LPR降了房贷能少还，疫情后房价会不会涨？要不要买房？

因为达尔文2号下架连轴转了7天。

大白实在不想聊保险了，跟大家说点轻松的，唠唠房贷和房子吧。

01

这几天，央妈公布了最新的LPR：

1年期为4.05%，5年期以上为4.75%，较之前分别下调了0.1%和0.05%。

1年期是短期贷款，一般用于消费（可简单粗暴理解，鼓励企业和个人花钱）；

而5年期一般是中长期贷款，基本算是房贷了。

两个都下调，等于我们跟银行借钱，利息变少。

假设你有100万房贷，5年期LPR降0.05%，那一年下来，大概能节省利息500块。

一天可以多吃一个包子，难道不香吗？

02

可能有朋友想问：LPR是啥，大白你能解释下不？

LPR，全称叫Loan Prime Rate，翻译成中文是「贷款基础利率」。

听不懂没关系。

下面才是重点。

LPR被重视，源于去年央妈宣布：房贷，今后不跟基准利率挂钩，改用LPR了。

买房的朋友，应该都用过网上的「房贷计算器」。

「房贷计算器」里「贷款利率」这一栏，一般就默认选「基准利率」（目前是4.9%）。

啥是「基准利率」？

简单说，我们买房贷款，央妈都会给出一个指导性的贷款利率，这个就叫基准利率。

所有银行都得以基准利率为标准，在其基础上，再上下浮动（比如打个7折、8折，或是涨个20%），确定你最终的贷款利率。

以大白为例：

我买房时，基准利率是4.9%，然后银行给我上浮了5%。

那我最终的贷款利率是：4.9%（1+5%）=5.145%。

基准利率比较稳，好几年才变一次。

假设30年都不变，那大白就可以一直按5.145%还我的房贷。

而LPR就不同了，它每月都在变。

LPR由谁来制定呢？

不是央行，而是18家商业银行。

这18家银行可以根据自己的资金成本和放贷政策，报一个利率给全国银行间同业拆借中心。

这就产生了18个报价，去掉最高的，再去掉最低的，剩下的16个，按算法取平均数，就是每月的LPR了（由央行每月20号公布）。

所以，LPR更市场化，也更灵活，可以频繁调整。

03

为了让房贷跟LPR牢牢绑定。

央妈也是煞费苦心。

要求：

首套房利率必须≥LPR；

二套房利率≥LPR+0.6%。

举个例子。

目前最新的LPR是4.75%。

也就是说，我们贷款买第一套房子，贷款5年以上，那利息不能低于4.75%。

要是买二套房，那不能低于4.75+0.6=5.35%。

这针对的是2019年10月之后买房的人。

那2019年10月之前就买好房的呢？

可以有一次主动选择的机会，决定你未来的房贷利率：

A、保持现在的利率，不管你房贷还有多久，1年还是30年，以后都不变；

B、LPR加减点数

所谓“LPR加减点数”，不太好理解，还是举例说明。

1、加点

像大白的房贷利率是5.145%。

目前最新的LPR是4.75%。

那我的加点就是：5.145%-4.75%=0.395%（正数）

要是大白不要固定利率，选LPR。

那以后我的贷款利率是：LPR+0.395%。

2、减点（严格说，没有减点这一说，加点变负数，就是减点）

小明买房，人品好，银行给他房贷利率打了个7折。

他的利率就是4.9%×（1-30%）=3.43%。

那“减点”等于：3.43%-4.75%=-1.32%（负数）

小明也选LPR，他的利率就变成：LPR-1.32%。

可以看到，不管你之前的贷款利率，是上浮了还是打折了，采用LPR后，因为加减点的存在，利率变化幅度不会特别大——

贷款利率高的，还是偏高；利率低的，还是偏低。

而加点、减点一旦确定，就不会变了。

等于以后你的房贷利率，就得跟着LPR波动。

04

按央妈的要求，银行要在2020年3月开始，让客户选好是要“固定利率”，还是“跟着LPR”走，最晚在2020年8月结束。

现在还没到3月，银行也没找我。

要是找我了，肯定有朋友好奇：大白会选哪个？

大白直说了：选LPR。

先说大逻辑：要固定利率，还是LPR，就看你赌未来利率是要升，还是要降。

假设未来利率升到6%，那我按4.9%基准利率计算的贷款，我就赚了。

反之，未来利率降到3%，我还选按5.145%还贷，我就亏了。

目前大白的贷款还剩20几年，而从目前的经济形势看，我赌博未来的利率会降。

欧洲一些国家已经出现负利率。

国内，去年央行行长周小川在出席2019年创新经济论坛时说过这样一句话：“中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代”。

别看行长用词如此谨慎，意思其实很清楚：

全球负利率背景下，中国不可能不跟着降息（别人降息，你不降息，那别人都来你这存钱，岂不亏死了？）

另一个支撑大白判断的证据是——

年金险把预定利率从4.025%降到3.5%。年金险能锁定几十年的收益，降下来，保监会还不是怕保险公司将来给不起。

05

既然大白赌未来利率要降，那选择跟着LPR随行就市，我的月供才会越来越少。

举个例子。

假设未来LPR降到4.2%，那大白的贷款利率就是：4.2%+0.395%=4.595%。

比我目前5.145%的利率，少了0.55%。

现在都2月底了，预计银行很快会找我谈。

不过，即使我的房贷利率调了，因为贷款利率按固定日浮动（一般默认固定日为每年的1月1日），我也要等到下一年的1月1日才执行新利率。

在此之前，我仍然按5.145%还贷。

多说一句：大白做的是“商业贷款+公积金贷款”组合贷。

而LPR只影响商贷，不影响公积金贷款。毕竟银行跟公积金中心，完全是两套系统。

也就是我公积金借的钱，可以按3.25%的低利率还30年。

手中有公积金贷款的朋友，请珍惜。不是换房，千万别切换成商贷。

可能有朋友会问：可不可以不选LPR，就选固定利率，然后跟银行谈谈折扣？

你选固定利率可以，但你想谈价，请别做梦了。银行为啥要跟你谈价？

看似二选一，其实没得选。

因为在购房合同之中，一般都有银行免责条款：

因国家政策变动，或房产局，银行等机构政策调整原因，或因其他无法预见的不可抗力因素而导致该房屋交易或贷款不能正常进行或完全不能进行的，三方互不承担违约责任。

简单的讲，你和银行签订的贷款合同，如果因为法律、法规、政策变动，银行提前收回贷款，不需要承担法律责任。

所以银行要求你把固定利率改成LPR，你必须配合。

从央妈推进LPR的速度看，决心也很明显了，聪明如你，应该该怎么做了吧。

06

最后再回答下标题的问题“LPR降了，房价是不是就会涨？”。

大白的答案是：不会。

因为一年期LPR降了10个点。

而五年期LPR才降了5个点。

幅度不大。

比例不同，也说明，国家更想促进消费，而不是拿起房地产这个夜壶，再让房价涨一波。

虽然一些四五线城市的地方政府因为疫情，经济收紧，想办法在放松房地产调控，比如湖南衡阳、河南驻马店、河南新乡。

但这些城市对房价的影响力太小。

真正的龙头，深圳、上海、北京还没动静。

从近期上头仍然强调"房住不炒”看，房价要大幅上升的可能性也不高。

当然了，这次疫情重创中小微企业，一些地产商、企业家、相关公司的员工因为现金流中断、或没了收入，贷款断供，急于卖房，是有可能带动一波购房潮。

但消化起来应该很快，不至于改变整个房地产市场的走势。

所以，大白不鼓励炒房。

但如果你是刚需，现在上车，确实是个不错的时机（尽量买核心地段的房子，如市中心/地铁附近）。

趁着还没大规模复工，现在就可以在网上，或联系中介，帮你淘淘好房子了。

等房企复工后，别人才开始看房，你已经可以决策了，抢到笋盘的概率更大。

机会是留给有准备的人。

大家有啥想法，也可以在评论区和大白一起探讨~

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