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买房?租房?你真的懂得打理你的房产并增值吗?

2019-02-25 14:16:09 32点赞 101收藏 3评论

读这篇文章你会花费10分钟,但是可能能赚(省)100万+,你会看到买房的策略,还有大火的民宿到底怎么设计和售卖,轻松get要点,做一个超赞房东,所以先点收藏再点赞~

有钱就能买好房吗?

原本,我以为宇宙的中心是北京五道口。直到今天,在我可能还没起床的时候,一场短短三十分钟、涉及金额几十个亿、没有硝烟的选房大战已经结束了——华润深圳湾瑞府,备案价9.9-20w,均价15.8w,总价2500w-1亿。不限购不限贷的商业性质公寓,首付五成,可使用杠杆率极低。总共143套房,售出69套,还剩74套。多么可怕的深圳土豪,其购买力,在以后的任何时候,都不要有任何怀疑。至此,2019年深圳楼市的第一标志性事件落幕——宇宙中心深圳湾。

算了,土豪的世界我是不懂的。

 

买房?租房?你真的懂得打理你的房产并增值吗?


商业公寓VS住宅

既然说到了商业性质公寓,就拿它和住宅性质公寓做一番比较

商业性质特点:

1、40年产权;2、不带学位;3、可落户到楼盘所在地派出所的集体户口上;4、一般不通天然气;5、商业物管费、水电费、较贵;6、不占房票;7、上市交易时间因各个城市政策不同。交易成本很高,交易税高达17.8%;8、首付5成,商业贷款,10年。利率上浮较为严重。 

买房?租房?你真的懂得打理你的房产并增值吗?

选择商业性质的公寓,说明你选择了房产的投资,投资自然需要考虑的就是回报率,而不是是否宜居,那么对于商业性质公寓的公寓的选择需要围绕以下几个重要因素

1、地段,地铁口1km(步行15分钟)范围内,这是最基础的投资要点;

2、尽量买小点、负担低一点(土豪当我没说);

3、了解附近同类型产品的租金水平是否符合自己的预期,也就是说起码能负担贷款;

4、复式or平层在于,将来租户是怎样的目标人群,这与你对该产权的定位相关,配套相关

5、优先买精装、省事,不然还要花精力装修,算下来就不合算了

6、交房时间在一年内,这里考虑的是资金的时间成本。

住宅性质特点:

1、70年产权;2、带有限学年的学位;3、可落户到你买的具体房子上;4、通天然气;5、住宅物管费、水电费,较便宜;6、占房票,没把贷票用满,杠杆基本上没怎么撬动;7、市交易时间因各个城市政策不同;8、首付3成起,商业贷款、公积金贷款均可,最长30年/子女给父母接力贷。利率稍有上浮,各个城市不一。 

补充:用公积金贷款有个界限。如果房子总价太高,就会变成:为了贪图公积金贷款的低利率(1-5年,首套2.75%,6-30年首套3.25%),而提高了首付(公积金的最高贷款额度是60w)。要根据自身实际情况建模,在某个临界点一过,这样做,是划不来的。那时,更推荐选择商业贷款。 

另外,首付越低越好、贷款越多越好、贷款年限越长越好”的原因在于:1、手上闲钱可以用于投资,至少跑赢商业贷款的基准利率4.9%;2、现阶段而言,钱更值钱;3、未来工资收入会涨。比如说目前5k月薪,月供2.5k,占比1/2。将来1w月薪,月供仍是2.5k,占比变成了1/4。

购买住宅性质的一般两种目的,第一种自然是自住了,另一种还是投资,自住的考虑更多的是是否宜居,这里需要提醒的是,自住的一定要考虑是否是品字形高层,停车位的情况是怎样的

如果是住宅形式的投资,一样的参考商业性质公寓的选购方式即可

 结婚性质住房怎么买?

一旦当感情和金钱(房子)挂钩,就不那么简单纯粹了。从理性角度考虑,与结婚相关的建议如下:

1、婚前各买一套,结婚后好好培养感情。

这里又要分情况讨论:

买房?租房?你真的懂得打理你的房产并增值吗?

(1)如果是认识的时候都都没房,那扯证前可以做好安排:一套小三房投资,一套四房自住。(从生二胎角度考虑,买四房是主流)←最理想状态

买房?租房?你真的懂得打理你的房产并增值吗?

(2)如果不幸两人都是买了占房票的住宅性质小公寓(此处可同义替换成老破小等非优质筹码),婚后想再买,建议卖掉一套公寓(前提是产证满4年了,能卖),并且剩下的那套公寓满了4年,能买。那么,二套直接上四房。←好复杂,读不懂的多读几遍

2、婚前其中一方有一套,结婚后好好挣钱,等第一套️四年再买第二套。←挺简单

买房总结——根据情况买买买

有房票的刚需:

买房?租房?你真的懂得打理你的房产并增值吗?

有钱:地铁口+好学校+四房(120-140平)

买房?租房?你真的懂得打理你的房产并增值吗?

没钱:地铁口+好学校+三房(90-120平)

有房票、纯投资:地铁口+好学校+三房(90-120平)投资不是投自己所好,是投将来要买你房子人所好。 

民宿?短租

如果真的想从房地产方面获得人生财务自由的状态,此后只会变得越来越难,毕竟要积极响应、全力配合“房住不炒”的中心思想。但仍可利用波峰波谷来操作,让手里的筹码更新、更有升值空间和价值。

先把手上10年以上房龄的房子出手,换成政府限价的新房。再努力提高手中持有的房子的租售比。谈到租售比,不禁想起短租民宿市场目前可是打得一片火热。 


短租,是伴随协同消费模式的兴起而出现的一种新兴的房屋租赁形式。主要房源集中在旅游热点地区,无法找到长期固定的租客,短期租客需求旺盛的情况下发展起来的新兴业务。 

短租房有高性价比、特色、浓厚居家感的特点,比起传统酒店的客房更具竞争优势。短租房已经成为人们出行住宿的新选择。在爱彼迎、小猪短租、途家、榛果短租等平台上,我们可以看到数以万计的短租房源。 

在时间、精力允许的情况下,自行运营自己房子,是一种直观的提高租售比的方法。

判断一个房子是否可以做短租主要可以从以下几个方面对其考量:

1、交通便利性(地铁口);2、装修装饰风格;3、短租收益能否大于等于长租收益(需在试水过后才知道)。

买房?租房?你真的懂得打理你的房产并增值吗?

 是不是打把人都在心动短租民宿呢?但是你真的懂民宿吗?

这里我提供几个短租民宿的必要注意事项和建立流程给大家参考

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1、请专业人士拍高质量的房间照片,包括大场景和小细节。数量大概在20张以上为最佳。

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2、取一个好的标题:房型+交通+小区名+房间风格等。如X室X厅X厨X卫|XX地铁站XX小区名北欧风。

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3、用心写好平台上的房间描述,为房客准备一份入住指南。

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4、将房源上传至多个平台。如途家、爱彼迎、小猪短租、榛果短租等。

买房?租房?你真的懂得打理你的房产并增值吗?

5、准备好厨卫用品及日常公共用品。(建议牙刷毛巾等私人物品房客自备、或有偿提供)

应运而生的短租房专业管理公司, 这里我并不建议交给他们打理,以及不建议租房做短租的原因简单概括起来都是——摊薄利润

买房?租房?你真的懂得打理你的房产并增值吗?

1、交给专业管理公司:分红方式主要有两种:(1)就全部利润按较为平均的比例进行分配;(2)也有可能是在保证了一定保底月租之后、将剩余利润有倾斜性地进行分配。其核心点仍然在于短租收益能否大于等于长租收益。

2、租房子做短租:成本高(=利润低)。比如租一套月租2000元的单身公寓,水电燃气物管费可能还有500元。此时就已经有2500元成本了,按照每晚250元的定价,需要至少10晚才能保本(还是在卫生清洁工作不请专业人员、而是自己花时间精力去做的基础上)。此时,还仅仅是覆盖了成本,只有从第11晚起的进账才是净利润,并且随着出租晚数越高,其水电燃气耗材等成本也会增加。其分布点均会落在模型第一象限的45度线下方,通俗一点就是,原本1晚可以得到250元净利润,现在可能需要1.2晚、1.3晚、1.4晚、1.5晚才能得到同样多的净利润……等到你完全核算出来,或者从实际操作的角度来分析,会发现,你获得的利润都是等于你这么多天去做卫生做清洁的酬劳???(黑人问号脸)

 所以这种摊薄利润的做法我是不推荐的,当然如果你的确有时间精力,又对短租十分感兴趣,可以考虑下有没有成本更低的方式来租房子做短租

紧跟趋势。查理芒格在2019年2月1日出席daily journal的年会时说过,成功投资的两个原则:一是选择在鱼多的地方钓鱼;二是永远不要忘记原则一。

短租市场虽然是一片蓝海,但也存在政策、税收等方面的风险。

 最后,关于买房和租房,你想好了吗?感谢大家看到这里,这是一篇字多图少的干货

祝各位,早日上车!能力范围内只选最好。

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3评论

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  • 板凳
    03-01 09:05
    Visa淘金计划芝麻信用银联优购全球

    房住不炒是伪命题,期望中国不依靠房地产发展经济是不现实的,5G有个屁用,最后还是房地产强国才是唯一真理

  • 椅子
    03-01 08:42

    有钱:地铁口+好学校+四房(120-140平)
    没钱:地铁口+好学校+三房(90-120平)
    有钱和没钱的差距就30平米的房款差价么?贫富差距也不大嘛!
    为啥有些人N套房,有些人一家六口挤在老破小里面?老破小有90平米?

  • 沙发
    02-27 16:53

    你以为我差这篇文章中的论点?我特喵连北上广的厕所都买不起 [损失几个亿]

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