楼市库存拐点来了！52个月首次下降，这类房子即将迎来价值重估

5月中旬的土拍市场，表面看只是一次例行的地块出让，实际上热度的蔓延已经开始加速。

杭州未来科技城的两宗姊妹地块，最终经过86轮竞价后落槌，溢价定格在34.66%。4天后，临平新城的另一宗优质宅地同样被哄抢，溢价率达到15.69%。

与此同时，千里之外的成都土地市场也上演了一场“冰火对决”——同样在5月15日，成都三宗涉宅用地集中出让，总成交金额21.01亿元，其中最热门的天府新区地块溢价高达21.88%。

这还不是全部。如果我们把镜头拉远一点，还会看到更惊人的画面——这已经是杭州、成都两地土拍市场连续多个“爆点”的延续了。 一个月前的4月30日，杭州萧山区市北单元的一宗宅地，同样由滨江&绿城联合体竞得，溢价率飙到了57.26%。

而在今年3月，成都高新区大源板块的宅地历经132轮竞价，由招商蛇口以31700元/㎡的楼面价竞得，将成都住宅地价送入“3万+时代”；紧接着，锦江区柳江街道地块又以41200元/㎡的楼面价、106%的溢价率成交，直接又把地价推上了“4万+”层级。

高溢价、多轮竞价、品牌房企扎堆——这些熟悉的信号似乎又回来了。那么，这一波土拍热火究竟蔓延了多广？背后支撑是什么？那些没有跟上节奏的城市又怎么样了？

土拍热度的蔓延，并非杭州、成都的“独舞”。

5月15日当天，杭州首宗“组合宅地”采用“组合打包”形式统一出让，总建筑面积约12.3万㎡，总起价28.9亿元，经过86轮竞价的鏖战，最终由滨江和绿城联合体以总价38.9亿元强势竞得，平均溢价率34.66%，综合楼面价31644元/㎡。

值得注意的是，这已经是滨江与绿城在今年4月联手拿下萧山区市北单元宝地后，第二次联手拿地了。4月30日那一次，两家以26.09亿元拿下了市北地块，成交楼面价36170元/㎡，溢价率高达57.26%。

这一次在未来科技城，两家再度强强联合，总投入已超过65亿元。

4天后，临平新城又推出1宗位于核心区的优质宅地，紧邻东湖公园、艺尚小镇和在建地铁18号线，地段优越。经过20轮竞价，本土房企西房以70029万元的总价拿下，折合楼面价10412元/㎡，溢价率15.69%。

如果把视野拉长到全国，会发现这种核心区高溢价、非核心区底价成交的极度分化行情，正在一二线城市的土拍市场上反复上演。中指研究院数据显示，2026年1—4月，22个重点城市“小而美”宅地推出占比达到43%，相比2022年的21%已经翻了一倍。

2026年以来，土拍市场最明显的趋势就是小体量宅地的数量大幅增多，溢价成交频现。

如果说4月29日的南京土拍能说明问题——当天的14宗地块中，唯一溢价成交的是一宗仅8626平方米的“迷你宅地” ，溢价率达27.75%，其余地块均以底价收官——那么趋势就更加清晰了。

而在更早的4月27日，深圳龙华区民治街道一宗约1.3万平方米的宅地，经过60轮激烈竞价，由天健地产以13.78亿元竞得，溢价率高达40.18%。

杭州并非孤例。在成都，同样的分化格局已经非常具象化。

5月15日，成都出让三宗涉宅用地，分别位于天府新区、青羊区、新都区，总成交金额21.01亿元。天府新区锦江生态带地块成为本次土拍的核心热点——该地块是板块近5年首次新增住宅供地，稀缺属性极为突出。

中房网数据显示，这块约28亩的优质地块集结了建发、华润置地、金茂、中旅投资、明信等近10家品牌房企参拍，竞价氛围激烈，经过多轮博弈后由明信集团以21.88%的高溢价率竞得，成交总价4.36亿元。

而与之形成强烈反差的，是青羊区外光华地块——虽然也有华润置地、金茂、中旅投资3家实力房企参与竞价，最终由华润置地以5.16%的溢价率摘得，成交总价14.87亿元。这是华润置地50天内二度落子青羊区。此前3月26日，企业已斥资24.79亿元拿下青羊区蔡桥街道约152亩组合地块，两次拿地相距仅1.5公里，充分体现出头部房企对成都核心城区优质土地的坚定信心。

更具典型意义的是新都区桂湖街道地块——市场参与度极低，仅一家企业报名，一轮举牌后底价收官，竞得方为新都区区属国有平台公司新投集团。这就是典型的国资平台兜底——而这种现象，正在越来越多的非核心城市和城市边缘区域常态化。

为什么“小而美”会成为2026年的主流供地模式？

背后的逻辑并不复杂。克而瑞研究中心的数据显示，2026年4月，全国土地市场平均溢价率回升至7.5%，已重回近半年高位，而这一回暖的主要贡献就来自于核心城市优质宅地的高溢价成交。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，大体量地块去化承压、市场信心偏弱，而核心区“小而美”地块凭借不可复制的区位优势和成熟配套，极易成为市场标杆。

地方政府通过精准投放小体量高热地块，对冲大地块市场低迷的现状，有效调节土地市场情绪，推动楼市和土拍市场稳步修复回暖。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶更指出，一二线核心城市涌现“小而美”宅地并非短期现象，而是长期趋势。

其核心源于三大驱动力：核心城区步入存量更新，大宗宅地稀缺；房企转向追求确定性收益，小地块总价可控、周转快、安全边际高；政策端坚持缩量提质、优化供地结构。

这一点在各地供地计划中得到了印证。

上海2026年第四批次土拍正式官宣推出5宗地块，将于5月28日正式开拍。与以往大面积地块集中供应模式不同，此次上海推出的地块“小而美”特质突出，虹口内环内的两宗宅地体量均不足1公顷，属于典型的核心区迷你小体量地块。

在房企参与层面，央国企是拿地的绝对主力，但民企的参与度也在攀升。中指研究院数据显示，2026年前4个月，民企在22个重点城市“小而美”地块中的拿地宗数占比为47%，保持在较高水平。

相较常规宅地市场，民企在“小而美”地块中的参与度明显更高，这类地块有效匹配了民企的资金配置节奏与风险管控要求，成为民企参与核心城市土地投资的重要方向。

未来的土地市场，“核心区高热、外围区平稳”的分化结构将继续强化——这是几乎没有悬念的判断。

中指研究院华东大区常务副总经理高院生指出，杭州首宗“组合宅地”的成功出让，标志着土地出让模式从单一地块管理向片区整体统筹的转变。

具备稀缺属性、产业支撑和成熟配套的核心区资产，仍是房企争夺的“确定性”资源。预计“组合出让”这类精细化供地模式，将在条件成熟的板块进一步推广。