都在呼吁“取消物业”，然而物业却已经开始跑路了！

年底了，跟大伙儿唠个嗑——

你家物业费还按时交吗？邻居们都还配合吗？你家物业公司最近没闹着要撤场吧？

要是都正常，那可真是要好好珍惜！

不是我在这儿危言耸听，实在是最近物业这摊子事儿，让人看着都揪心。

前不久，杭州复地连城国际小区就闹上了热搜：

业主们拖欠了整整1200万物业费，直接把物业公司给逼得卷铺盖走人了。

这个2010年交付的小区，坐拥32栋高层和1栋公寓，住着近3800户人家，实际居住人口超过万人。每平米1块8的物业费，放在今天真不算贵。

可谁能想到，近4000户业主里，主动缴费的只有区区几百户——连物业行业公认的60%收支红线都没达到！

拖欠的业主分两拨：一拨是催了就交，另一拨是任你说破天也不交。

截至今年10月，累计拖欠金额高达1200万，平均每户欠费3000多元。再加上人工、物料这些刚性成本年年涨，项目早就亏得撑不住了。

物业公司一合计：这月月发不出工资，还得维持运营，就是马斯克来了也扛不住啊！

得，干脆撤场吧！

于是，一份《关于退出连城国际小区物业服务的告知函》就这么发出来了：宣布服务到今年12月31日截止，人员全部撤场。

字里行间虽然克制，但那份无奈谁都看得出来。算算日子，现在离撤场只剩一个半月了。

要说这事儿，其实是个解不开的死结。

现在负责的上海永升物业是2021年中标的，满打满算才干了四年。刚接手时还自掏腰包整治发臭的人工湖，赢得过业主点赞。

可不知从什么时候开始，魔幻的一幕上演了——

一边是垃圾堆积如山、人工湖重新长满杂草、保安保洁集体罢工，小区环境一落千丈；

另一边是物业公司大倒苦水：收不上物业费，公司长期亏损，实在是巧妇难为无米之炊。

就连业主自己都说不清，到底是服务先变差，还是缴费先跟不上的。

反正结果就是陷入了恶性循环：

物业费收不上来 → 公司亏损 → 削减预算、精简人手 → 服务质量下滑 → 更多业主拒缴 → 收缴率再创新低 → 物业彻底摆烂

最后呢？

物业公司亏钱离场，要是上市公司还得连累股价；业主们也得承受居住品质下滑、房子贬值的后果。

这分明是双输的局面。

你要是不信，去短视频平台搜搜这个小区，现场画面简直不忍直视。

但别以为这只是个例。

根据中国物业管理协会的数据：全国住宅小区物业费平均收缴率，已经从2018年的83.7%跌到了2023年的76.2%。这又过了两年，怕是连70%都保不住了。

我特意找了今年上半年的不完全统计，撤离的物业公司里不乏行业名企，大家可以自己看看——

有个现象特别明显：物业撤离和小区房龄密切相关，房子越老，物业跑路的概率就越高。不少大牌物业都在主动退出老旧小区，转向高端商业和公共建筑项目。

这背后到底出了什么问题？

弄懂这个，对理解未来房地产市场走势特别重要。

首先，老小区的物业费标准，还停留在“上古时代”。

现在很多老小区的物业费还停留在1块钱以下；能收到1块5、1块8的都算表现不错的；要是敢收2块，业主准得吐槽太贵。

物业费涨不上去，主要有两个原因：一是历史遗留问题。以前都是几毛钱，突然涨价业主肯定不干；二是租客太多。很多老小区现在都是出租房，业主和租客互相推诿。

再加上老房子本身就不指望升值，业主就更不愿意在物业费上多花钱了。

可物业维护的成本，却在年年攀升。

专业研究显示：
5年以下的新小区，年维护成本约占物业费的25-35%；
10-15年的小区，这个比例涨到45-60%；
15年以上的老小区，光维护成本就要吃掉70%以上的物业费。

这是客观规律，谁来了都没用！

设备老化、管道锈蚀，维修开支根本省不下来；消防系统升级、电梯强制年检，这些合规成本也一个都不能少。

就拿杭州这个小区来说，维护成本占到物业费的70%。这还得是在100%收缴率的前提下，现在这个情况，不亏才怪！

一边是业主不想多交钱，一边是维护成本节节攀升…这道题，太难了。

其次，物业费纠纷不涉及征信，缺乏强制约束力。

可能有人要问：享受了服务不缴费，这能行吗？

这么说吧，水电燃气你要是不缴费，分分钟给你停掉。但物业费不一样，这是商业服务，而且服务质量很难量化。

业主不缴费，在法律上顶多算民事纠纷。只要没走到法院强制执行那一步，就跟个人征信不沾边。

对物业公司来说，打官司维权的门槛实在太高。而且物业做的是“准熟人生意”，真要撕破脸皮天天催债，以后工作还怎么开展？

物业公司卡在中间，那是真难受！

另外，这两年还出现新情况——

房地产行业深度调整，很多楼盘已经谈不上什么升值空间。再加上物业费不涉及征信，缺乏强制性…
在很多人的家庭开支里，物业费就成了“能省则省”的选项。

不信的话，你可以问问身边的人。

前面说的这些，还只是物业和业主之间的那点事儿。你可以当个热闹看，但千万别让自己家也变成这样，那可就太热闹了！

接下来，咱们说点更重要的——

眼下这股物业“撤退潮”，正在悄悄地重塑二手房市场的价格体系。

以前我们判断房子值不值钱，主要看地段、看配套…这些标准现在依然重要，但随着存量房时代到来，我们必须加上一个新的评判标准：物业服务质量！

这几乎是二手房价值最后的那道防线。物业一撤，相当于房子的安全垫没了。

保安走了，大门形同虚设，谁都能进来溜达；
保洁停了，垃圾堆积成山，那味道想想都上头；
什么绿化带、园林景观？用不了多久就会杂草丛生；
电梯坏了？自个儿爬楼吧！楼道灯灭了？打开手机手电筒将就一下！

买房的人来看房，都不用中介多说，现场状况一目了然。真到那会儿，恐怕连看房的人都懒得来。

从最现实的角度看，一旦小区陷入“物业跑路 → 没人管 → 加速破败 → 更卖不上价”的恶性循环，接下来会发生什么？

条件好、有能力的业主肯定会率先抛售。这些人往往不止一套房，而且特别理性。他们的集中抛售，会直接拉低整个小区的成交价。

剩下的业主大多只能默默承受，日子总得过，怎么办？

要么凑钱请新物业，要么成立临时管理小组…但这个“临时”会持续多久，谁也不知道。

银行评估师又不是傻子，你心知肚明的问题，人家一眼就能看出来。到时候，房子的评估价还想上去？

所以，未来的二手房市场会出现一道明显的分水岭：一边是物业服务到位的小区，另一边是物业摆烂甚至没有物业的小区。

前者会成为存量房市场的“硬通货”，议价能力和流动性都会更好；后者，可能真的要变成名副其实的“不动产”了。

经过这轮市场深度调整，现在很多城市都有价格特别便宜的房子。我劝您一句：千万别光图便宜！

这反而给了很多人一个“升级换代”的好机会。如果条件允许，尽量选择那些开发商靠谱、物业服务到位的品质次新房。

看房时可以多问几句：“咱们这儿物业费多少？”、“缴费率怎么样？”、“上一任物业为什么走的？”、“业委会管事吗？”

这几个问题问完，以后的居住品质基本就有数了。

今天既说了现象，也讲了干货，觉得有用的话，点赞分享，要是您家小区也遇到类似问题，欢迎在评论区聊聊～