我摊牌了：5个房产销售永远不想让你知道的秘密！

大圣虽然主业是混汽车圈的，但是作为家居博主和自己买房经历，也和很多从业人员打过交道，深知隔行如隔山，每个行业都有不为人知的潜规则与内幕，利用的就是信息不对等来赚取高额利润。

这篇文章我也是纠结了好久要不要发出来，毕竟可能会动了某些人的蛋糕。不过后来想想，「买房」对于任何来说都是人生中并不高频且绝对重要的大事，一生积蓄押在一套房上的也不在少数。少则几十万，大则成百上千万的费用，如果因为我的分享能够为大家节省下几万块或者侥幸避坑，也算是功德一件。

作为购房者，如果本文对您有帮助，请多多点赞、分享支持，让更多的人看到。

作为利益相关方，如果本文影响了你发财，也对不住了，把该赚的钱赚了就好了，暴利的话还是吐出来吧。

划重点：不要留真实姓名和联系电话！

原因如下：

01.最浅显的，为了避免后续的电话骚扰

02.更重要的，姓名是你在售楼处的唯一身份标签。

将只有一位销售顾问与你对接，他的提成完全取决于你的成交，所以从销售顾问之间来讲，撬客户是绝对禁止的行为！

所以这就决定了，如果你留了真实的姓名，后续哪怕你通过各种渠道想找内部人打个折扣，也很困难了，因为相当于直接从人嘴里抢食，哪怕是很硬的关系，一般人也不太情愿帮这个忙。

最最重要的，你用不了下面的大杀招，不用托关系，至少省下几万块！

看中了打算下单，不要直接在售楼处交钱，出门去找附近的中介！

为了扩大集客、尽快成交，售楼处一般都会和周边的中介合作，一般中介给售楼处介绍一名客户成交至少会获得2-3个点的提成。按一套价值100万的房子计算，提成就是2-3万！（房价越高，佣金越多）

所以这个时候你就可以直接去找中介谈判，你就告诉他，通过他买房，让他分一半佣金给你，如果不同意咱就换一家。毕竟咱这相当于上门送钱来的，大概率都会同意的。

如果你留了真实姓名给售楼处，那么中介想和你“分赃”都没办法了！

划重点：几乎所有的沙盘图/区位图都会作假

01.区位图上的商圈和好的配套距离一定会拉近

以下楼盘仅为示例，区位图↓

百度地图↓

02.楼间距一定会被拉大，绿化也会被加多

所以我们不要被沙盘蒙蔽，沙盘就和方便面包装的牛肉一样，仅供参考而已。

我们只需记住一点，问数据，比如楼间距具体多少米，绿化率达到多少。

以楼间距为例，楼间距不够将直接影响采光，影响居住舒适性。那楼间距具体多少合适呢？其实影响的因素很多，维度越高、楼层越低想要保证采光的话，楼间距就需要适当增加。

按建设部制定的标准，房子室内空间的高度应不低于2.4米，各楼栋之间的距离不小于楼房高度乘以0.7的系数，如果小于这个距离，就会影响室内的采光、通风等。

按照国家有关住房楼间距的规定，以冬至日照时间不低于1小时（房子底层窗户）为标准。楼间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a)，其中a是指各地冬至日正午时的太阳高度角。

冬至日太阳高度角最小，日照最不利。

冬至日太阳高度角计算公式：α＝90°－（B1＋B0），α为太阳高度角，B1为城市纬度，B0为回归线纬度＝23.5°。长春纬度为北纬43.88 ° ，则α=90°-（23.5°+43.88°）=22.6°。

假设你家前楼高度H=40m，你要买的房子是2楼，高度H1=4m，那么所需的楼间距L=（H-H1）/tanα=（40m-4m）/tan22.6°=86.5m

上面的如果看不懂，就直接记下面的吧：

楼间距越大越好，一般情况下，我们也可以用这样一个公式：楼高：楼间距＝1：1.2，把公式翻转一下，楼间距就是楼高的1.2倍。

以北方为例，楼高30层楼间距＞50m，楼高20层楼间距＞40m，楼高10层楼间距＞30m，低于这个数值，采光一定巨差。

03.远期规划画大饼

比如后期要建地铁、建学校、建商圈、建产业园等等，随便听听就成了，反正吹牛又不上税。到底有没有规划，上当地的规划局网站查证到才是靠谱的。

在地产商的眼中，地铁口在5km里范围内的都叫地铁房、门口有个臭水沟的就是河景房、凌晨开车15分钟能到的都叫毗邻。自古深情留不住，唯有套路得人心啊……

听说过房托么？一般楼盘在开盘等主要销售节点都会花钱雇一群人来现场抢着“买房”，营造一种供不应求的氛围，再加上销售顾问巧舌如簧的话术，“现在不买就没啦”“这套房源就剩一套啦”，你可能头脑一热就下单了。

再加上套路满满的促销套路，“交X万抵X万”“限时8折起”等等，搞的你永远不知道哪个价格才是真的合适。今天就教你一招看穿地产商的底盘，强烈建议收藏！

以长春为例，百度搜索“长春房产信息平台”

其它城市可以尝试更换关键词，如「城市名+房产交易网」「城市名+楼盘备案价」「城市名+房产登记信息」「城市名+房管局」

输入楼盘名称

点击查询，整个楼盘信息即可一览无遗。

多少套可售、多少套已售均清清楚楚，再也不用听售楼员信口雌黄

随意点击一套房源，我们就可以看到预售价格/备案价格！

这个就是开放商向当地房管部门备案的真实售价，高于这个售价可以投诉他们。

学会这一招，地产商也没法跟你遮遮掩掩了，明牌打就好了，少点套路，多点真诚，掌握了主动权总没坏处，至于如何成交那就靠大家各显神通了。

之前我住过9层（总层高11层）采光无敌好，所以后来买房也没留意采光，直到买了一个3楼，才发现差距真不是一般的大，在之后买房基本就照着高楼层买了。

上文其实简单讲了下，但是觉得还是展开下吧，方便大家抄作业。

国家采光标准：冬至日采光时长≥1小时

因为我们国家幅员辽阔，因此选取哈尔滨、北京、上海、广州分别作为高纬度、次高纬度、次低纬度、低纬度的代表，朋友们可根据所在城市的位置自行对号入座。

注：楼层高度平均以3米为参考；以南向遮挡楼体为准

以上只是大致参考，是有纬度及朝向等等做前提的，要想精确计算的话，只能自己来了。达标当然好，就算不达标也不是不能买，我们还要结合其它各种因素来统一考量，毕竟都是满分的房源要么可遇不可求要么价格高不可攀。

01.优先费用（物业费、电梯费、车位费等）事先明示的楼盘

明明白白消费，事先知道心里有谱总好过买完了没的选的好

02.如果贷款买房，协商签补充协议

我见过很多朋友交了定金，但是由于各种原因（如信用卡逾期等）导致贷款没过，没法买房然后定金又没法退的情况。所以最好可以和地产协商签署补充协议：万一贷款银行审批不过，定（订）金可退。

这种要求在卖方市场的时候几乎没戏，不过最近这段时间房子难卖，谈谈还是机会很大的。

03.口说无凭，落字为安

一般情况下，在售楼处从事售房工作的都是地产找来的第三方公司，只为了卖房赚提成。所以就保不齐有好多无良的售楼顾问，为了卖房什么话都敢承诺，结果合同一签就翻脸不认账，人都找不到了。

所以我们有些话术听听就算了，别当真，真要当真，全部写下来，签字盖章才作数。还有，我买房的习惯就是洽谈的过程我会拿录音笔记录，免的日后扯皮。

以上，就是总结出来的一些买房超实用建议，轻松避坑+省钱！

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利益相关方也请嘴下积德，毕竟都不容易，赚钱也要有底线不是。