沈阳市买房攻略（选房篇）

引子

个人比较喜欢用数据说话，所以在看房时面对售楼员的自相矛盾的营销话术产生了很强的不适应感。决定开始完事不求人模式，在现场了解了楼盘的基本信息后，就开始自行查询比对所倾向楼盘的详细资料，最终确定心仪楼盘，算出一个个人自认为比较合理的价格（开发商可能血赚，但我一定不亏）。

一.了解楼盘的基本信息，建筑规划和楼面价格

1.基本信息

可以百度“房天下”等购房网站（虽然上面全是广告），在类似的网站中可以查询到小区的最基本信息，除了你在售楼处可以看到的户型等信息外，最重要的时可以在这里查到真正的“开发商名称”。

要知道因为地方纳税和风险规避等原因，我们熟知的万科、华润、龙湖等都是每个楼盘都会在楼盘所在地新注册成立一个相对独立的子公司。所以并不是你买了某个开放商的楼盘，这个楼盘的开发商就直接是那家企业。

以这个为例，开发商就是沈阳卓璟置业有限公司

2.建设规划和房屋证件

在沈阳市房产局官网可以用刚刚查到的开发商名称查询到“房屋预售证”，这个也是开发商可以买房的凭证之一。注意沈阳市房产局官网建议用IE浏览器打开，网址是：http://fcj.shenyang.gov.cn/

点击右侧的“商品房预售信息”可以进入查询界面

点击预售许可，输入开放商名称可以查询到这个开发商有那几栋楼可以预售

最终预售证就是这样，记住项目地址和项目名称，之后要用到

去沈阳市自然资源局中，可以根据上面的项目名称查询到小区的地块拍卖情况，成交金额，建筑施工规划等很多有用的信息。这些信息比沙盘上和售楼员口中的要真实详细的多。

沈阳市自然资源局的网站是：http://zrzyj.shenyang.gov.cn/sygtzyj/index.html

在网页全局搜索中输入刚刚查到的地块名称“西塔D地块”。点击搜索。

这样你就知道了这个地块是什么时候被开放商以多少钱拿到的，这块地要做什么用途和建筑规划

其中地面项目规划许可批前公示，就是对外公开的也是最确定的小区建筑说明。

小区建筑规划、鸟瞰图、建设数据一目了然

车位数量，楼层高度

带有周边现有建筑的鸟瞰图模拟

楼间距、垃圾站位置、地下车库出入口、道路位置、围墙位置一目了然

3.房屋价格和售卖情况

还是沈阳房产局官网，http://124.95.133.164/work/xjlp/new_building.jsp

我们先通过“商品房查询”，用开发商名称查查看还有哪些房子没有卖出去（备案）。

先知道这个是12月10号开盘的

然后知道项目一期就三栋楼，还有一栋楼没有预售证不可以卖

高层中有三套已经网签备案完成了

点一下楼牌号就可以值啊到房屋面积了

知道了每个房屋的面积信息，就开始查一下它们的预售价格了，国家规定房屋合同价格应该在预售价格的正负5%以内。开发商为了卖高价一般都在开盘时把预售价调高，一旦有成交的就临时下调预售价，让它满足合同价的105%，这样合同才能进行备案网签。因此我们看一下预售价，乘以0.96就大概知道开发商想卖多少钱，以及那些付完定金准备网签的房子实际合同价是多少钱了。

进入“商品住房预售价格公示”用开发商名称查询，

就像这样

好像除了那三个还没有改预售价格的，也不知道是没卖出去还是太火爆了直接不讲价就卖了

二.宏观了解地块周边信息

从沈阳市自然资源局网站上的地块拍卖页可以查到这块地块的详细信息。

下载这个PDF自己看

基本上我们就可以知道小区周边有哪些道路、交通、不良因素

可以知道地面成交价格

可以知道哪里有化粪池和公厕

三.了解小区光照情况

通过选房易：https://xuanfangyi.com/

这个网站就能知道房屋未来的光照情况，可以依据建筑设计图纸自己画一下。反正图纸中都有建筑形状、位置和高度了。

北方地区光照还是很重要的，自己看光照时长比售楼员说话要信服的多

四(附加).精装房验收标准

网上找到的。

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