司法拍卖购买不动产，了解下？

阿里拍卖不只是拍卖一下和田玉和各色字画古玩。

司法拍卖的进驻，让阿里拍卖有种网上拍卖平台“一哥”的感觉。

司法拍卖是指人民法院将查封、扣押、冻结的被执行人财产，在被执行人逾期不履行义务时，依法以公开竞价的方式卖与出价最高的竞买人，并用所得金额清偿债务的执行行为，是人民法院执行中的一种强制处分措施。
目前司法网络拍卖实行零佣金制度，参与竞拍淘宝平台不收取佣金。

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目前阿里司法拍卖进驻的法院非常非常非常的多，标的物类型更是全面。

本文就介绍一下淘宝司法拍卖当中的不动产拍卖。假如你对次有兴趣，不妨看看这篇入门级的介绍，了解一下整个过程。

一、拍卖前的准备

1、拍卖公告阅读；

网上拍卖，唯一有的信息就是拍卖公告了。这跟网购衣服鞋子一样，你要从商品详情中得到你想要购买商品的信息。这跟网购衣服鞋子不一样，你不能在商品信息中加入自己的想象，不能看用户评价，不能七天无理由退换，除了标的物集中看样的时候，其他时间都需要你把拍卖公告看出花来。

以下几点，是一定需要在公告中抓取出来的信息。

A、开拍时间、起拍价格、标的物位置面积等。这些信息基本有意参拍的人都能一眼看出来。网拍系统也会重点突出此类信息；

B、标的集中看样时间。有意去现场参观的，需要按公告中的时间提前报名预约。

C、标的物的租约情况。不带租约的话，标的物还有没人在使用，现使用人是什么人。带租约的话，租约还剩多久，每月租金多少。成交后，法院都要求签一份文件，告知买受人要履行原租约直到租约期满。假如你需要购买的物业，尚有5年租约且现租金较低，这个时候你可要考虑清楚了。当然，你有能耐让租客自愿放弃现租约，那另当别论。

我一亲友工作的酒店，所租物业的房东资不抵债，需要资产拍卖。酒店所租的物业自然在拍卖名单当中，613万的起拍价（不含税），在万众期待中流拍了。除了物业价格较高外，租约也是重要的原因。“该标的物带租拍卖（租约截止2026年12月31日,租金为每月20000元）”。成功的竞拍者需要继续履行接近10年的租约呢。

D、标的物交付日期。一般是成交日起算，一个月内交付。具体见公告。

E、标的物性质——住宅/商铺/车库。这个是一定在公告上看清楚，或者跟法院确定的。

很多人并不重视标的物的“性质”，但其实非常重要。尤其是即将到来的“房产税”，不动产的性质会影响个人的物业组成，有可能对以后个人的不动产管理的买卖产生影响。我这里跟大家说个亲身的“惨痛”经历。

我父亲在几个月前，计划将他下唯一一套房子卖了。虽然我两兄弟都曾在这房子中长大，但这房子已经好几年无人居住。考虑到升值空间也不大，所以干脆卖掉算了。

去中介登记的时候，也是签订了一份承诺书，确认该房产是名下“唯一住宅”。这涉及到过户费的问题，根据当前政策，名下唯一住宅的过户费是很低的。

经过中介的努力，终于和某买家达成了买卖意向。在中介的指引下准备过户资料的时候，需要在不动产登记中心打印“唯一住宅”的证明。然而，在这个环节中，出现了意外。父亲的老房子，居然不是“唯一”住宅！不动产登记中心的系统显示，他名下还有另外一套房子。

一脸懵逼的我们，根据打印出来的信息，回去查阅了父亲名下一间10多年前买下的商铺的房产证。我勒个去！还真是有另外一套“房子”。这商铺的房产证上面写着“总面积60平方米，其中住宅面积30平方米”，这就诡异了！10多年前，我父亲根本就没在意这些细节。当时的政策也跟现在不一样。

摆在我们面前的只有两个选择：1、自己承担高额的过户费；2、毁约，赔偿高额的毁约金。于是，我们还是选择了，自己承担过户费。

突然多了一套房，惊喜！意外！

拍卖公告是具有法律效力的，在拍卖的过程中法院和买受人都要受到“公告”的约束。所以，在决定参拍前，把公告前前后后看个三五遍，并不过分。

2、标的物集中看样

先看看这个情景：

某商铺拍卖，某日为标的集中看样时间。我第一次参与网拍不动产，提早预约好，按时到被拍卖的商铺前等待工作人员的到来。然而，等来的工作人员并不是法院的人，而是资产评估公司的工作人员。工作人员带着一众参拍人员进入商铺——“就是这间商铺了，大家可以四处看看，到时候交楼就差不多是这样子了”

——请问这铺的税怎么计算？大概多少钱？

不太清楚，你可以记下这些资料，自行去税局问清楚。

——请问这铺位租约还有多久，租金多少？

好像是XX年X月，租金忘了，这些都在公告上有，你们回去认真看下。

——请问到时候要怎么交付，什么时候交付？

这些都不是问题，法院会解决的，具体认真看拍卖公告。

总体来说，这工作人员一般回答都是“不太清楚，详细你问XX部门”“这些拍卖公告上都是有的”。而现场看标的最大意义在于——工作人员带着进去物业中查看“现状”和拍照工作人员手中的那份资料（用来去税局等询问税费等）。【当然，也许这只是少数情况，并不是每个地方的看标的都如此的“敷衍”】

当然，去现场的时候记得确认清楚有没“去错现场”，相关故事下面再说。

不要期待现场工作人员会解答很多的问题，因为不动产拍卖涉及到租约、资产评估、税费、过户手续、执行与交付等等问题，都需要和不同的部门打交道。现场的工作人员很多都不愿意细说，或者不敢把话说得太满。但他们一般能告诉你去哪儿可以问到你想要的答案。

当然不去现场看标的人非常多。很多竞拍项目中，参拍人20多人，但到现场看标的的也就几个人。

对于不需要“被领进门”查看的标的（例如商铺），只是拍卖前自行到“被拍卖的不动产”前观察相关的细节，或者装作顾客进去随便看一下也是可以的。

3、市场调查等个人的准备；

A、标的物市场价调查。

假如你对地产行业非常了解，时常关注地产价格的话。那么标的物大约价格，你其实已经心中有数了。

假如你对地产行业不太了解，那么竞拍公告上的也有评估公司给出的市场价。

然后，你也可以从房产中介那旁推测敲等，看看目前二手市场的交易价格。

做这些评估的目的，全是为了确认标的物究竟值多少钱。你愿意为此花多少钱购买。然后，心中要划出一条线。假如价格超过了这条线，就收手了。

毕竟在竞拍过程中红了眼，猛按了几下，最后就傻眼了。

B、税费查询。

不动产的税费计算是非常复杂的，以下是截取了一个竞拍公告中的税费参考。

这个税费计算表格的意思，基本就是让你不要瞎折腾了，直接去地税询问吧。假如税费估计错误，导致最后付不起钱。那你保证金就别想要回来了。

税费一般不是一个小数目。我举个例子，我曾成功竞拍下的一个车库。成交价35万，税费按17.7%，即6.2万。最后总价就变成了41.2万元了。

C、资金准备。

买房子当然是得要钱的。拍卖前需要缴纳保证金，成交后一般7天内就需要缴纳尾款。

如果现金不足，想考虑融资的话，这可要当心了。

这可不同从房地产商那买房子，可以公积金贷款，可以银行房贷，还可以混合贷。

某些拍卖公告上，甚至会提供银行或者小额贷款公司的联系方式。但这些机构，并不是慈善机构。一般都是1~3年内要还清贷款，利息去到年息9%以上。我曾咨询过一个提供贷款的小额贷款公司，需要3年内还清，月息2% 。

D、确认竞拍人。

假如说父亲想通过司法拍卖买给儿子的，或者老公想买给老婆的，又或者想代别人操作的竞拍的。一定要确认清楚，竞拍成功后，这房产是到谁的名下。

成交后，仅能过户给竞拍人

若确实需要委托操作的，一定要到法院办理委托交易的手续，得到法院的承认。

再者，需要确认竞买人是否有购房资格，“限购”政策是要遵守的，可自行到房地产登记管理部门查询确认自己的购房资格。

再次再说说“优先购买权”，拥有优先购买权的竞拍人的优势在于——你出多少我出多少，算我赢！所以，你只需要比Ta多举牌一次就行。而拥有“优先购买权”的人，多数情况下是现租户。

4、保证金缴纳；

虽说在拍卖过程中，可以随时缴纳保证金加入战场。但是，假如对网银操作不熟悉或者长期未使用过网银的人，都应该提前缴纳。一般保证金数额都在几万元，这已远超过支付宝“快捷支付”的额度，一般都需要用到网上银行。

竞拍失败的话，保证金会在1~3个工作日内退还到原支付账户。

二、拍卖的过程

拍卖有什么技巧吗？是不是一下子出价2倍，就能王霸之气外漏，吓得其他人不敢跟价了？没有的事，主要还得靠有钱。

这个时候，在准备阶段给自己设定的价格红线就有作用了。你甚至可以全程不出价，看到价格超出你红线了，你就可以收工了。或者看着都没人出价了，价格还在红线以下，你可以从这开始切入战场。

拍卖的时间一般有24小时，没有必要一直盯着。一般在结束前15分钟才开始看就行了。拍卖规则中，其中最重要的一条是“本次拍卖活动设置延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后5分钟如果有竞买人出价，就自动延迟5分钟。”也就是说，不能玩秒杀。

这条规则，导致了拍卖的最后，是非常考验人的耐心的。很多时候会延时半小时，甚至1小时。为啥，因为很多人都喜欢在结束前10秒出价。5分钟又5分钟，5分钟又5分钟地延迟。

每次以为自己即将得手的时候，就有人出价了的感觉，非常恼火。这个时候一般人会有两个选择：1、以牙还牙；2、一次性加价，吓尿对方。

奉劝各位，紧守价格红线，不要手贱。

当然了，参拍过程中打出了真火，最后保证金不要的的情况，很常见。

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虽说参拍过程中，都只能看到一个个的“代号”出价。拍卖的过程就跟修真小说一样，每个人都穿着黑袍带着面具，谁也不知道谁是谁。

但竞拍成功以后，并没有高手护送你脱离现场。而是会有“网络竞价成功确认书”公告你的名字。当然，仅限于名字。

这里有一个茶余饭后作为谈资的小故事

我参与的一次商铺拍卖，A商铺和B商铺在同一个地段相邻。我一开始的意向是都买下来，毕竟A和B合并后，可以打通成为一间大的商铺，更有发展前景。我按照以往的习惯，结合商铺地段和实际情况，给2个商铺都设定了税前1.1万/平方的天花板价格。

A商铺的面积较小，店面也较小。B商铺的面积稍大，店面也大。按理说位置相当的情况下，B商铺较为占优。但最终拍卖价格，A很快就超出了我设定的价位，我只能直接放弃了，最后以税前1.35万/平方成交。而B商铺非常神奇地以税前1.13万/平方的价格被我拿下了。然而，拿下后的我十分困惑，这是什么鬼。我只能归咎于参拍的人现金不太够，拿不下面积稍大的B商铺，只能火拼A商铺了。

后来去法院拿裁定书等文书的时候，刚好遇上了A商铺的得主。于是我就提出了我地疑问。这哥深吸了一口烟，很**地说“其实我时候准备拿下这两个店面。然后中途我手机没电了，等我找到电源的时候，B商铺已经成交了，我只能火拼A店铺了！！”

我目瞪口呆，已无法知道他是在**，还是真的如此忧伤。

之所以说是小故事，因为后来从各方的说法中推测，他确实是在**。

我在这里说这个事，只是为了说明，手机的电量很重要。不要因为操作失误，导致错失良机。

三、拍卖后手续与交割

1、尾款缴纳；

尾款的缴纳时间，在拍卖公告中是明确提出的。一旦超过规定的缴纳时间，则视为放弃资格，不退还保证金。

缴纳尾款的方式一般分两种：1、直接在淘宝页面上付款；2、银行划账到拍卖公告上的指定账号。

建议竞价成功后，先致电法院沟通后，再汇款。

2、法院手续及过户手续；

有一部分人非常担忧这个过户手续。甚至有人问，会不会原业主不配合你过户。

法院拍卖的不动产，过户的过程中是不需要与原业主打交道的。只需要拿着法院的裁决书等文件，就可以到相关部门办理过户。但不动产过户，还是比较麻烦的，各个地方的要求不同但总归不会跟办信用卡一样简单。

麻烦，但一般没有争议。只需要按着步骤一步一步去跑部门，交资料就行。

税费，也是在这个过程中缴纳的。

3、物业交割。

物业的交割，一般来说都是很少有争议的。一般而言，是只需要与法院进行交接。但实际操作中，少不了跟物业的现租客/现住客来友好沟通。

租客是较容易处理的，而各种各样原因逗留在物业中的非住客就稍微难搞。如被执行人的家属，或者不合法的租客/买家等。遇上难缠的人的时候，切记不多作纠缠，让法院处理。

下面我来说一次，我遇到过的最为麻烦的物业交割经历。

我完成过户手续取得不动产证后，要求法院在承诺日期前清场。法院起初也是比较爽快地说“好”。但后来居然把我的联系方式给了对方（现租户/住户/“屋主？”），说我们可以先友好协商下。

在参拍前，我其实已经旁推测敲得知，该店铺的租户（下称王先生）是以“屋主”自居的。据说，原业主将物业抵押给银行后，再将该店铺以30年租约的形式“卖”给王先生。屋主承诺待偿还银行贷款，解押房产后再过户给王先生。王先生一次性支付原屋主XX万的“租金”。然后，原屋主资不抵债锒铛入狱。法院不支持该“租约”，要求拍卖成交后一个月内，王先生须搬离店铺。以上，为王先生的自述。而从执行法官的只言片语中，情况相对符合。但其中有没有猫腻，我并不清楚。

在交收的时候，王先生打电话给我说“这样，我找法院要了你的电话。我会在约定时间前搬离，但我这有些东西，觉得你是需要的。”

我就奇了个怪了“啥东西？”

“这店铺当时我买的时候，啥都没有，就一毛坯。里面所有东西都是我搞的，包括二层混凝土夹层，包括所有水电，包括两个厕所，连门窗卷闸门，甚至门前的地砖都是我铺的！！我搞了八万多块钱呢。”

“那你想怎么样？”

“你给点钱呗，买下我这些东西咯”

我勒个去，我实在想不到我会遇上这样的情况。所以遇上以“屋主”自居的现使用者，是十分麻烦的。

我说：“那个，我想一下有什么东西是我需要的，再给你答复？”

“这有什么好想的呢，难道你不要这门窗楼梯厕所和夹层么？我给你打个3折怎么样。”

“我刚花了几十万买下这，你突然跟我说要几万，我这总得考虑一下吧？”

虽然王先生说得很有道理，但我想了想，总觉得有什么不对。

于是我跟法官说“那王先生联系我了，他说得我都不懂，其实我也不知道他是谁。他说的什么桌子椅子乱七八糟的东西我都不想要，你就让他按时撤离就行了。”

“你们都交涉好了？”

“没有怎么交涉，我就听他说了一通，也没答应他。你们法院就直接执行清场就行了，我比较忙，不想搞这么多乱七八糟的幺蛾子。”

“那他提出让你出钱买下他花钱的搞的门窗夹层楼梯空调呢？”

“法官，我这是现状拍卖。他把门窗把楼梯夹层都拆了，留下四条柱子，这叫现状交付吗？”

“这王老先生也是个受害者，他说的也是真的，东西确实是他花钱装的。你这么有钱，就不能给几万块，大家和平交收了么？你那么忙，别为了这事浪费精力阿。我们法院执行其实是很难的。你考虑考虑。”

我勒个去，我这算明白了。这里面要么是有猫腻，要么法官为了方便执行，反正这法官是要拉偏架了。

期间，我再也没有跟王先生有过任何接触和对话。倒是在我不停催促和据不妥协的催促下，执行法官气冲冲的把我电话挂了好多次。诸如此类的对话也出现好几遍

我：“法官，交收日期就这几天了，你们怎么还不去清场啊。”

法官：“你怎么就说不明白了，这是人家的东西，我怎么帮你去执行”

我：“我是现状拍卖”

法官：“你不合作，到时候人家把东西都拆了，你怎么办”

我：“我不怎么办，我不认识他。我是想你法院买的房子，现在问题是你法院交给我的时候是怎么样。”

后来实在扯不下去了，我就给法官搁下了最后一句话：“法官，你就不需要替我着想了。到期后，你直接清场。到时候我收的时候，就看看怎么样。反正你拍卖公告上面也有图片，他们要是敢把门窗楼梯夹层地板水电全拆了，那我就敢报警。也敢跟你法院提出异议。”

最后，在延迟一周交收以后。法官给我最后的话就是“房子已清场，你自己去看。不满意再说。”我去到现场看到应该在的都还在，除了一地的垃圾意外，就报复性地把电动卷闸门的电机拆走了而已。正好，钥匙都不用交接了。

我花了500块钱装了个二手电动闸门电机，再花了20块钱让扫大街的阿姨进来做了个part time。算是完成了标的物的交接。

当然，这算是比较倒霉的情况了。多数情况下，都是很好处理的。下面看看我遇到一个较为通情达理的租户。

我在得到法院通知可以与承租人交收后，打通了承租人的电话。

我：“你好，请问你是冯先生吗？我是李XX，通过法院拍卖买到了位于XX的店铺，也就是你现在正在租的店铺。”

冯先生：“你好。法院已经跟我确认过了，我也签收过法院的通知。按照法院的要求，我这个月开始的租金是付给你的。到时候我们约个时间谈一下，顺便把租金交给你或者划账给你。”

我：“好的。”

冯先生：“那个，请问你是不是会继续把店铺出租。是的话，我们谈一下，看能不能重新签订一份租约。反正旧租约也快到期了，提前重新签订也好。”

我：“好的。到时候约个时间，我们再谈。”

以上，为较为好处理的情况。法院已为双方解释清楚情况，并让双方签订好笔录，尽了告知义务。租户有充分的心理准备，无触及到其自身利益，较为配合。同时，租户也希望续租，不希望与新业主有太大矛盾。

无论遇到什么情况，一定要认清楚自己的位置，找法院处理。法院是有义务完成交付的。

总结

本人只是以一些亲身的经历，大致写了下淘宝司法拍卖中，不动产竞拍的流程。希望给未参与过而又即将参与的朋友一些帮助。

祝大家好运，都遇上猪一样的对手。

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最后的最后，以一个我经历过最离谱的不动产拍卖的故事结束本文：

我和一个成功拍得某住宅的朋友去收楼，经历了一个离奇的物业交割过程。

朋友得知我有多次网拍经历后，希望我可以帮助他购买一间住宅。我在他参拍的过程中，全程解答了很多的疑惑和分享了一些经历，在后期的交收和与法院的交涉中都亲自参与其中。

朋友拿到不动产登记证后，与我一同到拍下的房屋中敲门拜访。法院的拍卖公告中明确成交日起1个月内，清场交付。虽然一个月时间未到，但经与法院沟通后，我们还是决定提前拜访，让现住户按时撤离。

一个大约50多岁的伯父（这姑且成为伯父A）开门，问我们是干嘛使的。

“你好，我们通过法院拍卖，已经买下了这个房子。我们上来是想跟你确认一下你这边搬离的时间。”朋友回忆说出这句话的时候，有一种活在电视剧中的感觉。

可惜回应的是——黑人问号脸？！

“你们说的啥？”

我们又重复了一遍电视剧的台词。

“你们搞错了吧，这房子是我的，怎么可能被拍卖！”

我心里一顿，心想这次要坏了，又遇上了难缠的钉子户，看来又得麻烦一翻了。于是我从一脸懵逼的朋友手里抢过不动产登记证给对方看——“你看，我这边房产证都办好了，不可能有假”

这伯父一面疑惑地看了几眼说“你特么找错地方了吧，你看这地址不对啊！这地址是隔壁那一座。”

我仔细对了一下，对啊。找错了啊！然后我们say sorry以后，一肚子疑惑地走下楼，再仔细找到不动产证中的地址。我朋友说“不对啊！这跟我去看标的的时候的房子不一样啊！”

我勒个去！

然后我详细问了一下他看标的那天的情况。那天，工作人员带着一众人在楼下指着某一个单元说“你们看，那个第X层阳台上有2棵植物的那间就是了。”然后带着众人到住宅门口（就是伯父A的家门口）说“呐，就是这一家了。现在是有人在住的。没钥匙，进不去，跟图片一样。”然后大家都没意见，就散伙了。

然后我们又仔细研究了一下，拍卖公告上的地址，确实就是房产证的地址。但拍卖公告上的图片，确实就是那伯父家的房子！我勒个去，图片跟文字中的房子对不上啊！！

我那朋友脸都绿了！于是我们去法院执行局发飙。过了1天，执行法官确认了，确实是法院搞错了图片！集中看标的，工作人员也指错了房子。

世界就是这么的神奇。

法官说“那，房子你还要吗？”

我朋友态度也挺坚决的：“不要！坚决不要！”

“真的不要嘛？你考虑考虑，也就在隔壁，套内面积什么的也没骗你，套内的图片也都没错，只是外面的图片错了”

“我真不要！！”

在一翻推销和反推销的拉锯以后……

“那好吧，我帮你把手续办好，全款退你，税费什么的也都退你”

在张大妈这呆了这么久，这时候，我心中褥羊毛的神经在蠢蠢欲动。于是我发飙了“尼玛！！我请假办手续搞了这么多天，现在你跟我说搞错了！误工费，3000！”

“……”

“……”

“好吧，我会申请赔偿你们3000元误工费，你们就不要再向上投诉和闹腾了”