LPR利率实施一个月，下行已是趋势，你转换了吗？

一转眼，3月1日启动的存量个人住房按揭贷款基准转换工作，已有1个月时间了。据《广州日报》记者调查发现，一个月来转换的客户占比仅有个位数，很多人仍在观望纠结中。

今天只为大家讲解几个疑惑的点，那些详细的转换规则具体看银行通知就好啦。以下是本文的核心要点：1.什么是LPR？2.转了会吃亏吗？3.选固定还是选LPR？

什么是LPR？

LPR是什么？——贷款市场报价利率。

LPR是针对企业贷款利率市场化而来的。LPR=央行公开的MLF利率+18家银行每个月报价平均加点，在每个月20号公布，即每个月变化一次，而原来基准利率是不定期调整的，所以LPR是完全市场化的。

目前宏观货币政策的基本面是宽松，因此LPR未来有走低的趋势。理论上房贷利率是跟着LPR直接挂钩的：LPR走低，房贷利率也应该走低。

但这也是大家一直在疑问的地方。LPR大概率走低，房贷利率是否也会走低？

在央行发布的《2019年第四季度中国货币政策执行报告》中，提出坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，不将房地产市场作为短期刺激经济的手段。

2020年初至今中央金融部门对房住不炒的表态

且LPR的推迟是为了国民经济，最重要的作用是隔离房贷和其他贷款，货币宽松降息，央行放水，但水不能流进房地产。

隔离房贷和其他贷款则是通过加基点的方式。LPR公告中：自2019年10月8日起，首套房贷款利率不得低于LPR水准。“不得低于”也就是只有下限没有上限；银行的贷款利率仍然是以首套上浮10%这样的方式呈现。

所以，在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”这一命令下，未来房贷利率有继续走高的趋势，短期不会变。
但是，中国楼市是政策市，过热调控过冷放松。当楼市太冷，管控放松，加点就会减少，房贷利率自然也会降下来。

转了会吃亏吗？

如果转换成LPR，加点数值是多少？这里我们举个例子。

如已签订的贷款合同利率为基准利率上浮10%，则贷款利率为4.9%+4.9%*10%=5.39%；加点数值为5.39%-2019年12月5年期LPR利率（4.80%）=0.59%，加点就是59个基点。

这个加点，是整个还款周期的加点。无论LPR如何变动，上述案例中，计算你的实际房贷利率中的“加59个基点”是不会变动的。未来，房贷利率=最新5年期LPR利率+59个基点。

而原来有折扣的依旧有折扣，加点可以为负值。

其实，LPR跟之前的基准利率没有什么区别，原来每年一月一日根据上年的基准利率浮动调整你的月供；改成LPR之后还是一样，每年1月1日根据上年的LPR的变化，调整你的月供。

从贷款人的角度看：没有区别！

过去打完折是多少，现在还是多少。只是一个是以4.9%乘以你的上浮或者打折出来的结果，一个是用当下的LPR加减固定数字出来的结果。

过去4.9%打8折是3.92%，这次转完了之后还是3.92%。一旦你看到新闻比如LPR降低了0.1%，那么你的3.92%在次年就会变成了3.82%，无论是打折的还是上浮的，都是一样的算法。

选固定利率还是浮动利率？

从目前我们接受到群友的消息来看，银行是默认你会选择浮动利率。

无论是固定利率还是浮动利率，转换后的房贷利率不得低于原有的利率水平，除非LPR下降，这主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求，坚守“房住不炒”的定位，也有助于控制上升较快的居民部门杠杆率。

未来一段时间，LPR仍有一定的下行空间。借款人与银行协商，采用浮动利率可能是普遍的方式。但固定利率和一年一变的浮动利率，只能二选一。

但是，这里有一点要提醒大家，由于未来LPR整体规则不清晰，如果贷款利率本身就是打折的（比如7-8折），大可不必进行转换，选择固定利率，免受波动；如果是上浮的，可以考虑转换。但如果是想要薅羊毛，这是不可能的。

除了上述内容之外，我们再给大家几个小知识点和建议：

1. 重定价周日期，一般是贷款发放日期与1月1日二选一，如果贷款发放日期在4月之后，且银行可以在2020年就进行第一次重定价，最好尽快转换。如果在此之前或只能2021年重定价，这两个日期没有太大差别。

2. 怎么转？各大银行都提供了网上银行、手机银行一键转换，还有银行是后台一次性转换，政策说可以协调，但实际上都要转换，没有选择空间。

3. 对于存在共同借款人的贷款，需要由主借款人及所有共同借款人共同确定定价基准变更。