半价的房子,你真的没有考虑过?谈谈我是怎么通过司法拍卖买到一套房子的

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知道万能的某宝有房子卖 ,是很早的事情了,但是一直只是知道,从来没有留意过(其实某东都有卖,但某东是后期才开始搞的,感觉拍卖品比某宝少很多)。18年 1月某天,打开了某鱼的客户端,看看附近有什么好东西,看了一圈,什么都不感兴趣,无聊到了极点的我,顺手打开了app里面的的司法拍卖栏目,八卦一下有什么东西拍卖,这一看不得了,几天之后,要了我一大笔的钱,真的没有事情别想着买买买,无聊的举动,沉重的付出。今天也是无聊的发慌,但是再也不敢去看买买买的东西了,,只能在这里写点文字,权当是记录一下,也让大家对司法拍卖流程有个了解。

半价的房子,你真的没有考虑过?谈谈我是怎么通过司法拍卖买到一套房子的

1,关于钱的事情

在决定下手参与了之后,大家还有一个很正点的因素要考虑,对的 还是钱这个因素,拍卖的房子,你要不一次性付款,但不一定适合所有的人,大多数的人都是贷款的话,这个时候,淘宝是一个方便的一个计算平台,基本上能贷款的房子都能做一下测算,涉及到每一个房子的具体情况都不一样,所以不一定所有的房子都能贷款,但是能贷款的房子,某宝基本都会提供司法拍卖担保公司的联系方法,并且在网上提供一个测算的服务,只要填写了自己具体的资料,好像是两天左右,就会收到信息,是否符合贷款资格,能贷款的金额等等的大概信息,这些信息,应该是通过担保公司发送到银行,再由银行反馈回来的,大体应该准确(当然,最后是否能发放贷款,是由银行最终决定的,测算能通过并不代表最后一定会发放),某宝提供的担保公司,反正我是感觉不到什么服务可言,提供资料之后,确实是两天就发来了信息告知初审结果,但是,到了拍卖成功,(拍卖成功好像是15天内要付款)过了一个星期左右才电话联系我是否需要贷款服务,如果只是等这个的话,不去做其他操作的话,时间上面会比较紧张。司法拍卖担保和普通的按揭公司差不多,但也有不同,因为这个的话,是要求担保公司先行垫付款项,然后银行贷款下来直接到担保公司哪里的,所以要是你选了担保公司的服务,正常来说,担保公司肯定会陪同你一起办理所有的手续,因为钱都是他们垫出来的啊,自己的钱不看紧,有可能吗?

关于担保的费用,某宝的担保,费用是贷款款项的1%一个月,直到银行发放贷款为止,就是说,如果你贷款100w,一个月就要给担保公司1w的费用,直到银行放贷到担保公司为止,如果是3个月贷款才醒来 就一共3%罗,正常来说,从垫付到放贷,也就2 3个月的事情,但是当时放贷时间已经很长了(这个是因为国家层面的因素,所以大家都没有办法改变的),从这个角度来看,其实费用不算贵。一来,看上去年化才12个点,和普通的质押贷款相差不了多少,和什么呗 什么东的小额贷款利息也是差不多,另外从其他角度来看,要是房子通过中介来交易的话,交易的费用基本是房价的2%,担保公司做的事情和中介还要多,价钱随时和通过中介购房的费用低(其实中介就一个渠道,要是贷款还是需要按揭公司来做的,,按揭公司的费用中介是不包含的),所以怎么看都算是合理范围,而我通过带看样的工作人员的口中得到了另外一个担保公司的联系方法,联系了某个广州算是规模数一数二的担保公司,该公司的收费标准是贷款金额的2.5%,全包,不论时间长短,本人觉得该公司员工的服务算是不错的了。

本人联系的担保公司,服务热情,电话过去了,直接就要我的一些资料,给银行预审的工作。(插几句话,其实预审核是非常有必要的,除非是对自己能通过贷款非常有信心,或者有足够的资金支付,不然一下贷款不通过,没有钱付款,是要负法律责任的,而且付出的保证金是要没收的。)预审通过,基本贷款是没有问题了,然后是担保公司各种的指导和答疑和技巧提供,甚至是拍卖时候的陪同和实时指导,期间服务态度非常好,而且很专业,这一切都是无偿提供的,等签约需要担保的时候才收费。本人在联系他们的时候,也是去找亲戚朋友问一下能不能借足够,毕竟多给自己留一条路,是对自己的负责任。当时和担保公司说是大概需要20w的贷款额度,到拍卖到手后发现自己的资金缺口只有10w左右了,问了一下担保公司,说手续费只有2.5k,太低了做不了,所以就不接了,提供的服务,算是我赚到了,最后是自己想办法借了回来去缴交的,这个是后话了。

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2,当考虑好要参与拍卖的时候,很多功课就要开始做了

当考虑过要参与的时候,很多事情就要开始去操作了,第一个,最简单的是,先逛一圈附近的地产中介吧,反正中介人员都会热心的回答你的问题的,因为对于每个逛中介的人,都是一个潜在的客户,而且中介提供的信息,也不是什么独家信息,所以中介不会说你不是光顾的就不闻不问不解答,然后逛3、 4个中介,基本可以掌握房子很多现实的情况。当然,说话的技巧还是需要的,不然脸上碰灰也是正常的事情。

说一下自己的具体情况,网上的起拍价,基本是行情价的5折,因为评估报告是16年做的,拿出来拍卖的时候已经是2018年了,一年多的时间,而且不交吉,所以这个起拍价基本是正常了,但是,比较低的起拍价,必然是会多人参与的,所以要考虑的事情也一点都不少。本人对这个房子的兴趣,一来是因为起拍价低,总价也在自己能负担的范围内,而且也算是一个比较特殊的学位房(小区办学,所以只要是本区户口,在安排完人户一致的学生之后就优先安排本去户口非人户一致的学生,如果是不够学位的话,就按照购买时间来排名,)为了女儿的读书(人户不一致,但是住的地方和学校走路也就5分钟的路程),重点是女儿才1岁多点,真心的可怜天下父母心。

走了一趟中介,了解到房子的很多信息了。例如,房型布局,(由于房子没有钥匙,所以法院也无法提供房子的图纸,这个问起来很简单,就和中介说自己想买那个小区大概同一位置的房子,然后如果同样户型的话的话,中介不会介意带你去看,前提是你要装的是在是有兴趣去买房子,如果是没有得看,中介基本都能画一下大概布局出来,可以有个参考)同等条件的房子的售卖价钱和出租价钱都能问道(方法嘛,就和中介说一下,手上的房子出租大概到期了,想了解一下房子现在的价钱和租金,,出租的话是否需求旺盛,是否容易出租出去,然后才决定是否卖出去还是续租,然后中介肯定会告诉你基本的行情价的,因为对于中介来说,这个是个潜在的客户,而且信息也不是有保密性,所以肯定会如实告诉你,多走几个中介,具体的价钱基本都可以找掌握了)

像我看中的这套房子,62平,一厅一室,能出租大概2500元左右,而且需求很大(事后证实了中介的话基本都靠谱,在放租的第二天就出租出去了,租金2400元),出售的话大概当时价钱是2.2w一平左右,总价大概是130w左右,走一趟中介,房子关于价钱的事情就得到了答案。当时我就给自己设定了,房子100w以内 都可以参与,高于这个价钱 就算了,100w的话大概是1.6w一平,和行情价2.2w比还是能打个7折左右,,一年3w左右的租金,年化收益大概有3个点左右,算是正常了,要是房价再高,优势就不明显了。

价钱方面的事情基本是了解好了,之后就是另外的功课,看中这套不交吉的房子,不是因为我有能力去清场,而是因为这个房子的清场工作不复杂,看下面的图可以看出来,房子已经有3年没有交管理费,已经停水了,这样的房子必然是没有人居住的了,直接到管理处询问(正常来说,管理处应该不能告诉除业主外的其他人关于房子的信息的,但是因为欠费比较多,直接说明原因,表示要是购买到以后肯定会补缴,管理处也是利益告诉你的,毕竟也不算什么机密信息),房子欠费4年一共是9k多,水表已经关了,度数也是3年多没有增加,从侧面印证房子没有人住,然后是到供电局查询,这个有点技巧,但是还是能查到的,房子欠费200多元,,电表也是拆了,再一次证明房子没有人居住。然后还跑了有线电视,欠费一个季度51元,已经停机几年了(煤气费的话,因为房子的要求,是没有管道煤气的,所以这个没有欠费)房子大概一共欠费1w左右,这个也是新业主承担的,所以买之前,这个费用是要确定下来并作为一个价钱因素来考虑的。而且查询费用的好处是,你能找到房子是否有人居住,要是房子一两年都没有发生水电煤气的费用,基本就是可以说房子已经没有人居住有一段时间了。对于这样的不交吉房子,实际上和交吉,在风险上面没有多少区别,风险系数降低了很多。

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3,拍卖过程

拍卖的日子到了,一般来说,拍卖时间是程序24小时的,到了24小时之后如果还有人出价,那么每次出价会顺延5分钟,自己再做一些作业,看看一些竞争激烈的拍卖就知道个大概,看出点规律。一个是,报名不需要很早就报名,因为报名是需要保证金,一般是房价的10%,在拍卖没有结束之前都可以交钱参与,所以你看一个房子,会有错觉怎么那么便宜都没有人报名呢,其实报名的人员基本都是最后的一两天才交钱参与,与其提前那么多时间交钱,倒不如最后的时间才交,钱呢,在自己手上还可以产生收益。二个是,拍卖的重点基本是在最后半小时,一开始就出价,除了拉高价钱之外,是完全没有用处的,因为出价都是集中在最后的时段。

拍卖开始,因为是第一次,其实拍卖的第一天已经坐立不安了,说白了还是没有经验,都惦记着这个事情,上面说的经验,担保公司有提及 ,我自己也有去看,担保公司是在最后半小时才和我联系一起参与的,之前,担保公司已经打过招呼,大概意思是,要为自己设立一个天花板价钱,到了价钱果断放弃,不能犹豫,因为太多的案例是拍卖参与者头脑发热,而且拍卖时候不是真金白银的付出去,所以特别容易头脑发热不断的加价,结果是超出市场价来购买,等冷静下来的时候已经是太迟了。

拍卖最后半小时,都做在电脑前看着了,期间准备了手机 平板,手机的话,3个运营商的手机卡都有,以防万一断电造成拍卖不了的情况,还是那句话,多给自己留点路。担保的指导的操作非常简单粗暴,每次加钱是5k,那么担保是教导,一次加价3w,然后等,要是等到倒数20来秒都没有人加价的时候,再次3w加上去,这样的手法,一来是筛掉一些想底价或者低价的人,二来告诉其他人,自己是一个很有兴趣,不怕加价的人,三来是把加价的心理压力抛给对方,,要知道,你加价3w,就代表应价的对方一点下去就是最低3.5w了,自己是自动出价,人家是被动加价,压力都在对方那里,果然,打了三次3w之后,应价的速度就慢了,而且参与的人也就剩下了那么2 3个人了,(担保指导的说法是别怕加价是多掏钱,没有到天花板价钱之前,每一口叫价随时都是为自己省钱的),最后一次加价了5w 经过了度日如年的5分钟,特别是最后10几面的紧张心跳,终于成功拿下。回头看了一下,起拍价65w 成交价94w,加价29次,我参与了4次加价,把房子成功拿了下来。

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4,成功拿下房子的后续

房子是成功拍下来了,支付尾款的时候,我选择了通过支付宝缴交,,交完打过去法院的财务,说法院每天都有那么多钱进出,没有那么快就能确定,而且法院没有开通支付宝的缴费通道,网站介绍也是给出了法院的账号供打款的,为什么不相信法院,直接打进去,不是是遇到了诈骗,这个我倒是不担心,一来 钱是通过支付宝的订单支付的,订单也是在拍卖成功后生成的,反正钱就算没有到帐,最多就耽误几天,肯定会回来的,只是法院人员的说法,不知道他是没有培训过,还是做大爷做习惯了,不去了支付宝的渠道,当然,因为有他的话,我也找了支付宝的客服,得到的答案是付款当天的中午钱已经通过支付宝转到法院的账号上面了。然后一个星期后,电话通知款项已经收到,给了个执行法官的电话让联系,结果该电话,基本是打过去没有人听,或者直接给挂机的,不过没有所谓了,反正钱收到了,估计他们也会做事,1月下旬拍卖缴费,1月底收到了亲人收到款项的通知,3月中旬的时候终于接到了法院的电话让去领判决通知和协助办理通知

拿着法院给的文件,到国土局办理了各种手续,因为个人没有经验,也因为国土局接待人员的没有经验,所以增加了一点小插曲,但是手续流程靠了本人去了几次国土局咨询,还算是顺利办了下来,3月中拿到文件,到领证,历时了大概20几天,这里多说几句,拍卖房子和正常的二手房子,税费方面基本一样,但又有点不同,本人是二套了,所以买房契税3%,这个是按照正常二手房交易来收取的,至于卖家方面的税费,通过查册,确认房子是过了5年,而且是卖家名下唯一的房子,正常来说应该是免税的,但是,税务那边说了,证过五年,这个他们是承认的,但是是否唯一,这个是不确定的,因为是卖家名下唯一,不代表卖家是否有配偶,配偶名下有没有房子这个也在提交的资料当中体现不了,法院的协助通知我估计效力也不足够我去民政局出证明,所以想着当是不是唯一房子,交1%的税好了,谁知道,被告知,拍卖房子,卖家税费是3%,如果有异议,可以申请行政复核,都肉随砧板上了,还能说什么,能办证出来已经不错了,乖乖的交了一共放假6%的税费,等了一个星期,红本就到手了,事情基本就告一段落了。算了一下,房价94w,5.7w的税费 1w的欠费,房子最终是101w拿下,和自己设定的目标基本是没有什么差价了,算是市场价的7折左右拿下吧。

担保给出的意见是,拿到法院文件就可以去开锁处理了,但因为我担心各种意外的发生,等红本出来我才去找人开锁,进去清理房子,翻新,刷油漆,清缴各种欠费,然后处理好之后放租 一天之后出租了,整个事情算是完成了吧,从1月中旬的看到房子到最后房子4月到手出租,历时大概3个月。其实很多的事情是在拍卖之前就要准备好,该查的事情也是成交之前就要去做,拍卖成功后只是按照流程走下去,就基本没有什么功课要做的了。

总结一下,还是运气占主要的成分,拍卖一个房子,看上去好像便宜了很多钱,但是个中也做了大量的功夫,只能说,风险和收益是成正比例的,风险高意味了收益也会增加,风险厌恶型的人们还是乖乖的去买新房和二手房好了,其实都存在风险,只是风险系数高低的问题,就算系数再低,一旦碰上,也是不会轻松的,房子各色各样,写点文字出来,供大家了解,最后还是一个话,房市有风险,无论怎么样,掏钱都要谨慎,谢谢大家阅读,谢谢!


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