专家：未来6年，房价将上涨85%，你怎么看吗？

最近朋友圈都在传一个消息：香港房价又上涨了。那么问题来了——这轮上涨能持续多久？能涨多少？

前几天，中原集团主席施永青给出了一个让人瞠目结舌的预测。他说香港楼价将在三年内突破2021年的高点，相比今年3月的低位涨幅将达41.85%。

更惊人的是，他认为这轮上涨行情能持续六年，从2025年一直涨到2031年，累计涨幅可能达到85%！

六年涨85%？这个数字确实让人心动。不过先别急着激动，咱们得冷静分析分析。

01、香港楼市：真的在涨吗？

先看一组实打实的数据。

香港差估署的最新报告显示，在经历了连续三年的下跌后，今年前九个月私人住宅售价指数终于止跌回升，涨幅约1.14%。特别是9月份的楼价指数，创下18个月来最大单月涨幅，按月上升1.32%，报292.5点。

从五月到现在，已经连续四个月上涨，累计涨幅达2.1%。

成交量更是亮眼。

美联物业研究中心的数据表明，今年2月到10月，香港一手住宅成交量持续走高，连续8个月突破1500宗。

10月份更是达到2031宗，创下21年来最佳成交记录。

02、为什么香港能快速回暖？

看到这里，你可能会问：同样是2021年见顶回落，为什么香港三年就能止跌回稳，我们内地市场却还在探底？

仔细分析，主要有四个原因：

第一，政策出手快准狠。今年2月香港全面"撤辣"，大幅降低印花税，放宽外地人购房门槛。这一招立竿见影，直接激活了市场。

第二，利率环境友好。港币跟着美元走，美联储降息，香港房贷利率也跟着下降，大大减轻了购房者的还款压力。

第三，人才引进见效。香港大力吸引专业人才、高学历人才和企业家，今年前7个月各项人才计划就批了超过34万宗，22万多人才已经抵港，其中九成以上来自内地。这些人来了总要住房子吧？需求就这么起来了。

第四，经济基本面向好。香港经济稳健复苏，为楼市回暖提供了坚实基础。

数据显示，今年前三季度，内地买家在香港楼市的成交宗数达到9900宗，总金额941亿港元，创下历史新高。在5000万港元以上的二手豪宅交易中，内地买家占比超过四成。

说白了，香港楼市能火起来，就是靠这三样：有人、有钱、有政策。

03、内地楼市：路在何方？

说完香港，再看我们内地市场。

瑞银等机构预测：内地楼市可能要到2027年才能真正止跌。虽然这个预测有点让人沮丧，但咱们自己总得抱有希望不是？

最近有消息说，高层正在研究新一轮救市政策，主要包括财政贴息、提高个税抵扣额、降低交易税费等。

说实话，行政手段已经用得差不多了，现在除了北京、上海、深圳的核心区域，其他地方的限购政策基本都放开了。

货币政策方面，降准在过去确实能刺激楼市，因为多出来的资金会流向房地产。

但现在情况不同了，大家都不愿意贷款买房，民营企业也在忙着还债，降准对楼市的作用已经微乎其微。

降息倒是能利好楼市，可我们银行的净息差已经低到1.33%，再加上提前还贷潮，银行的日子也不好过。

所以央行在降息这件事上特别谨慎。9月份以来美联储已经降息两次，我们一次都没跟进。就算12月美联储再次降息，我们跟进的概率依然不大。

这么看来，降准降息都成了"保留节目"，不能轻易使用，下次可能要等到2026年一季度了。

04、财政政策：最后的希望？

既然货币政策使不上劲，那只能靠财政政策了。虽然地方政府债务压力大，但中央政府的负债率还很低，完全有操作空间。

比如说财政贴息，这个办法就比较靠谱。

中央财政可以出钱，给新购房和存量贷款客户每户贴息100-150个基点，相当于把按揭利率降到1.5%-2%。现在一线城市的租金回报率在1.8%-2.5%之间，二三线城市更高。

如果租金能覆盖月供，肯定会有更多人愿意买房投资。

至于提高个税抵扣额，这个力度太小，作用有限。不如学习2000年上海的做法，直接给购房者退税，那才够劲。

交易税费减免也是大概率会出台的政策。

除此之外，放开北上深限购、中央收购新房作保障房、地方政府暂停供地等，都是可能的选择。不过后两个难度较大，短期内可能难以实现。

对比香港市场，我们的一线城市和强二线城市其实不缺人，缺的是钱和政策支持。接下来的关键，要看12月的政治局会议和中央经济工作会议能放出什么大招。

写在最后

香港楼市的回暖给我们带来了一些启示，但也让我们看到了内地市场的特殊性。未来六年的房价走势，既要看政策力度，也要看市场信心。

作为普通购房者，我们既要保持理性，也要抓住机遇。你怎么看未来六年的房价走势？欢迎在评论区分享你的观点！