楼市迎来转折点，19年刚需要不要买房？

今年的楼市就跟坐过山车一样，年初还算火爆的市场，转战至下半年，就鸦雀无声了。

全国各大楼市成交量大幅降温，价格回落的背后，不得不让人警觉，2019年，还可以买房吗？

数据来源：安居客

房事急转直下，核心还是和供需脱不开干系。

01 供给端

去杠杆大背景下，地产商的资金流愈发严峻。

从万科高喊活下去，再到各大地产商纷纷改名，土地大量流拍，已见端倪。

其实衰退，冥冥中早已注定。

14年末，房地产行业迎来寒冬期，随着330政策的推出，给地产行业补了一针强心剂。

与此同时，国家放开公司债融资渠道，使房企能以3-5%的极低资金成本进行发债融资，于是房企纷纷举债拿地，负债飙涨。

自此房地产行业迎来大牛市。

问题来了，随着国家货币政策转向紧缩后，之前发行的海量公司债，大多到期终止，不予续做。

比如今年富力地产60亿、雅居乐80亿公司债先后被终止。

数据来源：CRIC

而这些开发商发行公司债的期限基本都是3+2年结构，也就是从15、16年发行起，接下来的18-21年则是集中到期的时间。

做过生意的都清楚，授信到期不能续做，是很头疼的事情，怎么办？现在只有抓紧回款，去化。

所以像碧桂园这类拿地3、4个月开盘的超高周转模式，接下来一两年，依然会持续。

这也就意味着，我们的这几年买的房子质量，一定不会太好。

但换个角度看，2019-2021年这三年，由于地产商需要快速回款偿付债务，价格上可能我们将会有更多的议价空间，也就是能找到不少的“笋盘”。

02 需求端

购房的主力依然以刚需为主。

不知大家是否感受到，身边的小年轻近两年都急着买房了。

为什么会出现这个情况？与去杠杆政策有重大关系。

政府严控新楼盘价格，导致一二手房出现严重倒挂，因此万人抢上百套新房的现象频现，变相刺激了刚需接盘。

其结果就是我国的居民杠杆率（居民部门债务占GDP比重）就如坐火箭一般飙升，15年到17年的三年时间里，居民杠杆率从39.9%飙升至49.0%。

居民杠杆上来了，政府、企业杠杆就会缓解，因为地卖的越多，政府和产业链上的企业收入就越高，负债越低，而反之居民购房后负债就越高，于是实现了政府、企业同居民之间的杠杆转移。

如下：

数据来源：WIND

去杠杆本意是降低企业的高杠杆，可事与愿违，企业杠杆没降下来，却把政府的杠杆转移到了居民身上。

目前我们49%的居民部门杠杆率，算上P2P借贷，绝对远超50%了，这个数字和发展中国家比，我们”甩“了它们三条街，阿根廷不到10%，印度仅11%，俄罗斯16%，墨西哥17%，巴西22%等。

准确的讲，我们现在已经逼近发达经济体60%左右的居民部门杠杆率，比如日本是57.4%，德国是52.5%。

直追发达国家，未来可期！

重点是，发达国家的债务中是以消费为主，而我们的负债75%是房贷，如果房价继续上涨，居民杠杆将进一步攀升，导致经济结构畸形。

因此可以理解，为什么房价一定会被打压，而且国家遏制房价的决心所在。

还有个问题是，按照当前的杠杆率而言，刚需已无法负担房价的快速上涨了。

03 货币

推动房价上涨的本质，其实是货币的超发。

如今中美国债的利率已经十分接近，而美联储加息进程要到2020年才结束，届时美债利率还将继续推高一个百分点左右。

如果我们加息不跟，继续放水，人民币汇率必然承压。

要知道，自今年4月起，美元兑人民币汇率就不断飙升，现距离破7仅一步之遥。

美元兑人民币汇率

因此未来大概率是要加息的，只是暂时不会加，具体什么时候加，我想应该会等经济形势好转一点之后才会做打算。

我们想象一下，如此高的居民杠杆再来一波加息，楼市要酸爽一阵子了。。

另外，通过前面的分析得出，货币偏紧的政策在近两年内应该会一直持续。

事实上，截至11月30号，我国M2同比增幅只有8%，显著低于预期。

供方急需资金，需方缺少资金，双方都想成交，怎么办？就降价呗。

这也就回到了8月以来的楼市大降温。

但不管怎么说，土地财政依然是地方政府的主要收入来源，除非国家推出能替代卖地收入的税收政策，否则管理层是绝对不会允许的房价暴跌的。

因此中短期来看，楼市应该大概率是横盘卧倒或者阴跌。

刚需买房，可以等到市场转冷，银行授信充足之后，以一个较高的折扣贷款利率入场。

这对于缓解巨额的按揭压力来说，显然比坐等房价阴跌更加靠谱。

放长期来看，人口红利褪去，年轻一辈（80-90年代）的婴儿潮在这波置业之后，接下来的住房刚需将大大减少，因此商品房的需求增速未来一定是下降甚至转负的。

所以现在还手持大量房产的人群，一定要好好掂量一下资产配置的问题了。

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