工薪族房奴进阶系列 篇一：工薪族的帝都购房装修全纪录（一）：购房篇

　　前言：在张大妈发布了21篇文章，始于2013年12月，止于2016年7月，快3年没有写文章了，主要原因还是工作忙，赚钱忙，购房算是一件人生大事了吧？想的太多，考虑太多，想写点什么记录下来，自己是做互联网产品狗，在选房和家具家电时经常会出现用户体验的思考，这个系列文章并不传播经验和价值观，只想探讨和交流。

　　北京于2011年2月16日正式公布了关于贯彻“国八条”的通知后，北京购房需要5年连续缴纳社保才具有购房资格，2013年来到北京，定下来5年后购房的小目标，虽然目标不够坚持，也经常挥霍，但随着年龄和收入的增长，在不影响这5年的生活品质的情况下，努力工作，日也奋斗，拼命挣钱，最终在父母的帮助下，凑齐了首付。这篇文章准备匿名啦，自称毕老师吧（缩写：BY）

一、为什么要买房

1.北京房租走势

　　在北京租房这5年，后面4年在一个房子没搬过家，眼看着房租从4300一路飙升到5700，四年上涨了30%，年化10%，听到这个数据是不是非常恐怖，可怕的是因为4年后和房东签了3年长约年涨幅200元算是及时遏制了房租上涨，我住在东三环，楼下公交站四通八达，距离地铁站10号线5分钟步行，距离三里屯10分钟步行，生活便利，我的房子是新装修首租，此时附近的精装同面积户型，已经到6500了。同价位的都是破破破。按照市场价，这几年已经上涨了50%。

　　4年上涨了50%是什么概念？年12.5%，如果你的工资年涨幅<12.5，你就跑不赢房租，你的现金流压力会越来越大，买房会越来越困难。

数据来源安居客

2.个人资产支配

　　2018年之前，毕老师是不推崇买房的，原因很简单，资产年净增长12.5%以上是可以跑赢房租的，在2013年~2015年，互联网金融，毕老师的年回报率15%+；2016年A股牛市，毕老师的回报率是20%+；2017年港股牛市，毕老师的回报率最高达到45%，2018年底平仓时约30%。

老虎证券

　　2018年有几件大事值得注意，第一件大事是贸易战，不转移不分析，我能感受到的就是股票不好。第二件大事是税改，税改后个人税后收入虽然多了，可是企业要负担的成本更高了，最近也看到新闻各大公司在年底选择裁员，我猜测可能是因为2019年1月1日起就要按照新政策，给员工全额缴纳社保和公积金了吧，值得庆幸毕老师所在公司一直是全额，所以没什么感知和影响。

　　反应到比较主观的因素就是，个人可支配收入增加，投资渠道减少，回报率降低，风险提高。所以毕老师2018年的理财指引是：不操作就是最好的操作。可是那这些钱怎么办呢？这些钱放在银行和某宝毕老师是很恐慌的，因为无论给多少利息，都觉得亏了。

3.二手房年房价走势

　　毕老师经过几个目标区域的选定后，分析了几个楼盘，2018年的房价走势在严控的情况下，趋于平稳，有人说先刚开始下行趋势，要等到谷底在出手比较合适，谷底固然合适，可是毕老师一直遵循的原则就是不要总以为自己是最聪明的人，如果真的谷底到来，在到来之前一定会有大批人蜂拥而至，成交量增加房价上涨是必然的，但是最重要的是，在此时买房会扰乱心智，议价空间小，可选范围小，今天看明天没，心累。

　　所以毕老师看房大概用了2个月网看，剩下1个月实地看，最终出来自己的目标房源，稳准狠，第一天看，第二天就签了合同，还讲了3.5%总成交价（后面细说）

同小区同户型同朝向的历史成交价

　　成交数据来自链家网，从上图可以看见，2018基本评分，峰值是最严限购之前1周，最低谷是限购半年后，目前平稳，按照北京的外来人口数量，刚需数量，如果继续平稳下去，刚需出手，我自己的胡乱判断是，大涨不可能，但是刚需在，想继续下行难。

　　更何况我的预算有限，刚需房。把公积金利用起来月收入部分月供不到3000<房租，提升了可支配现金比例，好的！该出手了！

二、怎么选房？

1.先要决定预算

　　买房的前提是首付预算，如果你也和我一样准备买一套二手房，成交价x0.95是评估价，评估价≈40%是你需要准备的净首付（其中包含网签价和成交价的差价），另外根据房产属性还有契税毕老师的契税是不到3万，另外还有成交价x2.7%的中介费（链家）。全部加在一起在额外富裕5%（可以是人和人之间的授信额度，也可以自己的富裕量）

　　决定预算的时候不要忘记公积金，提前查询好。购房缴纳契税后，可以全部提取出来。预算定好了接下来的工作就严格按照预算，买房和买车，买衣服，买电脑一样。每多几万，就是一个新的选择，甚至看到后来，毕老师最心仪的房子是：棕榈泉和观湖国际（快把我扇醒）

2.怎么选择区域

　　到贝壳、链家，多看几套你就知道你的首付预算能买多少总房款以下的房子，除去商住房，除去车位，除去地下室，除去不符合你条件的房子（建议只去除实在接受不了的，其他的都不要太苛刻），剩下的就是你能买得起的房子。以100万首付为例，总房款250万，如下图。（条件：房价200-250，朝南，中楼层，一居室）

数据来源链家网

　　当然，随着预算越多可选范围越大，接下来，剔除掉实在无法接受的区。比如：房山区，门头沟，石景山，通州（条件苛刻），还剩下：海淀、朝阳、亦庄、大兴。

剩下主要可选区域

　　好了，剩下的区域选择，要考虑是否有车，地铁是否方便等。以毕老师为例现在和未来的工作地点：东五环、望京、海淀知春路、西二旗，开车和地铁均在1小时以内为可以接受，时间每增加5分钟，选择优先级降低1级。。周末和夜晚的玩耍地点：朝阳工体、三里屯、国贸商圈，考虑晚上打车成本，60元以内为宜，每增加10元，优先级降低一级。

　　海淀区：互联网从业，高薪，高密集，教育资源密集，房价高的离谱，主要居住区回龙观等地周边不够健全但是还可以，夜生活不丰富，也不熟悉，去掉。

　　大兴：房价合理，距离太远，有南中轴显性利好，但毕老师接受不了地铁1.5小时，开车到哪都需要1小时，夜生活不丰富，晚上打车>100元，去掉。

　　亦庄：北京5年没去过亦庄，不熟据说还可以，距离太远，上班开车>1小时，晚上打车回家>60元，房价能看得上的也并不便宜，去掉。

　　好了，接下来还剩丰台和朝阳，毕老师在早晚高峰搜索过丰台开车和坐地铁分别到以上工作三地的时间，在范围内。不管有没有车也要考虑坐地铁的时间和距离地铁站的距离，考虑后面出租和流动性问题，有地铁万无一失。

3.开始缩小范围（加筛选条件）

丰台房源

丰台从南四环开始往内看，找到合适区域，最终锁定南苑机场附近小区。原因有以下几点：

1. 根据北京市规划，新机场开通后，南苑机场将搬离，建成可能是北京最大的湿地公园
   

2. 南中轴线上，新地铁（几号线我忘记了）年底开通，写文章时貌似已经开通了，东高地站和和义站

3. 房价预算内，周边老北京人多，生活便利

   
   

   
   

朝阳房源

朝阳，从东五环开始看，找到合适区域，最终锁定在黄渠、常营附近、东坝。原因有以下几点：

1. 东五环往内不用看，买不起
   

2. 黄渠常营东坝都属于朝阳，朝阳发展和建设还是要比南边丰富一些

3. 东坝有第四使馆区显性利好，有一个小区地铁在建，有一个小商场

4. 黄渠常营，西有朝阳大悦城，东有长楹天街

   ，副中心搬迁在即（已经搬了）

4.最终选定目标区域

　　经过上面的网选后，我们可以开始约中介看房了（找个看的顺眼的，中介有差异后面会细讲），网看看什么？经过上面区域已经选定后，看房不要看装修，当自己瞎，不要参与判断。

1，看户型

　　看户型要根据自己的使用，是否单身，是否已婚，要不要孩子？要不要和老人同住都要考虑进去。在上述预算的范围根据这个考虑就会选择是否接受开间，还是要正规一居室，是否可以该户型？正方、朝南、中楼层的户型永远是最优的，剩下的尽量越方越好，利用率越高越好。

随便找的举个例子

2，实景图看小区周边

随便找的举个例子

　　看是否有菜市场，小区规划是否合理，小区外观新旧，走在小区的路上，心情是否舒适，都要考虑到。

　　毕老师喜欢在客厅活动，爱玩游戏，爱看电视看电影，不爱赖在床上，所以必须要正规一居室，或者可以改建成一居室，卧室不需要太大，但是一定要有一定活动空间的客厅，离地铁站近且生活便利，小区规划合理，户型南北通透最好，朝南其次，楼层居中，小区越新越好。

东坝：

　　经过上述两点的选择，东坝看了几套房，离地铁站近，小区半封闭，规划合理。房本60，实际75（改建后每户增加两个大阳台扩建），各个方面都满意，70年代老房，剩余产权26年，意味着什么？意味着你的贷款年限少，月供高，压力大，周边在建地铁尘土飞扬，心情不畅，但有第四使馆区先行利好，自己判断，毕老师删掉。

南苑：

　　虽然有显性利好，但是地铁已经开了，利好释放，湿地公园等待时间未知。周边小区距离地铁站步行要15-20分钟，有点远，房龄太老80年代，90年代，户型都是长条形， 利用率低，无法做成独立的一室一厅，只能做明卧暗厅，或者卧室不放隔断，毕老师是卧室没门睡不着觉型，另外中介有点Gou，放弃。

　　常营黄渠，看了几套房，预算内，看了几个小区，其中找到一个目标小区。老小区，绿化面积大，有2个幼儿园和卫生所，小区内有一个超级超级超级大的菜市场，车位规划足够多，道路两侧停车，中间行车不像其他老小区过于拥挤，生活便利OK。到地铁站有早晚高峰摆渡车5分钟，步行15分钟，单车5分钟，开车3分钟。考虑限号等问题，出行OK。这个位置距离现在上班地铁开车10分钟，距离望京开车30分钟，距离海淀开车1小时。夜间打车40以内。然后看房，有一套房卧室北，客厅南，南北通透（户型如下）

　　这个小区看中后，目标预算的户型都是这个户型，开门厨房可改开放式，北卧室不大，一床，一桌，一柜满足需求。客厅看面积不大，但是实际使用起来感觉超级大，卫生间位置合理，也超级大。整体很满意，最终不满意的有2点，1楼层稍微有点挡光，2阳台，阳台空间那一块利用率极低并且客厅只有一半采光，影响采光。其实心里已经定下这套房了，毕竟预算有限，鱼和熊掌不可兼得。

　　于是乎，同小区紧邻（紧邻几乎等于同小区），既然是紧邻小区分析不用再看了，06年建成，新楼，落地窗，全部朝南，一眼看中，但是没房源。此时毕老师佛系慢慢看，第二天，中介打来电话，这个小区仅有的6栋楼出了一套一居室，预算内，业主换三居已经签约，着急出售。双南双落地窗，开间独立厨房卫生间，钢混全屋可拆随意改。

　　第一天，没看到房，看了同户型的自如。还不错。户型看完，看采光，辛苦中介小哥第二天一大早从8点拍到9点30，从8点开始进阳光，到下午2点30消失。在冬季，中楼层，已经很满意了。第二天看房时，6户同看，下楼时直接预约报备。

　　最终成交价，比3个月前低3%，并且提前交房装修，业主出中介费，组合贷（很多很多人都喜欢组合贷慢，只让用商贷），定金只付10万。此户型基本是理想户型：预算内、中楼层、双南、次新，小区规划合理、距离地铁站15分钟内、开车上班10、30、60分钟。我买房和做其他事就是在未知领域，先对每一个筛选条件建立认知，然后用排除法，最后发现猎物，稳准狠！

4.怎么选择中介

　　为什么要单独列出来，因为中介真的太重要了，最近毕老师看房这2个月，加了有10几个中介，各式各样的。其中目标区域的两个中介，成交这个和南苑的是接触最多的。A常营黄渠 B南苑，举例说明大家就略知一二：

问：听说中介费可以打折吧？朋友有最低谈到2.2%的。

A：哥你放心，一定尽力给你争取肯定行，你少花几千块干啥不好，我佣金就才少200，咱不差那200

B：哥，最近成交量也不好，我们都不挣钱，你还讲中介费，我们赚的更少了

问：我的预算需求，有没有更符合一点的房源？

A：哥，现在没有，在十里堡地铁站有一套不是我们店的符合你预期，我现在带你去看吗？

B：预算不高，没有其他的，其他的你都够不上

问：我首付有限，如果提高预期房源，能不能让卖方出中介费？

A：可以，哥到时候我帮你聊，你告诉我最低预期。

B：不行，真不行，违规的哥，会被开除。（我就不明白合同有选项买卖方谁出中介费，哪违规了？）

　　最后在讲价时已经达到我的心理预期，这位中介兄弟仍然帮我往下讲了很多，我最后都妥协我出中介费被他告知“你别啊，你傻啊，中介费小10万，干啥不行，放余额宝还有利息呢”，这位兄弟月供4万8，有3套房。

最后的总结

　　如果是第一次买房，一般都和我一样吧？不知道怎么选，试试用我的方法，用排除法来一步一步缩减自己的选择范围，最后当你真正去看房的时候，就知道自己到底想要什么。这就是我整个从决定买房到最后签约的心路历程，和整个思考过程，用于记录。

　　后面还会有装修思考，家电选择思考的文章分享，本文可耻的匿名了，看标题找系列吧。希望大家在2019年，发财，发大财，财源滚滚。