远离房产，即将迎来二十年熊市！

老粉都知道，股、债、汇、楼里面，我最不看好的是楼市。

最近十年，除了一套自住之外没有买过任何房子~

我的预测是未来二十年可能会进入一个大周期级别的熊市。

因为不管任何一组数据，都很难支撑未来楼市再有新一轮行情了。

先说第一个观点，任何一个国家都会有房价暴涨的阶段，但暴涨过后，也总是会如梦初醒，​认清本质。

在人口红利期时，购房需求大增，加上居民杠杆很低，可以充分增加杠杆，这往往也是房价暴涨的阶段。

比如日本的1960-1980年代，可以参照我们的1990-2010年代，都是人口红利期房价飙升阶段，房价表现甚至优于股市。

但是通常过了这个红利阶段，房价的表现就会大不如前了。

参考美国、日本。。

美国从1970年代到现在四十三年间，OECD房价指数年化涨幅为1.9%，而美国的GDP去除通胀后增长为年化2.7%。

美股标普500指数的年化增长为6.5%。（以上均为扣除通胀后的数据）

美国标普500（6.5%）＞美国GDP（2.7%）＞美国房产（1.9%）(数据来源wind)

美股本身比较特殊，因为FAMAG几个全球科技巨头，赚取了全世界的利润，所以指数表现，远高于美国经济的表现。

而房产本身不涉及价值创造，每年还有折旧以及各种费用成本，因此跑输了国家GDP。

接着再看日本~

日本房价指数，从1970年到现在，涨幅为年化0.5%

而日经225指数，从1970年到现在，GDP去通胀后，日经225指数涨幅为3.9%。

日本GDP，去除通胀后增长为年化3.8%。（均为扣除通胀后的数据）

日经225（3.9%）＞日本GDP（3.8%）＞日本房产（0.5%）

这里面日本房产之所以收益极差，是因为没有统计1960-1970日本地产暴涨的阶段，但即便算上，年化也仅为1.8%，房产想跑赢国家GDP增长，基本是伪命题。​​

……

说完了历史，我们再一起展望展望楼市的未来。

房价增长，主要受两方面因素的影响。

1、居民收入增长带来的房价增长；

2、加杠杆，透支收入带来的房价增长；

为什么过去二十年中国的房子表现很牛呢？

答案是居民大幅增加杠杆，支撑了市场需求。

我们先看美国的居民杠杆率和房价走势。

数据来源：wind

这张图中，在1983年到2008年，美国居民杠杆率飙升，期间杠杆率从50%最高升到了98%。

同期美国房价同样也是走势最好，房价指数上涨100%。

但08年发生次贷危机，房价迎来崩盘，杠杆快速下降，房价指数暴跌35%。

这波居民杠杆见顶后，房价用了15年才重新回到历史高位。

接着我们再看日本的数据。

日本居民杠杆率，从60年代的不到20%，快速飙升，一直到90年的68%左右。

随后日本房价崩盘，房价从1990年震荡一路下跌，一直跌到2009年，持续整整19年。

数据来源：wind

这也被称为日本失去的二十年~

其实日本失去的二十年分为两个阶段。

第一阶段是90-98年，虽然房价在下跌，但这个时间老百姓还没反应过来，杠杆率高位横盘，维持在65~68%之间。

第二阶段是98-08年，这个阶段老百姓开始去杠杆，杠杆率收缩到60%，导致房价加速下跌。

可以说，美国次贷危机是速死，而日本是温和死亡。

日本人在房价跌了近8年之后，才发现原来房价不是永远上涨的，才开始选择去杠杆~

接着看下图，是中国的居民杠杆率和房价，从2000年以来，中国居民杠杆率开始持续飙升，从不到10%，一直加到目前的64%，和房价一起来到历史高位。

数据来源：wind

注意，64%的居民杠杆率，和日本90年代泡沫刺破之前非常接近。

不过自从2018年房价进入横盘震荡期之后，目前房价已经差不多五年没涨了。

而居民杠杆率也已经自18年横盘至今，不再增长。

目前这个节点，是不是很像日本90年代初期？很多人还幻想房子会继续新高，市场依旧有分歧，导致杠杆率出现高位横盘阶段。

可接下来如果房价还是不能持续上涨的话，毫无疑问，极低的租售比，加上折旧，更多居民即将主动走上卸杠杆之路~

……

那么有的杠精要说了，历史就是用来打破的嘛，中日情况不同，怎么能刻舟剑呢？

接下来我从另一个角度解释一下，为什么居民杠杆已经到顶，接下来大概率会开始进入漫长的去杠杆之路~

首先，杠杆对应的无非是债务（房贷）和信心，只有经济持续快速发展，居民才愿意去背杠杆投资。

但目前由于老龄化严重，接盘侠迅速减少，想进一步加杠杆显然非常渺茫~

据《2021年新居住消费调查报告》最新统计数据，国内人均购房年龄是33岁左右。

我们放宽点，假设是25~39岁的年龄，为主力购房人群。

根据国家统计局数据，这部分人口的占比，目前为21.6%，约3亿。

而10~24岁的人群，也即为未来十五年买房的主力人群。

目前10~24岁的人群占比，为16.9%，约2.39亿。

而再往前推十五年，就是未来三十年买房的主力人群。

按“0~10岁人口出生数+未来五年人生出口占总人口比例“来计算。

目前0-10岁人口出生占比是10.6%，今年预估出生人口按750万计算，五年3750万，占比2.6%，那么合计是13.2%，约1.86亿。

也就是未来三十年，主力购房人群数，会从3亿人，一路降到1.86亿人。

这还没考虑这几年人口出生速度还在下降的情形。

当主力购房人群占比快速减少，自然就没人买房创造信贷了，那么居民杠杆率就会快速下降。

……

另外，从中日老龄化率的对比图中，咱们也能发现一个惊人的事实。

中康产业研究院，年龄65岁以上的人群比率，wind

中国的老龄化节奏，和三十年前的日本节奏几乎完全一致。

比如1980年代日本的老龄化率，对应我们2010年的老龄化率。

1990年日本的老龄化率，对应我们2020年的老龄化率。

2000年日本的老龄化率，对应2030的预测老龄化率，几乎一致。

而现在的老龄化率，刚好对应日本90年代房价见顶时的老龄化率。

日本在1990年代房价进入顶峰，至今三十年，房价距高位下跌30%。

数据来源：wind

……

如果说从居民杠杆，人口趋势，还有房价的长期表现等，还不足够让人警示。

那么接下来我们说说房产的内在价值~

首先房产的直观价值，就是现金流，人话说，就是它出租的租金回报。

年租金/房产价格，自然就是资产能提供的回报率。

历史上任何一次高位泡沫，房产的回报率无一例外都是非常低的。

举个例子，90年代日本东京房产的租售比普遍在1.5%~2%之间，处于历史高位。

而目前日本房产的租售比，又回到了3~4%。

数据来源：中康产业研究院

再看国内的租售比，拿北上广深为案例。

数据来源：wind

从08年以来，全国一线城市的出租回报率从3%以上，一直在不断下降，一直跌到现在的1.5%附近，目前和日本泡沫顶峰时期非常接近。

当一个资产租售比特别低的时候，就和股票的市盈率很高类似，需要极高的成长性来维持，否则价格就会下跌崩盘。

就和沪深300指数市盈率达到20倍以上，通常维持不了多久，是一个意思，只是楼市的周期更长。

我们再来对比一下目前国内一线城市与海外一线城市的租售比。

中国一线城市租售比1.5%左右，而目前主流的伦敦、纽约、东京，租售比普遍在3~5%之间，中国资产收益比远低于海外资产。

………

那么肯定有人关心了，中国城市化进程尚未结束呢，所以还有上涨空间！

日本韩国的老百姓曾经也是这么想的，可现实却打脸了。

日本早在1990年代时，城镇化率为77%，到2010年城市化率是90%，城市化率提升了13%，但房价却下跌了40%。

韩国在1886年代时，城镇化率为68%，到2000年城市化率是79%，城市化率提升了11%，但房价却下跌了50%+。

历史数据表明，城市化率的提升，难以影响房价的走势。

目前中国的城市化率指标为65%，全球城市化率均值为55%，我们处于中等偏上的水平。

和发达国家依旧有差距，发达国家的城镇化率普遍是80%+。

但从上述数据能看出，即便未来二十年，中国城镇化率从65%提升到80%，城市化率提升幅度也与日韩无异，很难改变房价的根本性趋势。

..........

综上几条，从居民杠杆，人口结构，房价历史表现，估值，等因素来看，可以说国内房产，都不是值得投资的优质资产，至少未来几十年都是如此~

接下来很可能在漫长的时间里，都会用去杠杆，来消化过去十几年产生的房价泡沫。

有的人可能要说了，咱们可以降息、放水，来推高资产价格呀…

首先有两点。

第一，如果让资产无序通胀，那么人民币汇率就保不住了，这是中国经济难以承受的。

安倍经济学采用之后，日元兑美元的汇率贬值了足足50%，中美要想展开同台竞技，外汇稳定是基础。

第二是降息放水也未必能推高房产的价格。

之前分析了，放水推高的其实是居民杠杆，让居民来背贷买房。

但目前中国的杠杆率已经到了历史高位，逼近日本泡沫顶峰期，继续加杠杆难度很大。

如果只是单纯的放水，而不是投资信心的恢复，也很难刺激老百姓贷款买房。

比如98年的时候，日本疯狂降息，十年国债利率已经从90年的6%降到不足1.5%。

但同期日本OECD房价指数却从168跌到了136。

而98年到04年，货币M2疯狂增长了一倍，天量放水，却依旧狂跌，房价指数从136跌到了103！

数据来源：wind

可见降息放水，也未必能让老百姓乖乖贷款买房啊...

那眼尖的你肯定看到了，2010年之后，日本房价不是涨了么！

表面上看，日本2010年开启安倍经济学之后，日本房价确实涨了。

但实际却是虚胖而已！

数据来源：wind

由于日元兑美元的汇率贬值了50%。

目前的日本房产，美元计价，已经创下历史新低了。

数据来源：wind

为什么印钞房价却不涨呢？

很简单，央行印钞只能传导到商业银行手里，实际上钱需要老百姓通过买房、做生意向银行做信贷创造才行，否则印再多M2也只是在银行体系里空转。

而且就算印钞让房价上涨，但你一看汇率贬值，一算下来，可能美元计价的房价还是跌的。

综上，都说美股中房，我觉得中房啊，已经是彻底到了昔日黄昏阶段了。

目前中国人均居住面积41.8平，高于英、法、日等发达国家，早已迈入世界前茅。

当主力军都要退下了，你认为未来的躺平一族，能接力续上地产这一环吗？

最后，如果大家想了解未来二十年到底哪一类房产，相对更值得投资，可以关注我，点个赞，后面再给大家更新一期。

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