买房？租房？你真的懂得打理你的房产并增值吗？

读这篇文章你会花费10分钟，但是可能能赚（省）100万+，你会看到买房的策略，还有大火的民宿到底怎么设计和售卖，轻松get要点，做一个超赞房东，所以先点收藏再点赞~

有钱就能买好房吗？

原本，我以为宇宙的中心是北京五道口。直到今天，在我可能还没起床的时候，一场短短三十分钟、涉及金额几十个亿、没有硝烟的选房大战已经结束了——华润深圳湾瑞府，备案价9.9-20w，均价15.8w，总价2500w-1亿。不限购不限贷的商业性质公寓，首付五成，可使用杠杆率极低。总共143套房，售出69套，还剩74套。多么可怕的深圳土豪，其购买力，在以后的任何时候，都不要有任何怀疑。至此，2019年深圳楼市的第一标志性事件落幕——宇宙中心深圳湾。

算了，土豪的世界我是不懂的。

商业公寓VS住宅

既然说到了商业性质公寓，就拿它和住宅性质公寓做一番比较

商业性质特点：

1、40年产权；2、不带学位；3、可落户到楼盘所在地派出所的集体户口上；4、一般不通天然气；5、商业物管费、水电费、较贵；6、不占房票；7、上市交易时间因各个城市政策不同。交易成本很高，交易税高达17.8%；8、首付5成，商业贷款，10年。利率上浮较为严重。

选择商业性质的公寓，说明你选择了房产的投资，投资自然需要考虑的就是回报率，而不是是否宜居，那么对于商业性质公寓的公寓的选择需要围绕以下几个重要因素

1、地段，地铁口1km（步行15分钟）范围内，这是最基础的投资要点；

2、尽量买小点、负担低一点（土豪当我没说）；

3、了解附近同类型产品的租金水平是否符合自己的预期，也就是说起码能负担贷款；

4、复式or平层在于，将来租户是怎样的目标人群，这与你对该产权的定位相关，配套相关

5、优先买精装、省事，不然还要花精力装修，算下来就不合算了

6、交房时间在一年内，这里考虑的是资金的时间成本。

住宅性质特点：

1、70年产权；2、带有限学年的学位；3、可落户到你买的具体房子上；4、通天然气；5、住宅物管费、水电费，较便宜；6、占房票，没把贷票用满，杠杆基本上没怎么撬动;7、市交易时间因各个城市政策不同；8、首付3成起，商业贷款、公积金贷款均可，最长30年/子女给父母接力贷。利率稍有上浮，各个城市不一。

补充：用公积金贷款有个界限。如果房子总价太高，就会变成：为了贪图公积金贷款的低利率（1-5年，首套2.75%，6-30年首套3.25%），而提高了首付（公积金的最高贷款额度是60w）。要根据自身实际情况建模，在某个临界点一过，这样做，是划不来的。那时，更推荐选择商业贷款。

另外，首付越低越好、贷款越多越好、贷款年限越长越好”的原因在于：1、手上闲钱可以用于投资，至少跑赢商业贷款的基准利率4.9%；2、现阶段而言，钱更值钱；3、未来工资收入会涨。比如说目前5k月薪，月供2.5k，占比1/2。将来1w月薪，月供仍是2.5k，占比变成了1/4。

购买住宅性质的一般两种目的，第一种自然是自住了，另一种还是投资，自住的考虑更多的是是否宜居，这里需要提醒的是，自住的一定要考虑是否是品字形高层，停车位的情况是怎样的

如果是住宅形式的投资，一样的参考商业性质公寓的选购方式即可

结婚性质住房怎么买？

一旦当感情和金钱（房子）挂钩，就不那么简单纯粹了。从理性角度考虑，与结婚相关的建议如下：

1、婚前各买一套，结婚后好好培养感情。

这里又要分情况讨论：

（1）如果是认识的时候都都没房，那扯证前可以做好安排：一套小三房投资，一套四房自住。（从生二胎角度考虑，买四房是主流）←最理想状态

（2）如果不幸两人都是买了占房票的住宅性质小公寓（此处可同义替换成老破小等非优质筹码），婚后想再买，建议卖掉一套公寓（前提是产证满4年了，能卖），并且剩下的那套公寓满了4年，能买。那么，二套直接上四房。←好复杂，读不懂的多读几遍

2、婚前其中一方有一套，结婚后好好挣钱，等第一套️四年再买第二套。←挺简单

买房总结——根据情况买买买

有房票的刚需：

有钱：地铁口+好学校+四房（120-140平）

没钱：地铁口+好学校+三房（90-120平）

有房票、纯投资：地铁口+好学校+三房（90-120平）投资不是投自己所好，是投将来要买你房子人所好。

民宿？短租

如果真的想从房地产方面获得人生财务自由的状态，此后只会变得越来越难，毕竟要积极响应、全力配合“房住不炒”的中心思想。但仍可利用波峰波谷来操作，让手里的筹码更新、更有升值空间和价值。

先把手上10年以上房龄的房子出手，换成政府限价的新房。再努力提高手中持有的房子的租售比。谈到租售比，不禁想起短租民宿市场目前可是打得一片火热。

短租，是伴随协同消费模式的兴起而出现的一种新兴的房屋租赁形式。主要房源集中在旅游热点地区，无法找到长期固定的租客，短期租客需求旺盛的情况下发展起来的新兴业务。

短租房有高性价比、特色、浓厚居家感的特点，比起传统酒店的客房更具竞争优势。短租房已经成为人们出行住宿的新选择。在爱彼迎、小猪短租、途家、榛果短租等平台上，我们可以看到数以万计的短租房源。

在时间、精力允许的情况下，自行运营自己房子，是一种直观的提高租售比的方法。

判断一个房子是否可以做短租主要可以从以下几个方面对其考量：

1、交通便利性（地铁口）；2、装修装饰风格；3、短租收益能否大于等于长租收益（需在试水过后才知道）。

是不是打把人都在心动短租民宿呢？但是你真的懂民宿吗？

这里我提供几个短租民宿的必要注意事项和建立流程给大家参考

1、请专业人士拍高质量的房间照片，包括大场景和小细节。数量大概在20张以上为最佳。

2、取一个好的标题：房型+交通+小区名+房间风格等。如X室X厅X厨X卫|XX地铁站XX小区名北欧风。

3、用心写好平台上的房间描述，为房客准备一份入住指南。

4、将房源上传至多个平台。如途家、爱彼迎、小猪短租、榛果短租等。

5、准备好厨卫用品及日常公共用品。（建议牙刷毛巾等私人物品房客自备、或有偿提供）

应运而生的短租房专业管理公司， 这里我并不建议交给他们打理，以及不建议租房做短租的原因简单概括起来都是——摊薄利润

1、交给专业管理公司：分红方式主要有两种：（1）就全部利润按较为平均的比例进行分配；（2）也有可能是在保证了一定保底月租之后、将剩余利润有倾斜性地进行分配。其核心点仍然在于短租收益能否大于等于长租收益。

2、租房子做短租：成本高（=利润低）。比如租一套月租2000元的单身公寓，水电燃气物管费可能还有500元。此时就已经有2500元成本了，按照每晚250元的定价，需要至少10晚才能保本（还是在卫生清洁工作不请专业人员、而是自己花时间精力去做的基础上）。此时，还仅仅是覆盖了成本，只有从第11晚起的进账才是净利润，并且随着出租晚数越高，其水电燃气耗材等成本也会增加。其分布点均会落在模型第一象限的45度线下方，通俗一点就是，原本1晚可以得到250元净利润，现在可能需要1.2晚、1.3晚、1.4晚、1.5晚才能得到同样多的净利润……等到你完全核算出来，或者从实际操作的角度来分析，会发现，你获得的利润都是等于你这么多天去做卫生做清洁的酬劳？？？（黑人问号脸）

所以这种摊薄利润的做法我是不推荐的，当然如果你的确有时间精力，又对短租十分感兴趣，可以考虑下有没有成本更低的方式来租房子做短租

紧跟趋势。查理芒格在2019年2月1日出席daily journal的年会时说过，成功投资的两个原则：一是选择在鱼多的地方钓鱼；二是永远不要忘记原则一。

短租市场虽然是一片蓝海，但也存在政策、税收等方面的风险。

最后，关于买房和租房，你想好了吗？感谢大家看到这里，这是一篇字多图少的干货

祝各位，早日上车！能力范围内只选最好。