房地产历史性的一天，房贷从 30 年延长到 40 年！拿到房、再还贷

房地产，历史性的一天今天堪称房地产行业历史性第一天，基本制度被全面修订、重构了！

先是住建部等三部门印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，堪称1994年以来，商品房销售制度最重要的一次变革。

今天（8月28日），中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。

核心有下面几点：

1、个人房贷最长期限从30年拉长到了40年。

最新发布的“个人住房贷款管理办法”第十三条明确：贷款人应当合理确定贷款期限，最长不得超过40年。

中国房贷最长期限在1997年的规定是20年，1999年放宽到30年，现在放宽到了40年。

2、贷款发放时点彻底重构：拿到房、再还贷。

未来如果你买期房，银行到项目竣工备案后才放款，支付至预售资金监管账户；如果买新房的现房，销售备案后放款至开发商在主办银行的账户；买二手房，落实担保后放款至合同约定账户。

这项规定，跟住建部等推行的“新出让土地，优先选择现房销售”一起，将全面保护购房者利益，防止烂尾和维权难。

3、还款能力审核适度放宽。

最新规定，月房贷支出与收入比 ≤ 50%，月所有债务支出与收入比 ≤ 60%。后者之前是55%，有所放宽。购房者加杠杆的空间略微加大。

最新的“个人住房贷款管理办法”，还在首付真实性核查、抵押制度、展期规则、押品年检等方面做了更为细化的规定，相当于一部"房贷基本法"。

回顾历史，我国商业住房贷款期限最初最长为10年，后延长至20年，1999年起延长至30年并沿用至今。而收入偿债比例55%的上限，则源自2004年原银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，彼时要求“月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）”。

此次两项指标双双松绑，意味着购房者的月供压力和可贷额度空间均得到实质性释放。