不谈风月，只聊房事|长沙一年三波政策后，我还在看啥房子？

找图文素材的时候无意中看到了今年4月拍的浪琴山二期售楼部，毕竟是我深爱过的楼盘，甚至还高喊过"不买浪琴，只买浪琴山"的口号。索性拿来做了头图。其实当时，关系都找好了，最终没买到的原因是资金衔接没到位。

朋友帮我做的交通图，测算了一下从浪琴山二期入户大堂前往地铁2号线沙湾公园站以及5号线曲塘路站的距离。此外，这附近的交通配套还有长沙南高铁站、长株潭城铁站、万家丽高架桥等。山姆会员店和天虹mall也已开张。小学有砂子塘吉联小学（古曲路对面）、中学有广益实验中学（劳动路对面）。散步可以去沙湾公园。医疗方面稍微弱一点，最近的且品质较好的医院应该是走万家丽路往北、芙蓉区政府附近的旺旺医院了。从各方面来说，都是十分宜居的。可以打85分了。

到现在还没住上南北通透的房子的我，看到这两张户型图又去厕所哭了一番 。比起一些乱七八糟的户型来说，这个真的是，没毛病啊，可以打95分了。 剩下的5分扣在该栋楼本身不是正南北方向的。（隔壁栋是176、185的纯板楼户型，反正买不起，图都没兴趣拍了）

为了说服爸妈买浪琴山，在开盘前还做了个表格。比较欣慰的是，开盘价格与我当时的假设单价出入不大，1.2w上下。（当时把85平的拧出来一并做对比，是出于投资考虑。户型图找不到了 ）现在说什么都是徒劳，卖光了就是卖光了，好房子从来不等人。

来看看长沙一年三波限购政策有多狠：

哦对，还找星沙金科天悦的经理搞来了限贷政策的图表。（仅做参考，请详询你要购买的楼盘所对接的银行具体贷款政策，每个银行不一样！）

（我猜表格类的图片都不一定看得清，看不清，那就看不清吧这事儿不能怪我 ）

近一周，朋友圈里一边是北辰三角洲的C3区开盘在即，朋友圈里置业顾问/中介都在说符合新政、有购房资格的小窗。另一边是保利天禧的D3栋前一晚开始排队第二天（10月26日）的认筹。不愧是目前河东河西两大具有代表性的网红楼盘。在当前限价情况下，大概是1.2w的新房价格。值！毕竟这两个楼盘二手房的价格到了1.5w。但都是在19-20年的样子交房，对于时间很care的，请慎重。

北辰三角洲就不考虑了，15年底已经在这入手了一套位于正地铁口E3区的70年产权的住宅性质的53平公寓。详情见我的装修帖：

不谈风月，只聊房事|53平日式北欧风公寓装修帖基本情况介绍所在位置：长沙市•开福区•北辰三角洲面积大小：产权面积52.6平、套内建筑面积45.4平、套内使用面积35.5平房款总价：40万（含税费）购买方式：首付三成。公积金贷款27万，26年。利率3.25%的基础上上浮了10%。等额本金，逐月递减。装修方式：半包，瓷砖地板油漆墙漆自购时间节点：1燥小丹| 赞95 评论113 收藏627查看详情

保利天禧我去看了，确实不错。位置好，河西沿江，营盘路隧道口、银盆岭大桥。对长沙而言，河西的江景才是真江景，河东哪个江景房不当西晒？学区也很好（小升初派位，见下图），然而作为一个不需要把学区作为参考因素的购房者的我，想好好考虑下爸妈的需求，他们在河东市中心生活了几十年，不想把他们折腾到河西去养老，遂放弃。

但是！我入手了它的兄弟楼盘——保利国际广场，40年产权的商业性质的92平复式公寓。现房，沿江风光带，南湖路隧道口、19年通车的4号线碧沙湖地铁口。全部费用算下来合1w/平（尾盘捡漏这是第二次了）试问二环内哪还有如此好的投资价格？普通住宅都早已破万了。况且这还是一线品牌的江景楼盘：豪宅、公寓、写字楼，配套有大酒店、大超市。这一块也是天心区的金融中心。

这笔投资我看重什么：️①租金是否可以抵月供+物管费（5k左右）；️②稀缺的江景楼盘，升值空间大；️③固定资产的年收益率在4-5%，我就心满意足。

好了，来敲黑板了！还有很多同学没有搞清楚住宅性质公寓vs商业性质公寓的区别：前者：①70年产权②带有限学年的学位③可落户到你买的具体房子上④通天然气⑤住宅物管费、水电费，较便宜⑥占房票，还没把贷票用满，杠杆基本上没怎么撬动⑦目前长沙的政策是拿到房产证后满3年才能上市交易⑧首付3成起，商业贷款、公积金贷款均可，最长30年。后者：①40年产权②不带学位③可落户到楼盘所在地派出所的集体户口上④不通天然气⑤商业物管费、水电费、较贵⑥不占房票⑦拿到房产证后，交易不受限制，交易税高达17.8%⑧首付五成，商业贷款，10年。

再补充一下：

☞用公积金贷款有个界限。如果房子总价太高，就会变成：为了贪图公积金贷款的低利率（1-5年，首套2.75%，6-30年首套3.25%），而提高了首付（公积金最高贷款额度是60w）。要根据自身实际情况算一下，在某个临界点一过，这样做，是划不来的。那时，更推荐选择商业贷款。

☞“首付越低越好、贷款越多越好、贷款年限越长越好”的原因在于：1、手上闲钱可以用于投资，跑赢商业贷款利率4.9%；2、现阶段而言，钱更值钱；3、未来工资收入会涨。比如说目前5k月薪，月供2.5k，占比1/2。将来1w月薪，月供仍是2.5k，占比1/4。

至于商业性质的公寓是否还值得买以及相关注意事项有人比我分析得更清楚，见下图：

需要补充的是：从我买过的公寓经验来看（毕竟住宅性质、商业性质我都买过），除地段排第一外（推荐地铁口1km范围内），交房时间是我第二要考虑的因素。于我而言，18年6月后交房的一概不看。既然是投资，就一定要考虑资金的时间成本。干啥不好，非要压几十万在房子上。那些动辄19、20年交房的公寓，从现在算起，起码有14个月纯还贷款、不收房租。华远二期云玺的loft公寓就是这么被我pass的，虽然我是个对loft非常有执念的人。

923政策中被下车的人捶胸顿足、追悔莫及。毕竟，错过了这一波，等下一波政策解禁之时，房价就走着瞧吧…… 。

以梦为马，越骑越傻。我身边有一部分有票子的人，还在优哉游哉？政策虽然帮你筛选掉了一部分竞争者，但跟你同样有资格的人，他们在行动。这很可怕了，好房子都被别人买走了。你还站在原地？

我始终相信，天助自助者。以下是接手我某套房子的买家在受到限制后，我替他写的相关材料：

所幸，功夫不负有心人。高效率的人又绝地逢生了。

相关的政策是否符合，建议拨打12345市民服务热线，或者上：长沙市人民政府首页 市长信箱查看相似案例答复。这样才更为权威，朋友圈的转发，真真假假假假真真。别把自己给耽误了。

如果是我的话，会考虑把手上10年以上房龄的房子出手，换成政府限价的新房。利用波峰波谷来操作下，让手里的筹码更新更有升值潜力。——房事小王子

听了小王子的话，我赶紧在今年7月，出手了上述这套08年购入的位于正地铁口万家丽广场的一套88平的两房，90w净得售出。没想到对方卖家很不凑巧地赶上了一波又一波的政策。拖了3个多月，拖到现在才差不多可以开始走过户流程。

对了，河西我站滨江优于梅溪湖，胜过洋湖。最后，随便说几个我比较喜欢的楼盘吧：

★政府公务员小区：九峰小区、八方小区、德峰小区；环境单纯，楼房相关的质量好，教育配套一定不差。

★河东河西两大网红：保利天禧、北辰三角洲；

★长沙南高铁站、长株潭城铁站、4&5号线地铁口、万家丽高架桥：保利大都汇、新城新世界、欧亚达国际广场。

考虑一个楼盘的综合因素很多，不是一两句话能概括的。并且，每个人对于各个因素的权重及偏好又是不一样的。买房是个大事，还是得各位亲自考察。

祝，早日上车！