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沪漂买房经验(二)上海二手房 如何计算首付以外的购房成本

2020-02-19 19:59:28 13点赞 154收藏 16评论

创作立场声明:本系列只介绍在上海购买刚需住房的相关信息,不对房价涨跌趋势、购买时机是否恰当进行讨论。文章内容源自个人经验,难免有所偏重,欢迎大家理性交流,么么哒!

在上一篇文章 沪漂买房经验(一)前期准备 中,我主要介绍了如何了解自己的购房资质、财务状况,以及如何获取限购政策、贷款政策的相关信息。

有几个伙伴留言说,其实说到底,前期准备就是要准备好钱,哈哈哈,可以说是鞭辟入里,抓住主要矛盾了沪漂买房经验(二)上海二手房 如何计算首付以外的购房成本 

沪漂买房经验(二)上海二手房 如何计算首付以外的购房成本

今天的文章,就接着聊钱的事情吧,来帮值友们梳理一下,有哪些首付以外的购房成本。

上海的住宅类房产包括普通住宅和非普通住宅两种,它们相应的税收政策和贷款政策也有所不同。我先花一点篇幅,介绍一下这两个概念。

根据2014年11月20日起执行的普通住宅标准,上海市普通住宅标准主要有以下三种:

1. 五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;

2. 单套建筑面积在140平方米以下;

3. 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下(即容积率低于1.44倍),内环线以内的低于450万/套,内环线与外环线之间的低于310万/套,外环线以外的低于230万/套。

注意,以上三条必须同时满足才为普通住宅,反之,则为非普通住宅。

注:来源于《关于调整本市普通住房标准的通知》沪房管规范市【2014】6号

对于没有耐心看官方文件的伙伴,我来划个重点,如果你对居住面积有一定的要求,比如想买个2居或3居,基本都是属于非普通住宅哦!所以在下面的计算中,我都是以非普通住宅为例,而且都是我看过的房子的真实例子哦!

在购买二手房的时候,需要缴纳各种税费,包括增值税及附加税、契税、个税。

增值税及附加税

沪漂买房经验(二)上海二手房 如何计算首付以外的购房成本

为了尽可能的降低增值税及附加税,在选购二手房的时候,我们最好选择原业主持有时间大于等于2年,并且卖出价与买入价之差较小的房子。

下面来举个例子。

房子A:建面100.88平米,挂牌价488万,业主持有满2年,买入价为300万。购买A需缴的增值税及附加税=【(488-300)÷1.05】×(5%+0.6%)=10.03万。

房子B:建面85.81平米,挂牌价435万,业主持有满2年,买入价为50万(买的早,那时候房子普遍便宜)。购买B需缴的增值税及附加税=【(435-50)÷1.05】×(5%+0.6%)=20.53万。

很容易看出,房子B虽然面积小,价格低,但是却比房子A多出一倍的增值税及附加税沪漂买房经验(二)上海二手房 如何计算首付以外的购房成本 

契税

沪漂买房经验(二)上海二手房 如何计算首付以外的购房成本

唯一首套指买房的人名下无房,非首套指买房的人名下有其他房产(不在上海的也算)。

由于房子的核定价格和增值税相比,要多很多很多很多,所以为了简化运算,在计算契税的时候,我们往往不以“核定价格-增值税”为基数,而是直接以核定价格为基数。如果预算有限,家里的常住人口又不多,比较推荐买不到90平米,但是非常接近90平米的房子。

下面来举个例子(采用简化运算)。

依旧是刚才提到的房子A:建面100.88平米,挂牌价488万。买房的人名下无房,属于唯一首套,TA要缴纳的契税=488×1.5%=7.32万。

房子C:建面89.41平米,挂牌价410万。买房的人名下无房,属于唯一首套,TA要缴纳的契税=410×1%=4.1万。

房子A是电梯房,一梯八户,公摊面积大,所以其实套内面积比房子C大不了多少,但是契税却多了近80%沪漂买房经验(二)上海二手房 如何计算首付以外的购房成本 

个税

沪漂买房经验(二)上海二手房 如何计算首付以外的购房成本

如果想实现免征个税,就要寻找“满五且唯一”的房子,即业主是在转让家庭名下满五年且唯一的住宅。也就是表格最后一行中的“3、可选承诺唯一免征个税”。

对于不满足满五且唯一的房子,为了简化运算,依旧不以“核定价格-本次交易增值税”为基数,而是直接以核定价格为基数。

下面来举个例子(采用简化运算)。

依旧是刚才提到的房子C:建面89.41平米,挂牌价410万,属于满五且唯一。购买C需缴的个税=0。

房子D:建面78.24平米,挂牌价435万,满2年不唯一。购买D需缴的个税=435×2%=8.7万。

房子D虽然面积小,但是比房子C多出了近9万的个税沪漂买房经验(二)上海二手房 如何计算首付以外的购房成本 

总结

在这篇文章中,给大家介绍了如何计算首付以外的购房成本,具体包括增值税及附加税、契税、个税。

下面是考试时间哦沪漂买房经验(二)上海二手房 如何计算首付以外的购房成本 沪漂买房经验(二)上海二手房 如何计算首付以外的购房成本 沪漂买房经验(二)上海二手房 如何计算首付以外的购房成本 

房子E:建面82.28平米,挂牌价430万,房本上有2个人,2位业主持有该房产均满5年,但是其中一位业主除了这套房子还有其他房产,房子的买入价是100万。

请问,如果想买E的人名下无房产,TA需要缴纳的税,一共有多少呢???

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