李嘉诚家族降价抛售大湾区房产背后：港人跨境置业潮催动套现逻辑

近日，李嘉诚家族旗下的长江实业与和记黄埔地产集中向香港买家推出大湾区四个项目的400套房源，总价最低40万元起，引发市场关注。这一动作背后，折射出大湾区楼市发展趋势与港人北上置业需求的深刻变化。

降价促销背后的数据对比

此次推出的房源中，惠州泷珀花园成为焦点：面积约51平方米的一房户型单价从此前的1.04万-1.4万元/平方米降至8632元/平方米，总价仅44万元左右；东莞海逸豪庭别墅价格从去年高峰期的6.8万元/平方米“腰斩”至1.8万元/平方米。尽管表面价格跌幅明显，但开发商早年低价拿地的策略（如东莞项目1999年获取土地）仍使其保有利润空间。这种“老盘新卖”的手法，既符合长周期开发的传统，也反映出加速资产变现的需求。

港人北上置业成主力

根据人民银行广东省分行数据，2024年2月至2025年6月，港澳居民在广东办理购房业务3341笔，跨境支付金额达30.8亿元。惠州泷珀花园已售出的600套住房中，超六成被香港买家购入。香港中产阶级尤其青睐这类房源——以总价40万-60万元的一房、两房为例，仅相当于香港同面积住宅的首付金额。中介表示，甚至有香港客户包车集体看房，开发商为吸引客源增设了往返深圳口岸的接驳专车。

政策与基建的双重推力

跨境支付便利化政策的实施（港澳居民购房资金可快速结算），以及广深港高铁、港珠澳大桥等“一小时生活圈”基础设施的完善，加速了港人置业需求从投资向自住的转型。香港买家不再单纯追求资产增值，而是更看重生活配套：例如广州某项目因靠近高铁站和成熟商圈，近期有香港企业高管一次性购入三套。开发商也针对性调整产品设计，增加港式户型、跨境物业管理服务等。

长线逻辑与市场启示

此次促销背后是李嘉诚家族“低价囤地-长线开发-择机套现”商业逻辑的延续。东莞、广州等项目土地获取时间早至1999-2012年间，通过时间差获取土地增值红利。业内分析认为，这种操作本质是顺应市场周期的正常商业行为，当前内地楼市调整期加速了开发商的去库存意愿。广东省住房政策研究中心指出，随着大湾区公共服务、就业机会与港澳接轨，跨境居住需求将持续增长，这要求房企在产品质量和服务体系上更贴近港澳居民的生活习惯。

值得注意的是，港资房企的这波操作与内地市场出现明显分化：当部分房企面临流动性压力时，早年低成本土地储备成为港企的独特优势。这种现象或许提示，在楼市进入新阶段后，精细化运营能力和跨周期资源整合能力将成为竞争关键。