LPR降了房贷能少还,疫情后房价会不会涨?要不要买房?

2020-02-26 16:20:34 27点赞 239收藏 78评论

因为达尔文2号下架连轴转了7天。

大白实在不想聊保险了,跟大家说点轻松的,唠唠房贷和房子吧。

01

这几天,央妈公布了最新的LPR:

1年期为4.05%,5年期以上为4.75%,较之前分别下调了0.1%和0.05%。

1年期是短期贷款,一般用于消费(可简单粗暴理解,鼓励企业和个人花钱);

而5年期一般是中长期贷款,基本算是房贷了。

两个都下调,等于我们跟银行借钱,利息变少。

假设你有100万房贷,5年期LPR降0.05%,那一年下来,大概能节省利息500块。

一天可以多吃一个包子,难道不香吗?

02

可能有朋友想问:LPR是啥,大白你能解释下不?

LPR,全称叫Loan Prime Rate,翻译成中文是「贷款基础利率」。

听不懂没关系。

下面才是重点。

LPR被重视,源于去年央妈宣布:房贷,今后不跟基准利率挂钩,改用LPR了。

买房的朋友,应该都用过网上的「房贷计算器」。

「房贷计算器」里「贷款利率」这一栏,一般就默认选「基准利率」(目前是4.9%)。

啥是「基准利率」?

简单说,我们买房贷款,央妈都会给出一个指导性的贷款利率,这个就叫基准利率。

所有银行都得以基准利率为标准,在其基础上,再上下浮动(比如打个7折、8折,或是涨个20%),确定你最终的贷款利率。

以大白为例:

我买房时,基准利率是4.9%,然后银行给我上浮了5%。

那我最终的贷款利率是:4.9%(1+5%)=5.145%。

基准利率比较稳,好几年才变一次。

假设30年都不变,那大白就可以一直按5.145%还我的房贷。

LPR降了房贷能少还,疫情后房价会不会涨?要不要买房?

而LPR就不同了,它每月都在变。

LPR由谁来制定呢?

不是央行,而是18家商业银行。

这18家银行可以根据自己的资金成本和放贷政策,报一个利率给全国银行间同业拆借中心。

这就产生了18个报价,去掉最高的,再去掉最低的,剩下的16个,按算法取平均数,就是每月的LPR了(由央行每月20号公布)。

所以,LPR更市场化,也更灵活,可以频繁调整。

03

为了让房贷跟LPR牢牢绑定。

央妈也是煞费苦心。

要求:

首套房利率必须≥LPR;

二套房利率≥LPR+0.6%。

举个例子。

目前最新的LPR是4.75%。

也就是说,我们贷款买第一套房子,贷款5年以上,那利息不能低于4.75%。 

要是买二套房,那不能低于4.75+0.6=5.35%。

这针对的是2019年10月之后买房的人。

那2019年10月之前就买好房的呢?

可以有一次主动选择的机会,决定你未来的房贷利率:

A、保持现在的利率,不管你房贷还有多久,1年还是30年,以后都不变;

B、LPR加减点数

所谓“LPR加减点数”,不太好理解,还是举例说明。

1、加点

像大白的房贷利率是5.145%。

目前最新的LPR是4.75%。

那我的加点就是:5.145%-4.75%=0.395%(正数)

要是大白不要固定利率,选LPR。

那以后我的贷款利率是:LPR+0.395%。

LPR降了房贷能少还,疫情后房价会不会涨?要不要买房?

2、减点(严格说,没有减点这一说,加点变负数,就是减点)

小明买房,人品好,银行给他房贷利率打了个7折。

他的利率就是4.9%×(1-30%)=3.43%。

那“减点”等于:3.43%-4.75%=-1.32%(负数)

小明也选LPR,他的利率就变成:LPR-1.32%。

可以看到,不管你之前的贷款利率,是上浮了还是打折了,采用LPR后,因为加减点的存在,利率变化幅度不会特别大——

贷款利率高的,还是偏高;利率低的,还是偏低。

而加点、减点一旦确定,就不会变了。

等于以后你的房贷利率,就得跟着LPR波动。

04

按央妈的要求,银行要在2020年3月开始,让客户选好是要“固定利率”,还是“跟着LPR”走,最晚在2020年8月结束。

现在还没到3月,银行也没找我。

要是找我了,肯定有朋友好奇:大白会选哪个?

大白直说了:选LPR。

先说大逻辑:要固定利率,还是LPR,就看你赌未来利率是要升,还是要降。

假设未来利率升到6%,那我按4.9%基准利率计算的贷款,我就赚了。

反之,未来利率降到3%,我还选按5.145%还贷,我就亏了。

目前大白的贷款还剩20几年,而从目前的经济形势看,我赌博未来的利率会降。

欧洲一些国家已经出现负利率。

国内,去年央行行长周小川在出席2019年创新经济论坛时说过这样一句话:“中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代”。

别看行长用词如此谨慎,意思其实很清楚:

全球负利率背景下,中国不可能不跟着降息(别人降息,你不降息,那别人都来你这存钱,岂不亏死了?)

另一个支撑大白判断的证据是——

年金险把预定利率从4.025%降到3.5%。年金险能锁定几十年的收益,降下来,保监会还不是怕保险公司将来给不起。

05

既然大白赌未来利率要降,那选择跟着LPR随行就市,我的月供才会越来越少。

举个例子。

假设未来LPR降到4.2%,那大白的贷款利率就是:4.2%+0.395%=4.595%。

比我目前5.145%的利率,少了0.55%。

现在都2月底了,预计银行很快会找我谈。

不过,即使我的房贷利率调了,因为贷款利率按固定日浮动(一般默认固定日为每年的1月1日),我也要等到下一年的1月1日才执行新利率。

在此之前,我仍然按5.145%还贷。

LPR降了房贷能少还,疫情后房价会不会涨?要不要买房?

多说一句:大白做的是“商业贷款+公积金贷款”组合贷。

而LPR只影响商贷,不影响公积金贷款。毕竟银行跟公积金中心,完全是两套系统。

也就是我公积金借的钱,可以按3.25%的低利率还30年。

手中有公积金贷款的朋友,请珍惜。不是换房,千万别切换成商贷。

可能有朋友会问:可不可以不选LPR,就选固定利率,然后跟银行谈谈折扣?

你选固定利率可以,但你想谈价,请别做梦了。银行为啥要跟你谈价?

看似二选一,其实没得选。

因为在购房合同之中,一般都有银行免责条款:

因国家政策变动,或房产局,银行等机构政策调整原因,或因其他无法预见的不可抗力因素而导致该房屋交易或贷款不能正常进行或完全不能进行的,三方互不承担违约责任。

简单的讲,你和银行签订的贷款合同,如果因为法律、法规、政策变动,银行提前收回贷款,不需要承担法律责任。

所以银行要求你把固定利率改成LPR,你必须配合。

从央妈推进LPR的速度看,决心也很明显了,聪明如你,应该该怎么做了吧。

06

最后再回答下标题的问题“LPR降了,房价是不是就会涨?”。

大白的答案是:不会。

因为一年期LPR降了10个点。

而五年期LPR才降了5个点。

幅度不大。

比例不同,也说明,国家更想促进消费,而不是拿起房地产这个夜壶,再让房价涨一波。

虽然一些四五线城市的地方政府因为疫情,经济收紧,想办法在放松房地产调控,比如湖南衡阳、河南驻马店、河南新乡。

但这些城市对房价的影响力太小。

真正的龙头,深圳、上海、北京还没动静。

从近期上头仍然强调"房住不炒”看,房价要大幅上升的可能性也不高。

当然了,这次疫情重创中小微企业,一些地产商、企业家、相关公司的员工因为现金流中断、或没了收入,贷款断供,急于卖房,是有可能带动一波购房潮。

但消化起来应该很快,不至于改变整个房地产市场的走势。

所以,大白不鼓励炒房。

但如果你是刚需,现在上车,确实是个不错的时机(尽量买核心地段的房子,如市中心/地铁附近)。

趁着还没大规模复工,现在就可以在网上,或联系中介,帮你淘淘好房子了。

等房企复工后,别人才开始看房,你已经可以决策了,抢到笋盘的概率更大。

机会是留给有准备的人。

大家有啥想法,也可以在评论区和大白一起探讨~

小编注:为了丰富原创内容,值得买社区与优质媒体号进行合作,引入更多优质原创内容,同时也为这些优秀的自媒体号提供展示平台。微信搜索“大白读保”。

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78评论

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  • 78楼
    03-26 12:58
    芝麻信用签到1500天值得打赏
    1

    房奴中,压力已经很大了,这波操作会不会[皱眉]有点风险全部甩锅给房奴身上的意思啊?

    其实你可以这么想,银行放贷肯定是为了赚钱,我们假设银行需要转3个点才能维持正常运转。假如存款利率是1,银行吸收进来后,放给我们是4。按照主流观点货币超发贬值,如果存款利率是0或者是-2,那银行贷款也还是3或者1。说这是什么意思呢,就是说利率虽然会下降,但下降的空间实在有限啊,但上涨可是没有太大上限的 [高兴]

  • 77楼
    03-17 02:30
    1

    是不是跟油价一样?每次都是小跌大涨?

    说白了就是你想自己掌握命运,还是把命运交给央行,交给收割你的人,很明显,我选自己。 [高兴]

  • 76楼
    03-17 02:25
    1

    我不懂金融。我说说我的想法,1.这个lpr是银行订的对吧,银行不挣钱就是亏,那么她们肯定不会好死我们。2.这个lpr和通胀挂钩不?以后通胀厉害了,lpr会不会涨的很高?我i现在每月还1500,15年后还是还1500。如果改成lpr,会不会15年后,每月还2000?毕竟通货膨胀,钱不值钱,房价也会变高对吧。[皱眉]

    明白人,兄弟

  • 75楼
    03-17 02:23
    1

    非金融从业人员,理解不对的地方请指正哈。

    LPR这是在给韭菜施肥,等着后面茂盛再割。
    除非是上浮20%那批,或者还贷年限剩余不多的,可以考虑转一下。

    利率当时打折的转LPR,且还款还有十年二十几年的,转了才亏大了,肯定选固定利率。

    目前全球经济形势和疫情笼罩,各大央行都是宽松政策,才出现低利率和负利率,而且这种经济低迷状态估计得持续个几年。

    所以短时间来看,央行基准利率和LPR还是会维持在一个较低水平。

    假如持着未来长时间低利率的观点,个人认为是比较危险的。
    要么你抱着未来5-30年,经济一直这样差下去的心态,就另当别论了。

    之所以搞LPR,是因为每次央行一降息,钱就大部分跑楼市去了,推高房价,都知道这个房泡泡再吹不得了。
    搞了LPR,算是给房地产单独定了个利率,以后央妈对刺激实体经济更有效。

    期望LPR有利于屁民,不大可能。等经济复苏,央行开始进入加息周期,最后LPR加点后的利率比你目前基准利率上浮后还高的可能性是非常大的。

    剩余还贷周期不长的,且利率上浮比例较高的,想薅点羊毛的话,那就转LPR,改等额本金还款,利用目前这几年低利率尽量多还本金,就算后期调高LPR,贷款本金少了,通盘算下来也不至于比目前签的利率高。

    2

    我们假设钱都在全球流动,现在欧洲、日本等发达经济体都是低利率甚至负利率,美国也降息几轮了,就中国还加息,那钱跑到中国来,因为利息高啊,最后是谁吃亏呢?持续的高息,高通胀,需要高增速的经济增长配合,但中国GDP增速已经连续多年下降了

    你拿资本主义跟特色社会主义比,这次不了的,决策层话语权都不样

  • 74楼
    03-12 00:23
    阅读文章100天签到666天

    我个人的理解,买房时候认可的利率,是个人经过考量后可以接受的,也就是说你预期未来按这个标准还贷不会有什么问题,这个风险是可控的。相应的来说换成浮动利率带来的收益也是几乎无用的。
    如果选了浮动利率,等于把这个可控换成了不可控,说白了是用无用的收益换风险不可控性。

  • 73楼
    03-12 00:12
    阅读文章100天签到666天
    1

    非金融从业人员,理解不对的地方请指正哈。

    LPR这是在给韭菜施肥,等着后面茂盛再割。
    除非是上浮20%那批,或者还贷年限剩余不多的,可以考虑转一下。

    利率当时打折的转LPR,且还款还有十年二十几年的,转了才亏大了,肯定选固定利率。

    目前全球经济形势和疫情笼罩,各大央行都是宽松政策,才出现低利率和负利率,而且这种经济低迷状态估计得持续个几年。

    所以短时间来看,央行基准利率和LPR还是会维持在一个较低水平。

    假如持着未来长时间低利率的观点,个人认为是比较危险的。
    要么你抱着未来5-30年,经济一直这样差下去的心态,就另当别论了。

    之所以搞LPR,是因为每次央行一降息,钱就大部分跑楼市去了,推高房价,都知道这个房泡泡再吹不得了。
    搞了LPR,算是给房地产单独定了个利率,以后央妈对刺激实体经济更有效。

    期望LPR有利于屁民,不大可能。等经济复苏,央行开始进入加息周期,最后LPR加点后的利率比你目前基准利率上浮后还高的可能性是非常大的。

    剩余还贷周期不长的,且利率上浮比例较高的,想薅点羊毛的话,那就转LPR,改等额本金还款,利用目前这几年低利率尽量多还本金,就算后期调高LPR,贷款本金少了,通盘算下来也不至于比目前签的利率高。

    2

    我们假设钱都在全球流动,现在欧洲、日本等发达经济体都是低利率甚至负利率,美国也降息几轮了,就中国还加息,那钱跑到中国来,因为利息高啊,最后是谁吃亏呢?持续的高息,高通胀,需要高增速的经济增长配合,但中国GDP增速已经连续多年下降了

    中国不是金融开放国家,钱敢来吗,进的来出不去,关门打狗

  • 72楼
    03-12 00:09
    阅读文章100天签到666天
    1

    嗯嗯,还涨?接盘侠都这么认为。也不看看现在开发商都慌的一批。呵呵。买吧,有人接盘也是好的。我多余的房子就可以处理出去了。[傻笑][傻笑][傻笑]

    2

    武汉的去年已售出…

    今年再买回来,成功做T

  • 71楼
    1

    这次疫情,让我们明白一个道理:不给国家添乱的前提是你得有个家可宅!不过宅家久了,房贷的压力确是大!努力赚钱,多多赚钱,全款买房才是硬道理!不过,太难!

    加油,努力就会越来越好

  • 70楼
    03-09 21:39

    这次疫情,让我们明白一个道理:不给国家添乱的前提是你得有个家可宅!不过宅家久了,房贷的压力确是大!努力赚钱,多多赚钱,全款买房才是硬道理!不过,太难!

  • 69楼
    03-08 22:14
    Visa淘金计划芝麻信用阅读文章30天值得买安利官
    1

    以前房贷是按照每年银行利率调整,1月1日执行新利率,现在不转成LPR的话意思,固定利率锁死了咯,以后哪怕降息了,次年1月1日也不会像现在一样调整利率了是吗?只有LPR的才能随行就市,我的理解不知道对不对

    2

    一句话,你想占谁的便宜

  • 68楼
    03-06 21:31
    签到99天阅读文章30天

    是不是跟油价一样?每次都是小跌大涨?

  • 67楼
    03-06 21:01
    阅读文章30天

    看看油价!!!!

  • 66楼
    1

    利率看着会下行,这波疫情下,银行肯定会推迟变LPR的转换时间了,不然它想亏?

    2

    不改的话,贷款利率跟着存款利率下调,下调更多!

    6

    中行app有啊,很方便也很明显,已经转完了

    是的哦,操作起来不难。主要是什么是LPR,大部分人其实没搞清楚

  • 65楼
    03-05 08:29
    阅读文章15天签到3天
    1

    以前房贷是按照每年银行利率调整,1月1日执行新利率,现在不转成LPR的话意思,固定利率锁死了咯,以后哪怕降息了,次年1月1日也不会像现在一样调整利率了是吗?只有LPR的才能随行就市,我的理解不知道对不对

    感觉是这意思

  • 64楼
    03-05 08:26
    阅读文章15天签到3天

    对这个持保守态度,也许最近几年会降,但是全球经济好转以后呢?谁也说不准

  • 63楼
    03-05 04:02
    阅读文章15天签到7天值得点赞
    1

    嗯嗯,还涨?接盘侠都这么认为。也不看看现在开发商都慌的一批。呵呵。买吧,有人接盘也是好的。我多余的房子就可以处理出去了。[傻笑][傻笑][傻笑]

    2

    武汉的去年已售出…

    那你太幸运了,有先见之明,哈哈。 [喜极而泣]

  • 62楼
    03-04 21:52
    阅读文章30天签到30天社交新星友爱点赞
    1

    嗯嗯,还涨?接盘侠都这么认为。也不看看现在开发商都慌的一批。呵呵。买吧,有人接盘也是好的。我多余的房子就可以处理出去了。[傻笑][傻笑][傻笑]

    武汉的去年已售出…

  • 61楼
    03-04 19:23
    Visa淘金计划签到666天社交小能手阅读文章30天
    1

    利率看着会下行,这波疫情下,银行肯定会推迟变LPR的转换时间了,不然它想亏?

    2

    不改的话,贷款利率跟着存款利率下调,下调更多!

    5

    没用,我就是这么点的,中行网银APP,点进就显示房贷而已,再点进去就是详情,但并没有任何转换的提示,只有一个“提前还款”

    中行app有啊,很方便也很明显,已经转完了

  • 60楼
    03-04 10:27
    芝麻信用阅读文章100天为值得买打call签到1666天

    以前房贷是按照每年银行利率调整,1月1日执行新利率,现在不转成LPR的话意思,固定利率锁死了咯,以后哪怕降息了,次年1月1日也不会像现在一样调整利率了是吗?只有LPR的才能随行就市,我的理解不知道对不对

  • 59楼
    1

    利率看着会下行,这波疫情下,银行肯定会推迟变LPR的转换时间了,不然它想亏?

    2

    不改的话,贷款利率跟着存款利率下调,下调更多!

    3

    现在找开银行APP都说可以在线办理了,但我真不知道砖行怎么操作?找开房贷的页面没有任何按键的呀

    直接打电话问下银行,是不是手机的问题?中国银行,他家最新的APP版本支持操作。但是苹果手机,还不能更新到他家最新版本,所以暂时操作不了。

  • 58楼
    1

    房奴中,压力已经很大了,这波操作会不会[皱眉]有点风险全部甩锅给房奴身上的意思啊?

    你可以选固定利率啊

  • 57楼
    03-03 22:23
    芝麻信用社交新星阅读文章30天

    房奴中,压力已经很大了,这波操作会不会 [皱眉] 有点风险全部甩锅给房奴身上的意思啊?

  • 56楼
    03-03 17:31
    阅读文章30天

    我前面的回复里也说了:目前全球各大央行低利率或负利率,是因为全球经济都不好。
    等过了这段低迷期,全球经济复苏,各大央行必然会上调利率,而且是同步上调。
    您说的,海外央行基准利率低,国内高,这常理是不会存在的,因为各大央行利率几乎都是锚定的美联储。
    我们央妈在全球低利率的环境下,推出可以转LPR是有计划的、有深意的。因为错过这个窗口期,再等机会,就需要等到下一次全球经济低迷的时刻。
    我们可以想一点:央妈会在高利率时刻或预期基准利率会走低的窗口期推出转LPR吗?不可能!!!这种赤裸裸的抢劫商业银行,央妈能干吗?商业银行能同意吗?

  • 55楼
    03-03 15:45

    只赌了利率,没赌房产税 [邪恶]

  • 54楼
    03-03 14:14
    阅读文章15天签到3天
    1

    我就简单说一句,政策谁出的,肯定是谁获益。就算LPR真的跌成负的,你以为银行会倒贴钱给你?当你觉得固定利率还的比LPR多的多的时候,找个父母过个手重新买卖申请LPR贷款不就好了

    我也这么想,无利不起早的感觉。 毕竟不是专业人士现在还是懵的,我也是4.9%上浮5个点。要是4.75的几率,我就会选择固定的。现在犹豫中

  • 53楼
    03-03 10:09
    1

    全部改了就要涨了

    2

    怎么会涨呢?可以再看看文章的分析

    没有韭菜的觉悟

  • 52楼
    03-03 09:57
    阅读文章15天社交新星
    1

    非金融从业人员,理解不对的地方请指正哈。

    LPR这是在给韭菜施肥,等着后面茂盛再割。
    除非是上浮20%那批,或者还贷年限剩余不多的,可以考虑转一下。

    利率当时打折的转LPR,且还款还有十年二十几年的,转了才亏大了,肯定选固定利率。

    目前全球经济形势和疫情笼罩,各大央行都是宽松政策,才出现低利率和负利率,而且这种经济低迷状态估计得持续个几年。

    所以短时间来看,央行基准利率和LPR还是会维持在一个较低水平。

    假如持着未来长时间低利率的观点,个人认为是比较危险的。
    要么你抱着未来5-30年,经济一直这样差下去的心态,就另当别论了。

    之所以搞LPR,是因为每次央行一降息,钱就大部分跑楼市去了,推高房价,都知道这个房泡泡再吹不得了。
    搞了LPR,算是给房地产单独定了个利率,以后央妈对刺激实体经济更有效。

    期望LPR有利于屁民,不大可能。等经济复苏,央行开始进入加息周期,最后LPR加点后的利率比你目前基准利率上浮后还高的可能性是非常大的。

    剩余还贷周期不长的,且利率上浮比例较高的,想薅点羊毛的话,那就转LPR,改等额本金还款,利用目前这几年低利率尽量多还本金,就算后期调高LPR,贷款本金少了,通盘算下来也不至于比目前签的利率高。

    2

    我们假设钱都在全球流动,现在欧洲、日本等发达经济体都是低利率甚至负利率,美国也降息几轮了,就中国还加息,那钱跑到中国来,因为利息高啊,最后是谁吃亏呢?持续的高息,高通胀,需要高增速的经济增长配合,但中国GDP增速已经连续多年下降了

    你以为国外只有降息,没有加息过?

  • 51楼
    03-02 23:20
    Visa淘金计划芝麻信用银联优购全球阅读文章30天

    我们1月初去办的组合贷 银行算的每月还款比我们自己网上算的少了些 [哭泣] 唉 疫情影响贷款还没下来 [喜极而泣] [喜极而泣] [喜极而泣]

  • 50楼
    03-02 16:38
    Visa淘金计划芝麻信用
    1

    利率看着会下行,这波疫情下,银行肯定会推迟变LPR的转换时间了,不然它想亏?

    2

    不改的话,贷款利率跟着存款利率下调,下调更多!

    4

    然后再点击 首页-更多-贷款-我的贷款

    没用,我就是这么点的,中行网银APP,点进就显示房贷而已,再点进去就是详情,但并没有任何转换的提示,只有一个“提前还款”

  • 49楼
    1

    非金融从业人员,理解不对的地方请指正哈。

    LPR这是在给韭菜施肥,等着后面茂盛再割。
    除非是上浮20%那批,或者还贷年限剩余不多的,可以考虑转一下。

    利率当时打折的转LPR,且还款还有十年二十几年的,转了才亏大了,肯定选固定利率。

    目前全球经济形势和疫情笼罩,各大央行都是宽松政策,才出现低利率和负利率,而且这种经济低迷状态估计得持续个几年。

    所以短时间来看,央行基准利率和LPR还是会维持在一个较低水平。

    假如持着未来长时间低利率的观点,个人认为是比较危险的。
    要么你抱着未来5-30年,经济一直这样差下去的心态,就另当别论了。

    之所以搞LPR,是因为每次央行一降息,钱就大部分跑楼市去了,推高房价,都知道这个房泡泡再吹不得了。
    搞了LPR,算是给房地产单独定了个利率,以后央妈对刺激实体经济更有效。

    期望LPR有利于屁民,不大可能。等经济复苏,央行开始进入加息周期,最后LPR加点后的利率比你目前基准利率上浮后还高的可能性是非常大的。

    剩余还贷周期不长的,且利率上浮比例较高的,想薅点羊毛的话,那就转LPR,改等额本金还款,利用目前这几年低利率尽量多还本金,就算后期调高LPR,贷款本金少了,通盘算下来也不至于比目前签的利率高。

    我们假设钱都在全球流动,现在欧洲、日本等发达经济体都是低利率甚至负利率,美国也降息几轮了,就中国还加息,那钱跑到中国来,因为利息高啊,最后是谁吃亏呢?持续的高息,高通胀,需要高增速的经济增长配合,但中国GDP增速已经连续多年下降了

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