92天280条新政！楼市政策不达目的不罢休，这一次信号太强了！

三季度短短92天，全国房地产政策就落地了280条，平均一天超过3条。

到9月30日为止，全国各地已经出台了超过870条关于房地产市场的政策，这些政策涉及到公积金、购房补贴、房贷优惠、限购放宽、现房销售、房贷贴息1%以及“以旧换新”等各个方面。

很多人看到这类消息，第一反应是：又来了，还是降首付、降利率那一套。

但是这次政策变化，不只是让房子便宜一些，而是在供给、需求、金融以及交易制度等各个方面进行修复。

信号已经很清楚，房地产市场不能再下跌了，市场必须要慢慢恢复正常。

01、政策底已经出现，市场还要等多久？

中国的房地产有一个很明显的特征就是：政策往往领先于市场。

1998年住房制度改革之后，商品房市场由无到有；2008年的金融危机中，降息、信贷宽松以及投资刺激政策相继推出，在几个月之后楼市出现了反弹。

2014年限售政策与棚户区改造货币化一起实行，市场也随着政策的变化而逐渐恢复。

根据以往几个周期的情况来看，在政策方向发生变化之后，成交量一般都会先行反应出来，而房价则需要经过一段时间才能得到证实。

成交拐点一般会在3-6个月之间出现，而价格企稳的话，则至少需要6-12个月的时间。

所以，政策密集出台，并不能保证第二天房价就会上涨。但是它也表明了政策底和市场底都在慢慢形成中。

值得我们关注的是，不是哪一个具体的政策，而是这些政策有没有持续下去、有没有加大力度，并且成交量能否得到恢复。

02、280条新政，究竟在解决什么问题？

来看一下供给端的情况。

以前购买期房时，购房者最害怕的就是开发商延期交房、挪用资金以及房屋质量问题。

目前很多地方已经加强了项目的资金监管，推行现房销售，并用项目公司来分担风险，由主办银行进行资金管理等手段来降低购房者对于“买了房子但是迟迟不能入住”的忧虑。

只有交付了房屋之后，才算是有居住的价值。把交付安全放在首位，其实就是在修复购房者的信心。

再来看一下金融端的情况。

第一套房贷利率和公积金贷款利率都出现了下降的情况，在一些城市还会给予购房者一定的房贷补贴或者购房补贴。

对于金额达到上百万、时间长达几十年的一笔贷款而言，如果利率降低一分的话，就会产生实际的月供负担。

但是降低利率不等于每个人都可以买房子。

享受优惠、存量房贷是否一起调整、贴息时间有多长，都必须按照当地的正式文件和银行的实际操作来确定。

另一方面，需求端的变化也很明显。

很多城市的限购、限贷以及限售政策都在不断优化之中，降低了购房门槛；换房退税、以旧换新、公积金提取以及人才购房补贴等措施，也给刚需和改善型购房者提供了更多的便利。

以前买房子受到很多限制，现在的政策就是想方设法使“有需要的人更容易买到房”。

但是这并不意味着要鼓励大家去加杠杆。政策可以消除交易上的障碍，但是不能代替个人承担还款的风险。

03、为什么政策一定要稳住楼市？

说到底，并不是因为房价上涨才这样做，而是为了恢复家庭资产负债表。

对大多数城镇家庭而言，房产依然是家庭资产中重要的一个部分。在房价不断下跌的情况下，人们就会自然而然地减少开支、推迟装修、延期购车，并且不敢轻易再借新的长期贷款。

房子不但是商品，而且和家电、家具、装修、物业、金融以及就业都有关系。房地产市场的低迷已经影响到了整个消费和投资链。

而且房地产和金融系统之间有着密切的关系。

房价下降速度过快的话，会降低抵押品的价值，并且会给一些家庭、企业带来更多的还款负担。

所以稳楼市的重点，不是把所有的房子都恢复到原来的价格水平上，而是要避免市场出现停滞不前的情况，使好的需求能够再次流通起来。

04、成交量才是下一阶段的关键

现在市场最缺的，不一定是买房需求，而是信心。

很多刚需或者改善的家庭并不是完全不买，只是因为担心今天买了明天又降了，所以选择了继续观望。

但是历史的经验也表明，在观望情绪开始消散的时候，成交量就会有明显的上升。

成交量恢复正常之后，价格才会慢慢趋于稳定；而价格一旦稳定下来之后，则可以进一步提高购房者的信心。

未来楼市将会出现“量先于价”的现象：首先会有更多的看房人，然后是交易量恢复，最后一些好的房源会进行价格调整。

但是这一次，并不是所有的城市、所有的板块都会上涨。

城市的人口仍在不断涌入，产业基础雄厚，基础设施完善的地方，恢复的速度会比较快；而远郊新区、库存多、人口流失严重的地区，即使有政策放松，也不能很快扭转供需失衡的局面。

写在最后：

92天280条新政策，真正的信号就是：政策不会再让楼市继续下滑了，调控的方向也由之前的“抑制需求”转为现在的“稳定市场、保证交付、促进交易”。

但是政策托底，并不代表房价会普遍上涨；利率降低，并不意味着闭着眼睛买房子就可以赚到钱。

文末话题：你对房地产市场有信心吗？未来房价会上涨吗？欢迎留言分享。