下定决心不再等遥遥无期的拆迁,国内老房换泰国网红公寓,做民宿房东

2019-02-17 13:11:58 677点赞 3952收藏 684评论

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 泰国投资房产到底值不值得?我认为作为分散投资可以考虑。

我们单纯就谈投资这一块,只讨论普通百姓投资层面的问题。全是从我个人了解、搜集的知识出发,有错误请大家指出,我非常感谢!什么谁谁谁动不动就买一栋楼,一条街不是我等能接触的。我也是通过几年的时间,各种看别人的攻略,资料,分辨哪些是枪文,哪些是靠谱的文章,然后自己亲自接触了很多家公司,自己研究探索出来的经验,虽然未必全对,也只当总结记录一下,给自己的泰国买房之旅交一份毕业论文吧。

我并不是中介,我也不会赚谁的钱,写这个文章的初衷就是介绍下我自己经历的泰国芭提雅购房计划和容易遇见的问题,希望大家少走我以前走过的弯路.

在国内什么都是靠自己,孩子读书,老人养老,我们80后一代大多数都是独生子女,以后其实压力山大,不能只靠工资啊,得想点其他合理的赚钱办法啊,我家里父母虽然在老家市中心有房子,但房子不大,而且是很多年的陈旧社区了,停车也很困难,以前是长年出租给别人,但是楼房旧了问题很多,三天两头的出问题,一会儿这里漏水了,一会儿下水道堵了,管理起来很费神,以前还能租1200块一个月,后来一千块都不好租出去,虽是市中心老房子吧,很多人羡慕,觉得将来拆迁了能赚不少,但是都多少年了,我们不打算把自己定死在等拆迁这条路上了,于是全家一起商量之后就想把它卖了,拿这钱去投资点什么别的。

有一次一个好朋友来问我,说他们家想投资一套境外的房产,让我给点意见,觉得哪个国家好些,由于我们对欧美国家不太了解,而且觉得太远了管理不方便,而我和他都去了很多次泰国,对这个国家比较了解,这里的生活水平不高,人也非常友好,生活氛围是不错的,房屋出租率很高,我们就给他推荐这里,想着买到的房子还可以以后自己过去退休了养老住。结果他在16年的时候就经过研究找好中介,就顺利的购买了第一套芭提雅的房产,后续的投资受益都非常不错比较稳定,通过我这个朋友先试水的经历,我自己又经过近2年的上网查询资料,对比研究,接触公司,接触房产中介,我们家也在18年才购买的第一套芭提雅房产。很多人都问我为什么不购买曼谷,而选择芭提雅呢?

最初我也把曼谷作为第一考虑,主要还是由于总价太贵(买不起啊)所以放弃了曼谷,如果投资曼谷必须核心区域,唯一的目的就是坐等升值,我研究下来曼谷的房子也非常适合投资,就是荷包不允许啊,才选择了芭提雅。

目前我们已经在Airbnb上做房东,房子基本上都是满租状态。这里就不详细说了,如果感兴趣的人多,我会后续写一篇如何在airbnb上成为受欢迎的超赞房东,让你房子满租的文章。



 

说说我们家的买房经历

 

2018年4月一家人到芭提雅,中介就带我们各种的看楼盘,还好的是去之前在国内就做好了很多楼盘资料了,这样看房就简单很多,很快我们就通过中介购买了第一套房。

 

从16年开始了解泰国房产到现在几年间,网上出现了太多关于泰国房子如何如何好,教育,养老,回报率,等等都是说的非常好,什么生活成本超低,甚至有朋友圈说年回报达到百分之10以上,但是对于这一切我无法判断真假。中国投资者对泰国的投资热度高,其实我们国家都在投资泰国,中泰高铁项目,阿里爸爸,京东投资,都是些厉害消息,随着越来越多国内投资者了解了泰国房产,估计很快就会有更多国人去泰国投资,提醒下各位投资需谨慎。

 

接下来进入正题我们说下泰国买房,我们关心问题有哪些,我把问题大致分成六个点来说。

  • 1房子的价位

  • 2 产权问题

  • 3过户手续

  • 4..投资回报率多少

  • 5.房子增值空间

  • 6.签证问题

第一个问题,就是房子价位,关于芭提雅的房价,泰国购买发房子是没有公摊面积的,说的就是实际面积,但是阳台会算在内,大概在1万--5万人民币(价格也会有波动并不是固定的),有时候和朋友聊天,他们都会问,毕竟手头不是每个人都能拿出几十万现金来买房,都会问我可以贷款吗?我们没有在泰国工作的歪果仁是不行的,贷款买房就和国内一样,必须有担保。

其实芭提雅并不大,按区域来分有七个区域,对于房产投资来说每个区都有其独特的优势和劣势:1 .芭提雅北区(northpattaya)2.芭提雅中区(centralpattaya)3.怕答纳克山(pratumnakhill)4.中天(jomtien)5.纳中天(na-jomtien)6.邦萨莱(bangsaray)7.芭提雅东区(eastpattaya)


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市中心普遍最贵啦,二手房交易价格甚至超过新房,中天稍微便宜点(正海景还是很贵的),北区也比较贵因为是富人区,然后东区别墅比较多,怕答纳克山和中天区别不是很大,.纳中天比较远,设施相对欠缺房价便宜,但是不方便,邦萨莱就更远离中心区了,基本不在考虑范围

我们看房的时候是先去的中天,看了很多楼盘,给我们的第一印象就是比较偏僻,但是人气都比较不错,歪果仁比较多,中介告诉我们,歪果仁来住的时间一般比较长,很多会选择在稍微偏点的地方,租金便宜,平时租个摩托车买菜去市中心都很方便。市中心短租的游客就比较多,人气和周边配套就特别齐全,大型商场,超市,应有尽有。

其实房子的建造成本基本上是差不多的,主要是看土地的价值,就好比一个成熟的商业CBD地价和近郊的地价肯定是不一样的,引用李嘉诚先生的一句商业名言:地段,地段,还是地段,整个泰国其实物价水平都差不多,区别不是特别大,比如曼谷一瓶可乐15泰铢,芭提雅也差不多,去过泰国旅游的同学都应该知道,整个泰国的物价其实区别不是太大,所以用物价水平去判断好与不好是行不通的。

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如果同样的地段,就要比生活配套,装修程度,芭提雅比较特殊,因为是靠海的城市,所以越靠近海的房子就越贵,据我了解芭提雅一路上和中天一路都是不允许建造公寓的,属于公共资源只能修建酒店商场等等公共建筑,海滩是稀缺资源所以一线海景房就特别贵,而且配套设施也非常齐全。房子的新旧程度也会对价格有影响,有些公寓的达到20多年的老公寓,就算是位置不错,但是由于年代过于久远,房子的价值也会有一定的折扣,除非是买来自己入住,要不然以后出手会不太方便,如果是一心买来投资的话,我建议不要考虑20年的公寓,要不然出租出售都会非常难。

泰国的公寓只有百分之49房源是可以出售给歪果仁的,其他百分之51必须是泰国人购买的名额,由于每个楼盘都需要去达到这样一个销售配额,如果此楼盘歪果仁购买的比较大,房开就会把出售给泰国人的价格压低点,让这个比例达到平衡的状态,好的楼盘基本上是一样的价格,如果是一些不太好的楼盘差价就会比较大(据说有的差价达到百分之20还多),在泰国法律是禁止一切短租的,只不过很多楼盘也没人管而已,其实在我们国家也是一样的,只是很多人不知道而已。

许多朋友听说我们去泰国购买了房产,纷纷来了解,大多数都觉得泰国很穷很落后啊,那房子应该很便宜,我也不知道这个道理是这么来的,估计大家觉得国家小,房子就便宜,这个道理并不合理的存在,意思就是最穷的国家房价就一定非常非常便宜吗?我们来回顾下前面说的,价值是由位置决定这是一个不变的真理,哪怕一个小县城只要位置好,对于这个地方来说,房价依然不便宜。

 

芭提雅楼王(开盘价就是3万多人民币一平米)


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我们接触了很多中介,有一些中介给我们说某某楼盘距离海滩多少米,其实真实距离远远超过他们说的,还有些甚至拿楼盘靠近长途车站去说事(难道没事坐长途汽车玩),其实会影响价位的地方很多,就算一个楼盘楼层不一样,朝向不一样,价格也会不一样,所以还是需要自己实际去看下,比较买一套房子也不容易。但是记住,地段和人气是重要性因素。

 

第二个问题产权问题,很多朋友首先就会问我这个(比较核心的问题)

有一次有个朋友问我,听说泰国房子不卖给外国人吗?泰国房子是不是和我们国内一样70年的土地使用权?当我还没去了解的泰国房产的时候,我也和他们一样,有非常多是疑问,以下是我了解到的信息,泰国房产产权从时间上分两种,Freehold永久产权和Leasehold租权,一般30年可续租;空间上,房产产权分为建筑物和土地两部分,相互独立,可由不同业主各自持有;

土地与建筑物的权属、使用、出租或出售等交易过程在法律上是完全相互独立的。

虽然外籍人士对所购买的永久产权公寓拥有100%的所有权,但外国人最多可以购买该公寓总建筑面积的49%。换句话说,可供外国人选择的房源变相减少至少一半。因此,在购买之前,注意该公寓外国人所有权的配额,这是非常重要的。

 

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地契:地契是所有文件中最重要的!它基本上就是我们国内买房意义上的产权证。地契上标注的地不是整个开发项目的地,而是你购买单元的地。以后房屋要交易的话,必须要这张地契。地契分为正反两面,都是以泰文书写:

 

A.正面是房屋相关的一系列详细信息,包括:过户单元的信息、项目地址、名称、楼层、建筑面积、公寓户型以及开发商信息等。此类地契的红色标志Logo表示的是永久产权。

 


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B.背面为土地相关的出售抵押等信息,包括原产权持有人的信息,也包括曾经持有者的信息

 


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土地厅买卖合同:土地厅买卖合同在过户的时候,除了购房合同,还有一份土地厅给的买卖合同,业主信息都会体现在买卖合同上,同样也是泰文书写。


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房屋户口本:房屋户口本是泰国政府官方颁发的小簿子。用于登记房屋业主的信息及房号,以及泰国住宅规章制度。因为泰国房产(与土地分离)所以以上所有证件是房屋所有权的文件。房屋产权证明通常是由当地区域管理局或泰国官方土地办公室颁发的,针对外国人的房屋户口本是深蓝皮书的。


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据我了解许多泰国值钱的物业都是歪果仁持有的。

泰国法律规定歪果仁是不得拥有土地永久产权,但是可以直接拥有建筑物永久产权;也可以持有土地租赁权。

许多歪果仁想持有泰国的别墅就是通过建立泰国公司来持有土地永久产权。(但是我个人觉得风险太大),据我所知,是这样操作的,先通过合法途经建立一个在泰国的公司,只要泰籍股东持股总额大于百分之50就可以视为泰国公司,可以持有和购买土地,基于上述,然后找律师帮助歪果仁找两个泰籍名义股东,分别持有百分之30和百分之31的股权,这样去购买别墅或者土地,但是我认为这样做是有一定风险,还是首选永久产权公寓好点。


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第三个问题过户手续,

我们非常简单就把手续办理完了,到泰国后中介带我们去泰国银行开户,然后汇款到这个泰国账户上,余下就都交给中介去办理了。

我们购买的是二手房,所以我们的钱汇到我们自己的卡上后,打款给卖家,然后我们就开始收租了,整个过程大部分都是中介去跑的。

我了解到的过户需要的材料:1. 买方的身份证明文件(18岁以上),即护照,夫妻共同持有须提供结婚证明。

2. 泰国本地银行出具的外币兑换转账表Foreign Exchange Transaction Form(FETF证明文件)。(从国内直接汇美金至开发商账户无需自行办理证明文件。)

3.需要授权委托代理书,及代理人的身份证明文件。

其实过户都非常简单,就是要钱,要人,要护照,哈哈。

备注:

1. 过户税2%,一般由买卖双方各承担1%;

2. 印花税0.5%,一般由卖方承担(根据官方评估价值或合同售价,择其高者);

3. 特种商业税3.3%,一般由开发商承担(二手房源通常由买卖双方承担,持有5年房产以上可免);

4. 个人所得税,预扣税根据房产评估价值用递进率计算。

成功过户后(约一周内),你就能拿到手所有重要文件及钥匙等。

 

第四个问题,关于投资回报率的问题,

这个问题也是一开始我们接触泰国房产最为关心的问题,反而这个问题最容易松懈麻痹的。有很多人看见高回报就不知所措了,稳住,稳住,稳住(想想P2P理财坑了多少人)。


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回报率5%以上!很多人看见肯定心动了吧,国内一般银行理财产品大多数在4%-5%左右,但是拿钱去买理财产品除开年回报其实还会每年贬值一部分,房子不是这样的,除开每年的租金回报率,还有房子的增值部分,就算泰国房产每年增长和他们国家GDP持平的增长,也能达到3--4%左右,这样一来房产的增幅就非常大了,大家再次心动了是吧。

而且房价大多数都在几十万人民币到一百万之间,比起北上广深动不动就是几百上千万还是很便宜,而且这样的价位,基本上两次就可以把钱汇出去,暂且不说能不能汇出去,国家现在一直都禁止海外汇款用于购买房产,为什么?因为国内钱太多了,我们国内的投资非常单一,所以大部分人还是会选择买房产投资,加上国内房价基本没有跌过,大家就更乐意把钱全部投资在房地产上。换句话说如果大家把钱都投资到国外收益好的项目上,或者不投资在房地产上,可能房地产市场会迅速降温,正常人的心态都是买涨不买跌,房价万一出现松动或者横盘,那大家就会开始观望,国内房地产库存那么多怎么会容得起观望,老百姓不买房——开发商就资金链就吃紧——银行的钱还不上——抵押给银行一堆房子——银行要低价卖房变现——越降越没人买——地方政府都靠卖地挣钱呢——房子没人要地卖谁?所以肯定不能让钱出去,但是国家的钱是可以出去的,都是为了应对人民币贬值,降低人民币贬值带来的影响。

到1989年,日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时,国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。房价里面有一个著名的实例,就是卖掉整个东京的房子,可以买下整个美国!这个实例发生在1990年。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。

我们就拿上面图片中145万泰铢这套房子来分析下,到底能不能到年回报百分之5以上,具体算下实际回报率是多少,和拥有这套房子的实际成本和投入,房价是145万泰铢全包,还好就是泰国找中介买房,中介费是由卖家出,等于是我们投入145万泰铢(约310000元),其中我们需要为买这套房子去一趟泰国(很多人可以说当是去旅游,但是一码归一码)来回机票如果不是特价票来回1600元(我住在贵阳还没有直飞的常飞机票购买,还要乘坐高铁去附近的城市坐飞机,成本啊!),签证260元,因为要住酒店,因为要去泰国开户,汇款过去,起码要几天,因为要等汇款到账,而且泰国节假日周末都是不办事情的,如果不巧遇见节假日又得耽误几天,初略算下住宿都要几千,只是算一个人的机票,这样一来成本上就要多增加几千元(不包括当地车旅费),房价瞬间就变成315000元以上。

房东不用支付水电,但是需要支付物业费,泰国物业费多数比较贵,大概5-10元一个平米,大约每个月差不多160元,一年1920元,因为物业费包含游泳池,停车,健身房,儿童娱乐室等等公共设施。

 

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还有房间有可能需要增加一些设备,比如洗衣机,冰箱,电视机,等等,泰国大多数房产都是包含空调,如果东西齐全,那么还有每年的损耗等等费用,综合下大概又是一笔费用。

还有就是托管给中介帮你出租,有什么房屋上的问题都是由中介去负责给你弄好,(注意了选择一个好中介多么重要)大约一年租期的中介费是一个月的房租,1700元人民币,

那么我们现在算一算,房子总投入大约320000元左右,11个月租金18700元减去1920元物业费,实际到手可能有16780元,这样算下来还是有5%的样子,还是非常划算的。但是我们算的是一种理想状态,万一租客不租了,找新租客空的时间,等等因素。

 

到底房子好不好出租,我们不能只听中介说的就相信,你买房之前有好多中介回给你说房子非常好租,租金高,如果遇见不良中介就麻烦了,我朋友买的有一套房子就是之前中介说得天花乱坠,什么要修地铁站,什么包租,然后中介把房卖了就什么都不管,连买家具家电都要我朋友专门坐飞机过去自己买,房子空了几个月后,运气好才通过好心房开财务大姐(湖南人)帮忙出租出去。靠谱的中介公司售后服务是很好的,根本不需要客户再过去他们会按照你的要求,房子里缺什么,要买什么窗帘,床垫什么都能帮你买,而且不会在这上面赚你钱,我的房子就是,当时委托我那家中介公司帮我买电视,空调,人家直接是在正规商场买了拿发票和我结账的。还有一些中介卖的房源比较特殊,他们手上有很多租客的资源,你买了房子只有靠他们才能出租出去,以后你卖房子也要靠他们,完全被别人牵着鼻子走了,一点没话语权(遇见的一个中介就这样行事的)。

 

 

 

 

第五个问题,

房子的增值,我了解泰国的房产增值大概和他们国内GDP增幅差不多持平,特殊地段特殊情况除外。最近4年从2015年泰国每年的GDP基本上都保持在百分之3以上,因为泰国属于旅游业高度发的国家,每年到泰国旅游人数不断增加,这样也会对房产的需求增加,需求的人多了,自然房价就会上涨。每年有1000万人次去芭提雅旅游,平均每天将近3万人到芭提雅,对酒店民宿的需求非常高,三亚就是一个例子,10几年前去三亚,房价非常便宜,如今海景房都是好几万一平米,三亚生活成本还很贵。我一个亲戚就常年冬天都去三亚过冬,他们就说三亚现在乱七八糟的,蔬菜现在涨得太多,生活成本最近纪念涨得太多了,简直没办法生活了。

 

还有一种情况就是不涨价反而跌价的可能,国外和我们国内不一样,就算再怎么不好的房子都不会跌价的,这个观念对于我们国人是根深蒂固的,但是在国外并不是这样的,如果你位置选择不对,可能你真的会成为接盘侠,也许你买的时候房子的带有租约,一旦这个租客不租了,恐怕就很难找到新的租客,这样的情况绝对是存在的,只能想通点当自住吧,还能这么办?既然没有租客,房子这么可能涨价呢?所以一定要看准下手,不要急。

我们去看的很多二手房,第一感觉大家都是觉得非常漂亮,比国内的二手房好太多了,再加上中介花言巧语几句,就出现购买冲动,当时我就出现这样的情况过,毕竟是想好一定要去买房的,更觉得生怕自己的钱用不出去。

 

第六个问题,签证问题,

通常去泰国购买并不会对签证有任何影响,你应该拿什么签证就是什么,泰国签证50岁以下通常就是办理旅游签证,其中包括纸质签证(淘宝上随便找一家就可以办理,通常给予2个月的停留时间,可以延期1个月),落地签(落地签免费政策延期到2019年4月30日截止),电子签(据说2019年2月中旬开始可以申请),50岁以上的老年人可以申请10年养老签证(如何办理请自己问度娘),其他就一些特殊签证比如工作签证,陪读签证,读书签证,这里就不一样说出,我们通常就是办理旅游签证。

 

买房麻烦吗?其实只要理清思路,其实很简单的。买房不管你是否攻略做的非常足,我都建议你亲自去看下,这样的话会比较直观感受下实际人气、地段、配套等等问题。

我建议去之前先做好攻略,找一个靠谱的中介,到后前几天争取3天把大致的楼盘全部看好,然后考虑决定,这样可以节约很多时间,千万不要盲目的去看房,这样的话你看很多次都没头绪,所以功课一定要做足,这样的话你才会对楼盘的情况了解的透彻,不浪费时间。

 

我们一家第一次去芭提雅找的这个中介,他家的办事效率我完全无语,去银行开户的时候叫了个泰国人带我们去(中文英文都不会),我们一家带着一个1岁的小孩子,从早上9点折腾到下午3点,(我一万个xxx),想着开个户取个钱,想必不会耽误很久,早饭就没吃,挨着饿把事情办完,大人还好,可怜小孩啊! 结果弄个早中餐都让你吃不成。我心里面想,既然我们找中国人开的中介,就是图个方便,起码交流方便,业务熟悉,办事情就方便,结果还有很多事情还是我们自己和银行去沟通,我都已经离开泰国才给我说:没给我开通网上银行业务,不能手机转账,导致这个银行账户基本上没用,瞬间泪奔啊。所以买房子啊找一个靠谱的中介会让你轻松太多。反正我遇见的第一个中介还有很多事情让我吃尽苦头啊。

我最开始想着会不会自己去找泰国的中介或者直接去开发商购买会不会便宜点,并没有  ,甚至很多价格还比朋友圈看到的国内中介给的价格还贵,我也不知道为什么,难道还有批发价吗?我跑了很多地方看,泰国卖房是明码标价,国内都是咨询价,所以很容易就可以比较出价格高或者低了。最后我了解下来其实中介只是分佣金而已,谁去都一样没任何影响。如果你买期房没有中介也是可以自己搞定,前提是你英文水平足够好,而且能力强,凡是都是自己去办,好处就是安全。如果是买二手房,那么必须找一个靠谱的中介非常重要,其实我们在国内都会用中介,有个第三方见证吧,毕竟他们对业务非常熟悉,比如对楼盘,对租赁,楼盘的介绍等等问题。不管境外还是境内,首要问题就是一定不能被骗,骗了就什么都没有了,哪怕买到不好的楼盘,起码还有个东西,所以就试探了很多中介,最终还是决定就找我朋友买房的这个中介,后来在办事过程中,发现并不是这么好,而且还给我们了很多误导,导致耽误了我们购买芭提雅THE BASE这个楼盘的时机,原话是这样的,我问她说请问有the base楼盘吗?他回答我是涨价这么高了,难道你要去做接盘侠吗?就因为这一句话误导我去买了其他楼盘,耽误了时间,(其实房子难道涨价不正常吗?不应该吗?好的楼盘是肯定会涨价的,毕竟人家地理位置摆在那里的)结果导致后来我们买的价格贵了许多钱(因为这个时间正好赶上base二期的开盘导致一期涨价)。也怪我们自己不坚定。后来我在芭提雅加了很多中介微信,考察下来留下了一两个。我们一定要做到定位准确,目的清晰,要不然你是在浪费你的时间。

目前有许多利好消息,中泰高铁,各种大公司投资泰国,泰国铺天盖地的中国广告,支付宝,微信支付在泰国遍地开花,2018年泰国旅游人数达到1000万人。预计2019年将有望达到1050万人。

2018年第1000万人入境泰国的游客,作为奖励,这个游客获得由王权免税店和尚泰商场提供总价值135000泰铢的代金券,恐怕比中彩票还难。

 

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结尾我总结下,投资不动产是非常高深的一门学问,我所说的只是片面的一部分,投资需谨慎,投资也不能图便宜,也不能贪图各种看不见的承诺和吹嘘,总之一定要理性。

新的一年里我预祝大家投资的任何项目都旗开得胜。

我会尽量回答大家各种关于我所了解的泰国房地产问题。

这是我第一篇原创泰国购房文章,如果朋友们还想了解更多的,我会抽时间再整理分享,原创文章未经允许禁止转载

文章实际亲身体验,请大家有任何问题或者建议甚至不满的话,在评论区热烈讨论,我尽量答复。

   别闹了,买房子看得还是地段!地段!地段!

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