几种性质房子理财方式的收益，简单的对比一下

首先说一下，坐标广州，广州郊区番禺，番禺郊区，也是规划为大型住宅区的桥南，新房的房价大概在3.5w左右，二手房的房价，较新的房子和所谓的学位房大概也就到了3w左右了，边缘地带或者一些条件一般的大概在2.5w左右，区域内集中了万科，保利，雅居乐，敏捷，奥园等的大型开发商，也有很多本土的小型开发商，反正整个区域基本都是住宅和配套的商业，基本是没有工厂，地铁是有规划，但是还没有定下来，方案上报了几次都是否定了下来，（当然，其实这个是可以解读为中性，甚至利好，一旦地铁规划确定下来，只会提高房子的使用价值，）最近无聊，去看踩了一下该区域的几个在售的新盘，土地性质各有不同，做个简单对比，看一下用购房来理财是否划算（这个划算与否，先撇开房子本身价钱是否会涨跌的因素，只讨论一下，当前时间段内用购房的钱得到的收益，推算一下年化收益率来对比，）

整个桥南的房价均价大概在2.5w左右，数据来源是某居客，还算准确吧

区域内主要普通二手商品房的价钱，其中，万科和君华因为是层高5米的关系，一平价钱对半才是实际上每平的价钱吧，时代柏林是新盘，开盘的时候基本是报价4w，卖不动，现在是大概3.5w的样子对外销售新房

看一下上面具体到每个小区的数据，除了时代柏林是在售新房外 其他都二手商铺房，按照均价来说，该区域一个60平的商品房，价钱大概在150w左右，房龄基本都在15年以内的。该地区的商业地产（公寓现在大概有4个，两个是奥园旗下，一个是越秀地产，也勉强算是恒大旗下吧，还有一个是公寓式管理，但实际上是住宅性质的嘉立思公寓，其中三个商业性质的房价基本都在1.5w只有，从5 6年前开盘到现在，价钱本是没有上涨多少，）

下面 我们开始算一下各种性质房子的各种数据吧

第一个是区域内的二手商品房，按照均价2.5w来算 60平大概是150w左右，租金大概在2500左右，那么算下来的话，一年收入3w 年化收益大概只有2%。其实，如果是打算买个房子来收租来理财的话，说实话是最不划算的理财方式，在当下房价和租金不成正常比例的当天，随便一个理财手段都比这个来的收益高，但是这是撇开房价涨跌的情况下来说的，要是把房价涨跌都算进去的话，目前，注意，我是说目前，的房价来算，5年前买个房子，到现在，年化收益，按照本区域的来算，最保守的来计算 5年前买的时候是1w左右一平，租金是2000元 到现在房子3w一平，租金递增到了2500，5年前60w ，到如今的150w，收入了5年的租金保守估计应该有13w，外加要是卖出去增值的部分90w，大概收益有100w，一年下来收益就去到了20w ，30%以上的收益，当然这个是建立最保守的估计，而且是房子变现之后才算出来，一天房子不变现，收益的也就只有租金，那天房价掉下去，收益成负值也是有可能发生的事情。

商品房理财，使用年限长，带学位，，民用水电费便宜，因为房贷不算太难，转身相对于其他性质的房子，比较容易，门槛低，缺点也显然易见，租售比太低了，只靠租金的收益，根本是完全不值得

第二种就是商业性质的公寓，在区域内均价大概在1.5w左右，60品下来90w有交易了，租金也是大概在2500左右，那么算下来的话，一年3w，年化大概有3.3%，已经是接近正常低风险理财产品的收益了。

区域内有3个这样的二手公寓，如下图，这次我去踩了一个新开售的盘，就是地图中的踩盘1号，公寓性质，但是使用年限是从1994年开始，现在剩下了16年了，按照现行的办法，16年后补地价，地价是价钱的1%，对比5 6年前的两个公寓以及2轻前发售的一个公寓，该区域的公寓价钱平稳到不能再平稳了，维持在1.5w左右这个价钱很多年了，现在新的公寓也就一样是1.5w的价钱发售。而且踩盘的公寓还是4.5米层高的，就是说，基本是买一套 有两层使用，最起码是50平的房子实际上是起码有70平以上的使用，算下来实际是1w左右。

话说公寓在这个区域其实好像有点不待见，其实因素很多。先说一下，去年广州就出了政策，个人一手购入的商业地产，可以转手给个人，一手购入的之外，只能是出售给公司，而且现在商业地产的最低成交量是300平，就是说，基本都不会再有新批复的公寓供个人购买了，我踩盘的这个，是政策出来之前审批的，所以户型上面，还存在300平一下的户型，但是只能是公司名义购买了。注册一个公司，对于个人来说，还是有一定难度，当然，售房部会提供渠道，只是花钱的问题，注册一个公司收费4k 每年的报税，要是找人做的话，大概需要2-3k，直到公司名下所有财产都清理干净了才能注销公司，就是说，如果你持有公司，每一年无论怎么样都需要报税，这个也算入持有成本了。另外，按照现在做法40年使用期满的补地价，其实不多，但是政策一旦有什么变化，还真的是个未知数。最后一个重点，商业性质真心不好转手，一来，本身对于资金的要求比较的高，因为现在这个是不能做房贷，只能是做普通消费贷款了，时限最多只有5年，而且基本只能贷款5成左右，，而且当使用时间过半之后，到底有没有人接手又是个未知数。

综上，其实现在购入商业性质的公寓，纯收益可能也就在3%左右，在某些严管区域，还真的不是一个好选择，看上去美好，但是房价升值缓慢，转手时候的高达20%的税费，使用时间短的不利因素存在，而且没有学位，水电费属于商业性质，价钱贵很多，资金的要求高，所以基本没有多少人接手，所以区域内的公寓，放卖盘的没有多少，价钱一直是涨不起来，作为纯粹的理财来说，其实这个的投资收益也还真的只是一般。

对比5 6年前的两个公寓以及2年轻前发售的一个公寓，该区域的公寓价钱平稳到不能再平稳了，维持在1.5w左右这个价钱很多年了，现在新的公寓也就一样是1.5w的价钱发售

第三个，土地的使用性质是不多见的，这个盘属于现在国家在建议推行的一种方式，村集体用地作为长租性质推出，这个地，是属于村集体的，村子的土地交给了开发商运营，建成长租公寓，，大家都可能知道，受国家保护的租约，最长的时限是2年，我踩的这个盘，说是和村集体谈好了，按照收楼时间来算，也是20年的长租约，另外村集体再送5年的使用权，就是说，这个楼盘是一个要一次性掏25年的租金出来的盘子，只有土地的大确权证，对于房子本身，是没有任何证件的。

介绍一下，这个盘，因为是长租25年，等于说，你掏个钱，只能买到25年的使用，我问了销售，对于25年之后的权属问题，暂时不提供说法，个人估计，开发商应该和村子谈好条件的了，25年后房子随时交还村子管理，到时候想再住的话，就得再掏钱，不然哪里会有好人，你给25年的租金 让你住一辈子。但是这个说法肯定不能当着购房人的面前说，不然的话一大堆人听了就掉头走了。房子面积都不大，最小的38平单间，当然有大的 70平都有，售价1w一平，单间单位提供返祖服务，有酒店公司统一管理返租，第一次签6年合同，租金52元一平，递增部分可以忽略，说还有什么分红（这个比较空头支票了，有没有还是另外一个事情）1-4层说是某国内超大型家具装饰公司红星×××已经签约25年经营。

分析一下这个盘的优势，这个盘 由于没有产权，所以就不需要购房指标，无论怎么操作都不会产生任何税费，，按照60平 60w，租金3000元， 一年3.6w，年化有5.5%左右了了，，但是这个要交给酒店公司经营的话还要在合同期间投入4w购买要求的家电，就是说，看上去，纯年化收益大概在5%左右，算是个合格产品了。但是缺点也是无处不在，首先，没有产权，长租这个模式的投资，本身很多人都不一定能接受，相对年化5%，保守来算20年能收会原来的本金，之后就剩下那么5年了才是所谓的正收益，这么下来一算，更加多的人不能接受了，还有的隐患是开发商与村集体之间的协议，要是开发商是分段缴交租金的话，交不起怎么办，还有的就是酒店公司经营不善，立场的话，剩下的房子，租金是否还有那么理想，又是一个问题，众多不确定的因素存在，而且房子因为没有产权，所以又只能是消费贷，资金压力有，而且转手的话好像比商业地产更加有难度，至于升值，一个连产权都没有的房子，很多议价权 都会受开发商的影响，这种模式，估计还要继续去探索，这里个人是非常不建议入手的一种方式。

其实房子本身还是可以的，但是房子的性质决定了很多事情

该房子的付款方式，由于总价低，所以压力有，但是不算太高

上面只是写了3种土地性质的房子的对比，现在的市场当中，还有很多性质的房子没有探讨，例如小产权房子，农民自建房子等等，但是我处的区域，主要就是住宅和商业地产为主，没有产权的长租是新事物，就那么一个地方有，3种房子好像都不适合作为短期理财，出了住宅性质的房子之外 主要问题是转手困难，流动性差，升值有难度，至于住宅，受国家大环境影响，也不一定能再涨下去，暂时来说，也不算是一个理想的投资理财产品。