2025年的房地产市场，会是一个“转折点”吗？来看看数据吧！

最近是不是感觉关于楼市的讨论又热起来了？各种消息满天飞，有人说触底了，有人说还得跌，真是让人摸不着头脑。

本期内容，咱们一起来扒一扒权威机构的数据，看看2025年，楼市到底会走向何方。

01、一个“脚踝斩”的预测，背后是什么？

打头阵的是一份重磅报告。国际投行高盛在2025年6月发布了一份预测，它给我们描绘了一幅怎样的图景呢？

报告里说，未来几年，咱们中国城镇的新房年需求量，可能会从2017年顶峰时期的2000万套，大幅下降到410万到500万套。

这是个什么概念？

咱们简单算笔账：按一套房100平方米来算，年成交量也就4.1亿到5亿平方米。这可不是简单的“腰斩”，用网络流行语说，这简直是“脚踝斩”了！

需求量直接缩水到七年前的四分之一左右，这个数字确实有点触目惊心。

那么，高盛是靠什么模型得出这个结论的呢？

其实逻辑很清晰。他们把购房需求主要分成了三块：一是刚性需求和改善需求（比如结婚、换大房子），二是拆迁更新带来的需求，三就是投资性购房。

这个模型就像一个大蛋糕，现在的问题是，做蛋糕的几样主要原料，供应量都在发生变化。

02、人口，那只看不见的“手”

高盛这个听起来有点“惊悚”的预测，到底靠不靠谱呢？外媒CNBC结合这个预测做了一番分析，指出了一个最根本、也最无奈的原因——人口。

报告里说得挺直白：“人口下降和城市化放缓表明，未来几年住房的自然需求将减少。” 这句话可以说是点到了问题的根子上。

咱们来看一组更长远的数据。

根据世界银行的预计，到2035年，我国的人口总量可能会从现在的14.1亿，下降到不足13.9亿。

经济学人智库的高级经济学家徐天辰就分析，这背后是“双重打击”：新生儿越来越少，同时因为老龄化，死亡人数在增加。

这可不是遥远的故事，它正在发生。

咱们官方的数据显示，中国人口已经连续三年负增长，光是2024年就比前一年减少了139万人。这每年减少的“人”，换算成住房需求是多少呢？

高盛做了个估算：相比起2010年代人口正增长能每年带来150万套住房需求，人口下降将在2020年代每年减少50万套需求，到了2030年代，这个数字会扩大到每年140万套。

这只人口的“大手”，正在悄无声息地，但又是坚定不移地改变着楼市的基本盘。

03、从关闭的幼儿园，到贬值的学区房

人口变化的影响，从来不是悬在天上的理论，它已经实实在在地砸到了我们身边。最直观的一个例子，就是教育领域。

CNBC根据教育部的数据算了一笔账：过去两年里，全国有接近3.6万所幼儿园关闭，在园幼儿人数减少了超过1000万。

这可不是个小数目。同样的，2022到2024年间，全国小学数量也减少了近1.3万所。

这一连串关闭的校园，像多米诺骨牌一样，最终压向了曾经无比坚挺的“学区房”市场。

大和资本市场的房地产分析师威廉·吴点出了关键。

他说，过去学区房能有那么可观的溢价，靠的就是两样：挤进名校的门票功能，和房价永远涨的预期。

但现在，一方面孩子总数在减少，学位没那么紧张了；另一方面，很多地方政府也在放宽“学区划片”政策。两头一挤，学区房的光环自然就开始褪色。

我身边就有活生生的例子。

一位北京的朋友，为了孩子能上重点小学，两年前买了一套学区房，价格几乎是北京平均房价的两倍。

她最近很无奈地告诉我，这套房子现在的市值，比她买的时候跌了大概20%，而她孩子入学的2024年，正好是全国小学入学人数在达到一个高峰后，开始转头向下的一年。

宏观数据看似轻飘飘的，却重重地落到个人头上。

04、楼市转折点，到了吗？

前面说的这些人口结构变化，给本就在“过冬”的房地产市场，又加上了一层厚厚的霜。从2020年底以来，这场深度调整就一直在持续。

尽管从去年9月份开始，从中央到地方，刺激楼市的政策出了一箩筐，但市场的寒意似乎并未完全散去。

根据麦格理中国首席经济学家胡伟俊的观察，就在今年5月份，新房价格还在以近七个月来最快的速度下跌。

政策工具箱里的工具虽然多，但想立刻扭转市场的下行趋势，难度不小。

那么，回到我们最初的问题：2025年，会是一个“转折点”吗？

从高盛的预测看，他们认为需求的“大底”可能就在前方，但这个底，是一个比我们想象中要低得多的平台。

不过，事情也并非只有悲观的一面。

那位大和的分析师威廉·吴也提供了一个视角。

他认为，人口变化这个“灰犀牛”虽然庞大，但其对房地产的全面冲击，可能还不是“迫在眉睫”的，完全显现或许需要几十年的时间。

从近期看，持续的城市化进程和人们对“住得更好”的改善型需求，将会抵消掉一部分人口下降带来的冲击。

未来，为了住得更舒服、小区环境更好而换房的“改善需求”，在整个住房需求蛋糕里的份额会越来越大。

总结一下：

2025年的房地产市场，或许更像是一个 “结构重塑”的起点，而非简单的V型反弹的“转折点”。

那个靠普涨、靠投机就能赚钱的时代，大概率是一去不复返了。

未来的市场，会更冷静，也更分化。

对于真正需要房子的人来说，核心的关注点可能要从“会不会涨”，慢慢转向“房子本身好不好住，社区品质高不高，是否符合我对未来生活的期待”。