2017年国内购房指南（宏观篇）

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风险提示：买房投资有风险，投资需谨慎！

谨以此文 献给在买房路上踌躇不前的人们！

据本文买房投资，不保证盈利，也不负责。提醒买房投资者的"买者自负"原则，在做出投资决策后，市场变化引致的投资风险，由投资人自行负担。

缘起

今年（2016年）三月建议家里人买了套房，完美踏准了此次房价的飙升，不过**。因为是家人自住，只是少奋斗了几年（未来看也许是几十年）。几年前自己虽然买过房，那也是自住，完全没想过去研究下国内房产的发展历史，其他国家的房价之类的东西。向我们五好青年，每天都是看新闻联播，人民日报的，觉得说的真对，房价太高了，不吃不喝要几十年，不跌天理不容。

也就是4-5年前，那时候自己买房时，根本没有什么限购，贷款利率都是打7折，首付都是2成起。当时不甘心买啊，XW联播、报纸上全都是报道要打击温州炒房团，政府要调控房价。因为要自住，然后，心不甘情不愿付了6成首付，买了一套2室房。（心里想着等房价跌下来再去换个大的。）事到如今，脸被打的啪啪响，我没事看什么XW联播干什么~ 现在看着自己工资条，想换套大点的房子也不敢想了，也不会指望房价会跌了，因为我知道将来即使跌下来，也买不起。后面几年也没关心过房地产。

今年关注了一些大V，譬如任志强，例如董潘，还有潘石屹，王石之类，诸如财上海......发现房地产企业老总他们基本都不谈房地产观点，任大炮列外。谈房价，买房的，发表自己观点时半遮半掩，又是收费的，如董潘问答上一个问题1000RMB（1分钟回答），如果什么培训班之类的，估计2线城市够买几个平方了。话虽如此，本文吸收了如上大V的各路观点，我只是知识的搬运工，望大家兼听则明，一个角度，一种分享，不喜勿喷。也许在看XW联播的你，看到本文改变了一些观点。不必感谢，有缘相聚，吃顿饭交个朋友，本文值了。

我最关心的大V，以后也看不到他的言论了，相见恨晚呀！整理了他的部分言论，供大家参考。

看到这样的言论，我想大家的表情跟我是一样的！

帮家里人买完房，半桶水的我看看我只贷款买了一套房，肩负5000多房贷，又跑到某省会城市，拿着省吃俭用（股市投机倒把）挣来的一点钱买了一套房。给大家汇报：没涨，完美错过本轮行情。只是又多了每个月几千的房贷。 ，后面我发愤图强（跟学摄影PS一样），

年中的时候强烈建议几个同学、亲戚、同事买房，几个同学都买了（还是一起鬼混过的靠谱），亲戚同事都没买。在这里要批评一下一位同学，虽然你买了，可买到什么鬼地方去了。（叫别买那鬼地方还买！！！）反正他也看不见，看见了我也保持此观点。还有个同学表扬一下，没白费我上班时，浪费了一下午给你洗脑，2周内就买好了，买好了就涨了几千一平，点个赞 。

在这闲着给大家写文字普及基础知识，一是看大家二手房买卖帖讨论的热火朝天，装修帖热火朝天，为我值日后壮大，开疆拓土特写此文。 二是本人屌丝一枚，没钱买房。不然此时我应该看着地图，开着房天下，想着买哪里，你们也看不到此文。（废话一大篇，一篇写不完了，我不是故意的。也不是为了骗你们金币，我这么“聪明”首先要骗也骗小编的（抓大放小），再有哪有月初发文骗金币的。所以大家就当小说看看。）

中国房地产历史

由于政治体制原因，大家懂的。虽然新中国49年成立，可是房地产市场从概念提出也得是78年后的事情。所以观念转变就花了10年，起步阶段（1978至1991年），第一个吃螃蟹的是华侨，国内没人敢吃。

真正开始发展是1992年，年邓小平南巡讲话后，同年10月，中央首次提出建立社会主义市场经济体制，房改全面启动，住房公积金制度全面推行。开始迅猛发展，首当其冲就是深圳广州，海南地区。

好景不长，1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。房地产立马遭受重创，结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。值得一提的，这批在海南发展的人，日后的名字家喻户晓。看看下图（部分），大家认识几个。

上面的历史只是甚至不算什么，真正的分水岭是1998年下半年，取消福利分房，也就是意味着所人们要取得住房，都要到市场上去买房。后面大家都知道，2000年后，中国房地产经历了一轮又一轮惊心动魄的时刻。一往向前，永不回头。

现在看来，我就想不通对于这种大周期行业，也许贯穿人的一生。那些无良媒体为什么整体喊着到顶了，要暴跌了。这才真正发展了10几年啊，人家日本45年到91年爆发危机，几乎过了半个世纪啊。哪个人等得了半世纪！

地理：宜居环境决定人类迁徙

下图反映了新中国以来的迁徙途径，其中可能有一些政治影响在（如支援边疆，支援新开发工业基地建设。非自发性）。目前总的看来，人口主要北方向温暖的南方迁移，内陆向沿海长江地带水资源丰富地区转移，向三大经济圈迁移，向政策倾斜经济发达医疗教育好的省会城市迁移。

按目前中国城镇化率54%（相当于日本70年代水平）来看，要达到日本等发达国家75%的水平，还有很长很长的路要走。所以，迁徙过程还要持续很长时间。

从世界发达国家的城市群来看，第一大城市群： 美国东北部大西洋沿岸城市群，占美国面积的1.5％， 占美国总人口的20％。第二大城市群： 北美五大湖城市群，占美国总人口的20％多。 第三城市群： 日本太平洋沿岸城市群，20%的面交，占日本总人口的61％。第四城市群： 英国以伦敦为核心的城市群，约占全英国人口的一半。

上图颜色越深人口越密，你问我为什么这些人类都喜欢挤到一起，我也不懂，这不重要。重要的是这些人类就喜欢挤到一起！

当然中国没有列外，必然朝此方向发展。国内目前公认的三大经济圈：长三角，珠三角和环渤海，规模必将进一步扩大。其中长三角经济圈必将冲击全球第一大城市群冠军宝座。

未来国内城市群可能的发展方向：

1. 大长三角经济圈：以长三角城市群为核心的大长三角经济圈。

2. 泛渤海经济圈：

   以京津冀、山东半岛为核心的泛渤海经济圈。

3. 大珠三角经济圈：

   以珠三角为核心的大珠三角经济圈。

4. 东北经济圈（衰退迹象明显）：

   以辽中南为核心的东北经济圈。

5. 海峡经济圈：

   以海峡西岸城市群和台北为核心的海峡经济圈。

6. 中部经济圈：

   以长江中游、中原城、湘中城市群为核心的中部经济圈。

7. 西南经济圈：

   以川渝城市群为核心的西南经济圈。

8. 西北经济圈：

   以关中为核心的西北经济圈

   
   

经济：经济基础决定上层建筑

理想很丰满，现实很残酷。经济因素成为现在房价上涨的直接动力源，基本没有什么值得辩论的。从下图看来，中国即将超越欧元区整个经济体。

找了张15年各省GDP的排名，经济越发达，房价越高，外来人口越多。

广东是中国改革开放第一站，带来的政策影响巨大，广东省直接霸占GDP第一名多年。江苏浙江，由于地理历史因素自古以来都是繁华之地，加上毗邻上海，经济发展也具有独特优势。山东毗邻京津，经济发展也很强大。经过多年发展，这些地区基数巨大，排名要发生巨变，已经没有可能。强者恒强，也许是未来这些地区的主旋律。

没有对比就没有伤害

2015全年全国居民人均可支配收入21966元，比上年增长8.9%；按常住地分，城镇居民人均可支配收入31195元，比上年增长8.2%；农村居民人均可支配收入11422元，比上年增长8.9%；

这才是可支配收入！还要减去下面这个饼，才是存下来的钱！！

图中加起来超过15000，全国人民平均能存个5000块钱。城镇居民减去之后大概能存15000，农村就成负数了。当然由于中国人口巨大，对于看到此文章的人，直接观感是不可置信。但是我告诉你以上数据引用的是国家统计局2015年的数据。这样的数据面前，目前居住在农村的人们，必将因为房子，导致贫富差距进一步拉大。简单点说，目前留在农村的，将来或现在必将没有能力进入京沪深这些城市，不久的将来二线省会城市也没有机会。当然你也许会拿出5%的特例，但在大数据面前，5%只是一个可怜的数字。

炒房：关于房价中水分

你们不要整天喊房价水分高，不值，要拿出数据来，现在我来替你拿出来（数据来源：国家统计局2015年报。）

注：表中数据仅仅为建筑造价。不含土地成本，及附属配套设施公共空间成本。

你没看错，14年房子一平实际平均造价只有2800块！不知道那些花10万/平买房的是怎么想的？呵~~世人笑我忒疯癫，我笑世人看不穿。

毫无疑问，在温州炒房团那段时间，房价暂时是有水分的。但如今要说现在京沪深这样的城市有水分，我不信。看下图限购，限贷政策：

以上海非本市户口为例，首先你要连续5年缴纳社保！我想说，你人生工作时间有几个五年，还必须连续！

然后交了5年，房价5年后会怎样你敢想象？5年后政策会变吗？首付30%，以目前上海的房价，起码100万起。每月房贷还款吓死人！外地人只许买一套，怎么炒房？本地人买二套，首付也是50%起，实际负担的起的能有几个。

这种政策打压下，你说这些地方房价有水分，我不信，我倒是觉得房价没有真实表现，严重偏低。

土地政策：土地招拍挂制度

《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。

上图为2016年土地成交金额T20，直接表现为这些地方的房价密切相关。

从这张图，可以看到未来这些城市一些端倪，例如：武汉。武汉的同学们，你们得时代已经来临。

看看这些地块摊到每平的地价，你怎么叫开发商卖3000/平啊。这还没算财务成本，推广成本。还有附带的各种条件的成本。你怎么叫上海每平不朝10万迈进！

总结：经过以上几点，推论买房当务之急，是上面这些经济带的核心城市，经济GDP发达的省会城市，土拍创新高的城市。如：北京、上海、深圳、广州、天津、杭州、南京、苏州、合肥、郑州、武汉、成都等。下篇跟大家谈谈，具体可以买哪些城市。

这里要提醒，京沪深房价对于大部分人，已经很难承受。如果你是刚需，务必量力而行。

本文主要目的，是想告诉买房路上踌躇不前的刚需族！政策的打压，是你们机会，而不是你们幻想房价下跌的借口。珍惜这些政策打压的机遇是你们要做的。你们要相信：如果政府要把房价控制到10000元以内，请永远相信他肯定有这个能力。只是他没有这么做而已。

下篇见

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