如何在投资信托的时候避雷？——理财的前提是安全

背景

2020年头，上一家公司有同事买了一个固收类私募（100万起点，年收益9.1%，私募投资一个地产信托），到年中的时候不再付息，产品基本暴雷。找我咨询，我问他，拿钱的小开发商实力如何？抵押物估值是否合理？拿钱投的项目优不优质？....基本上都是不知道，答曰：好朋友推荐，而且去了那家销售公司，感觉高大上，应该没问题，就盲投了。

这件事情给我比较大的震惊，原来除了老头老太，也有中年人看门面投资的，于是一直想写一篇关于如何避免买信托（或者私募类投资信托）踩雷的文章。拖延症患者伤不起，于是今天还是写了还愿。

固收类信托

产品结构比较简单，信托公司设立产品，借钱给融资方，银行有保管责任。

固收类信托一般分为信用类和抵押类两类。

信用类产品，往往做高评级上市公司、央企、城投等高信用评级主体的信用贷款。前一类基本为暗保类信用贷款，上市公司出正式担保需要股东大会投票，有这道程序的产品十不存一；央企的信用类贷款一般也比较少，好的央企直接从银行拿钱都是基准下浮，需要通过信托拿钱的一般都是建设类央企；城投信用类，顾名思义，就是城投公司没有抵押物，拿城投的高信用出来融资做的产品。

抵押类产品，在信用类融资主体基础上增加有抵押物的企业，地产商等主体。抵押类产品往往优于信用类产品，这是由于在抵押物价值范围内，抵押债权的清偿优先度往往大于信用类债权。

今天主要说说抵押类产品的坑。另外不管哪类信托，都是需要认真鉴别再购买，否则一旦踩雷，就是0和100%的区别。

随手截图了一张网络产品

现在世道不好，有优质抵押物的信托都已经很少见了....

抵押类信托产品的坑

抵押类信托产品，只要有抵押品的都涵盖在内，是买信托的第一优选。为什么信用类不看好呢？因为国内的信用环境非常恶劣，懂的自然懂，没有抵押品在手，实在是不安全的，有信仰者除外。

抵押类信托有三个要素。借款主体，谁是借款主体，谁来负责还本付息；抵押物估值，抵押物估值是否过分高估，有没有把垃圾当黄金抵押的情况；还款主要来源，借的钱去投什么项目了，作为还款来源是否可靠。（不恰当的比喻，有个人问你借100万，你会看哪些方面呢？融资类信托其实原理非常类似）

抵押物

借款主体的坑，信托合同里往往会把母公司高大上的名字套进去，而实际借款人又是孙公司，这两者的还款能力是完全不一样的。

从母公司到孙公司，孙公司是干活的项目公司，从工商信息中一目了然。

在此推荐企查查这个APP，可以比较清楚的看到借款主体到底是什么状态的一家企业。

抵押物

抵押物估值是否合理，是否安全，是抵押类信托是否安全的重要因素。

抵押物高估在融资过程中是常见的方案，一般抵押率在40-50%间，抵押物估值100%基础上高估20%，真实抵押率也有48%-60%，这是相对合理的。如果遇到高估100%，那抵押率就到80%到100%之间，一旦出现偿付问题，抵押物很难迅速变现，就暴雷了

抵押物还有另外的骚操作，由于我国民法，“买卖不破租赁”所以还出现原债务人把抵押物以租代售冻结掉。

抵押物还有重复抵押，产权模糊等各类问题。在这个领域中，如果自己没法查清楚这块要素，真心建议大家自己请个事务所就抵押物出个报告，安全第一。

还款来源

有借就得有还，除了城投类信托有城投信仰之外，其他必须得搞清楚还款来源。

融资方有什么来钱的项目在将来还钱？项目可靠性如何？如果这个项目还不上，是否有其他的钱来还融资？

大多数产品会描绘的过于夸大，什么山东临沂的房子卖5万一平，商场租金超过北上广这类的还款来源描述一定得谨慎。

总结

理财的前提是安全，需要认真鉴别再购买，否则一旦踩雷，就是0和100%的区别。如果遇到自己没法辨别的时候，可以请专业人士来做相关的判断，一定谨慎谨慎再谨慎。