小打小闹不顶事，北京上海地产政策这次玩大的

历数往年房地产市场政策调控，北京、上海通常是政策调控的风向标，每次有大的政策变动总是以北京为先，其余城市则依据北京政策大纲“因城施策”。但此次降首付同为一线城市的广州和深圳政策调整明显更快，继率先全面执行“认房不认贷”之后，广州成为首个降低首付比例的一线城市。

9月9日广州下调二套房首付比例，在广州无房以及有1套房无贷款或贷款已结清，再购房首付低至30%；在广州有1套房且在供，再购房首付比例由普宅的50%和非普宅的70%降至40%。深圳成为第二个降首付的一线城市。11月23日起深圳将二套房最低首付比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。广州、深圳率先行动，导致大家更聚焦北京、上海接下来的政策动向。12月14日，北京、上海接连发布楼市新政，解开系列疑问。

图：北京、上海政策发布前后对比

12月14日下午，北京市住房和城乡建设委员会、国家税务总局北京市税务局、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，优化普通住房认定标准，同时调整首套房、二套房首付比例，其中首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%。北京新政推出不到一个小时，上海同样出台调整优化购房新政，跟北京新政类似，上海也集中于优化普宅的认定标准，同时调整购房首付和房贷利率。至此，一线城市楼市政策终于全面“松口”。

此次北京、上海住房优化政策有四方面作用：

通过减少首付比例来降低购房资金门槛，吸引更多人群入市；尤其是北京和上海这种一线城市，潜在购房需求充足，但之前较高的首付比例压制了这部分需求。

减少房贷利息支出，很多人购房会考虑长期成本支出，适当下调贷款利率可以为购房者减负。

扩大普宅认定标准，降低住房交易成本；普宅的标准与税收优惠政策具有强关联性，此次调整标准较大幅度提高普宅的覆盖面，让更多的购房人享受到免征增值税的优惠政策，提升二手房交易市场活跃度。

对区域划分不同松绑标准，实施区域差异化住房信贷政策，这样一方面促进中心城区人口疏解，另一方面也促进各区域的职住平衡。

综合来看，此次政策仍是以稳房地产市场为主，一定程度提振购房者信心，尤其是针对改善性需求群体此次政策可以说是“量身定做”，预计未来市场中会有大量改善性需求放出，但具体影响程度如何，对市场拉动程度怎么样，仍要等待后续市场数据验证。之前9月1日北京市优化调整房地产政策，出台了“认房不认贷”政策，当月二手房新增挂牌量环比增速达到64.1%，但接下来的10月、11月环比均出现下降趋势，政策效力未能持续。戳→奥维数据罗盘

图：一线城市2023年9-11月二手房挂牌量对比

数据来源：奥维云网地产家居大数据

展望未来，我们认为针对房地产而言目前政策工具箱里仍有多种选择，尤其是目前一线城市在购房资格放松方面仍然偏谨慎，仅有广州进行了一定程度放松，且已经实施超过三个月，若此次北京上海降首付政策效果不理想，不排除会有更积极的政策推出，特别是针对一线城市放开限购。对于未来房地产市场的发展趋势我们仍会紧密跟进，欢迎大家持续关注。