的，实际上一扫描就变得模糊。当真是朦胧产生美，看着也是用不了。

最后，只能自己动手在网站上画户型图了，这类网站比较多，大家可以根据需要自己寻找。反正不是专业设计人士，画得不般，重点是能用就成。

2、相关物品

口罩，卷尺，打印好的户型图、笔、袋子（装资料和钥匙）这些都是必备的，其他的比如矿泉水、纸巾等则根据自己的需要准备了。

需携带的资料

《入伙通知书》、业主本人的有效身份证、《商品房购销合同》 原件，按揭还要带《个人住房担保〈抵押、保证〉借款合同》原件；

本人不能到场需委托他人办理的，需要提供委托书，如果是比较严格的地产公司可能需要提供《公证委托书》原件。

应缴费用

（一）契税

契税是接房时应交费用的大头，而且不缴纳契税办不了不动产权证书。

1、契税收取标准

目前现行的政策是国家税务总局在2016年的相关文件规定，对个人购买家庭唯一住房，减按1%、1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套改善性住房，减按1%、2%的税率征收契税。

但是《中华人民共和国契税法》自2021年9月1日起施行，其中明确规定，契税税率为3%-5%，看到两者之间的差距了吧，所以，只有首套或二套房的家庭，建议还是早点交契税吧。对于第三套住房的家庭，目前是按3%的税率征收契税，现在也没有细则，根据“房住不炒”的政策，估计会有些影响吧。

需要注意的是，住宅契税的收取是以家庭为单位，而不是以个人。

对于商业房屋，包括商铺和公寓，目前是按3%的税率征收契税。

2、缴纳契税所需资料

以昆明市为例，缴纳契税需要提供的资料如下：

①户口册复印件，原件查验

②由房地产主管部门出具的家庭住房情况书面查询结果(以家庭为单位,家庭成员包括购房、配偶以及未成年子女)注:曾用名、军官证均需单独查档

③购房合同备案表复印件，原件查验

④身份证复印件，原件查验

⑤购房发票复印件，原件查验

⑥婚姻证明（结婚证或离婚证）

⑦涉及拆迁减免契税的提供税务局开具的《确认减免契税通知书》

（二）物业管理费

按房产建筑面积收取，收取一年的物管费，各地基本都会有物业管理费的指导价。

1、物业管理费的标准

《云南省政府定价的经营服务性收费目录清单》规定，公共租赁住房物业服务收费为0－1.38元/平方米/月，普通住宅前期物业服务收费为0－1.8元/平方米/月。而实际上昆明市新建小区物业管理费收取的收费标准普遍超过每月2元/平方米。看起来感觉物管公司违反规定了，但是物管公司会告诉你，你缴纳的物业费里还含有收取电梯维护费、二次加压费等费用，所以并没有多收物业费。

2、房屋空置是否需要缴纳物业费？

以昆明为例，其他地方我不知道。在昆明不管你是否延期接房，都需要缴纳物业管理费。有些物业公司是将电梯费等费用单独列出来，如果业主没有接房，这部分费用可以减免。

物业管理公司也有依据，昆明市《物业管理条例实施细则》第六条明确规定：“房屋满足交付使用条件或符合法律规定的交付使用日期生效后，无论业主是否接收房屋，其房屋的物业服务费用由业主交纳”。

3、是否可以不交纳物业费？

许多项目第一年收取了物业管理费以后，第二年有的业主便会以物业公司管理不好，所以不交纳物业管理费。也许你觉得不交费以后，物管公司只是在你门上贴下催费通知，打电话来催你交纳物管费，还没也没什么办法。

实际上物业公司已经取好证了，就准备着如果实在混不下去就去法院告你拖欠物业管理费，在法庭上，法官会确认是否交纳物业管理费，一般来说，只要手续齐全，证据充分，业主基本都会输。而至于物业公司的服务质量，则会在庭上进行调解，少交纳些物业管理费。或者告诉业主可以另案起诉，但要有充分的事实和证据。

政府规定物业管理公司不能因为业主拖欠物业费以后停水、停电，但是有的物业公司在你拖欠物业费以后，会把门禁给停掉，这就有点坑人了。

（三）车位管理费

车位管理费，主要是物业公司打扫和管理地下车库的费用，车位管理费按单个车位收取，收取一年的管理费，昆明车位管理费一般在40-70元不等。车位管理费的价格是市场调节价，不是政府的指导价

（四）住宅专项维修资金

按房产建筑面积收取，按规定的标准收取；

（五）不动产权证代办费

根据规定，不动产权证书可以自己办理，也可以委托机构办理。办理不动产权转移登记费80元/户，每增加一本证书加收证书工本费每证10 元。而由机构代办，目前的市场行情是不动产权证代办费500元/户。

如果你有时间，可以选择自己办理，如果象我这种还有银行贷款的，那么还是乖乖地找机构代办吧。

想到的接房手续就是这些，其他的等实际办理时再说吧。

接房时刻

开发商为了避免集中交盘，在物业管理公司APP上办理预约接收房屋，到了约定接房的时间，一看人还是真的挺多的。问办事人员说早上来的人更多，接房的流程其实比较简单，就是先去交维修基金，然后再去签一堆协议，最后再去交钱。在签署物业协议的时候，也就告知我们这栋楼的物业管家和维修负责人，分别加了他们的微信，记了电话。然后就由工作人员领着开始验房。当然也有人先去验房再去交钱的。我们是因为之前工地开放日的时候，觉得房屋质量没有什么大的问题，小问题也在当时提出来了，基本应该得到了整改，所以也就没有要求先验房再交钱，

经到房屋门口，工作人员开始就说操作指纹锁修改密码，然后进来房间里检查。冬天的阳光照进来，感觉很舒服，心情也好了许多。来看下房子的照片

进门处，进门后是鞋柜

厨房

客厅

次卫

客房

客房

主卫

主卧

看起来房间朝向为西南向，阳光充足，而且每间都有窗，光线也不错。基本上符合了好户型的条件。

顺着之前的维修清单来检查看了一下，之前提出的有些问题进行了整改，但也有些问题没有进行整改，主要的问题就是橱柜的面板、墙面、美缝有问题。比起新闻里那些让人心烦的房屋质量，我觉得真是好多了。

厨柜面板凸起

厨柜底板有裂缝

墙面破损

过了十来分钟就陆续有维修工工人到我们家来进行整改，我问了一下工作人员，说他们专门成立了快修小组来解决家烦时出现的问题，为开发商这种服务点赞，云猫花了一个小时，所有的维修基本都完成了，还有需要更换面板的，需要稍后再来处理，工作人员也说让我们也再看一下，还有没有遗漏的地方？如果有遗漏的地方，也可以交给本栋的维修负责人，让他督促进行处理。

验完房以后，心里才真正觉得这个房子属于自己了。但别高兴的太早，后续还有一堆的工作在等着自己呢

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