专家建议1/3存款买房，未来股市和楼市，谁更有机会？

昨天有个专家发声，说建议老百姓把手头存款的1/3拿来买房，这样就可以解决经济问题，于是网上炸锅了。

要我说这还不够刺激，建议1/3仅用做首付，这样3倍杠杆后，相当于居民全部存款买房，房价大涨，各级地方也瞬间有钱，横扫一切债务问题。

开个玩笑，事实上，之所以地方zf急需楼市上涨，就是因为其一直没有收入的第三条腿，只能靠卖地还债~但如果地方寄希望老百姓能永远买房，就等于希望庞氏可以一直运转下去一样，但最后胃口只会越来越大，直到爆炸。

所以我觉得，真得真得好好想想开源的问题，而不是吊死在一棵树上...

考虑人口和出生率问题，未来大的趋势，房市显然是不太乐观的。

如图，可以看这张日经225指数和OECD日本房价指数的走势关系图。

很显然，从90年代日本资产泡沫破裂之后，前期日本股市的下跌速度是远快于房价下跌速度的。

但后来股市的反弹速度也远高于日本楼市。

日本股市是一直跌到03年4月（跌了13年），日本股市才算基本见底，随后日经225指数开启了一波慢牛，从底部上涨了231%，折合年化6.5%。

而楼市呢，只从同期的房价指数112点涨到119点，涨幅仅4%，可以说几乎是原地踏步。

你可能会说日本楼市是在09年才触底。

可就算是从09年日本房价最低的93点开始计算，到现在也仅仅上涨到119点，只有可怜的不到年化2%。

那么日本股市见底时估值多少，是否有参考意义呢？

在2003年4月，当时市盈率因为一些原因虚高，以市净率来看，为1.3倍，目前日经225的最新市净率为1.6倍。

再来对比A股：

目前沪深300指数的市净率是1.4倍，和日本底部时接近，目前处于历史分位的10%位置。

而现今距离沪深300在08年泡沫顶峰时中间刚好也是间隔14年...

再对比楼市的租售比，目前北上广深的年租售比基本都是1：60左右，相当于市盈率60倍。

这个数据和日本90年代顶峰时相差不多，所以楼市虽然去年调整了一波，但依旧不能说便宜。

因此从以上数据也能大致看出，我们可能会经历类似日本03年这种情况：股市处于相对低位，但楼市处在相对高位。

未来全民老龄化时代到来，搞不好就会上演类似日本03年之后，股市大幅跑赢楼市的情况。

那话又说回来，为什么日本楼市到21世纪后就完全涨不动了呢？

其实说来也简单，因为老龄化之后，刚需接盘的人数越来越少，日本的平均年龄一路飙升到现在的48岁，很多人买房的动力大大减弱。

其次就是日本的房子经过90年代泡沫破裂之后，居民对房地产已经没有上涨预期了，观念发生了根本的转变，房子成了消费品，因此日本房子可能出租回报率不错，但价格却基本是涨不动的。

而股市为什么表现相对更好，则是因为全球化进程依然在持续过程中，虽然日本内需持续萎靡，但依靠出口还是赚了不少钱的，这与日本楼市还是有本质的区别。

从上述这张图中也可以看到日本老龄化时代后的表现，股市表现最好的是精密仪器（高端制造），医药，化工，科技，食品等。

而相对表现较差的，则是受经济下行影响较大的金融证券保险，以及能源钢铁等板块。

因此即便是未来长期看，股市的预期表现可能会优于楼市，但在股市行业的选择中，也要尽力避开一些受经济下行影响比较大的行业，才能避开损失。

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