周润发豪宅卖1.95亿卖不掉，邻居豪宅也在卖，降至7000万无人问津

近日，影坛巨星周润发以1.95亿港元放售其持有逾14年的山顶阳光花园独立屋，较2022年初始挂牌价下调2500万港元（降幅11.4%），引发市场广泛关注。这一举动不仅牵动粉丝心弦，更成为观察香港豪宅市场变迁的重要窗口。需澄清的是，目前并无权威信源证实“邻居豪宅降至7000万无人问津”的说法；据房产平台数据，阳光花园小区内同期在售的其他住宅单位价格区间为8888万至1.1亿港元，面积较周润发物业小约三分之一，且均有议价空间。

一、明星资产调整：理性决策背后的市场信号

周润发此次放售的物业实用面积2547平方尺（约236.6平方米），附带2000平方尺私家花园与700平方尺观景天台，坐拥南区海景与全新装修。该房产于2010年以1.28亿港元购入，若以当前1.95亿港元成交，仍将录得约6700万港元账面盈利，14年资产增值52%，彰显其长期投资眼光。

值得注意的是，周润发及相关人士目前持有至少7处住宅及一幅地皮，分布于山顶、九龙塘、太子及西贡等地，总市值逾10亿港元。此次调整售价，被业内视为对市场现实的理性回应。负责该区域的房产经纪人坦言：“目前豪宅市场仍在等待内地资金进一步涌入，价格普遍有议价空间，买家观望情绪较浓。”

二、市场脉络：从“量升价跌”到触底回升

周润发降价并非孤例。2024年香港豪宅市场经历深度调整：据第一太平戴维斯报告，超豪华住宅平均成交价较疫情期间评估价下跌46%，“减债销售”案例增多；演员张家辉同期亦将其半山嘉慧园豪宅降价19.2%至1.35亿港元放售，仅比2017年购入价微增3.1%。

转折点出现在2025年。随着2024年2月香港特区政府撤销实施14年的楼市“辣招”，叠加利率回落、开发商财务压力缓解，市场逐步回暖。仲量联行香港主席曾焕平公开表示：“香港楼市已触底。”数据印证这一判断：

- 2025年新房成交达6年来最高水平，新鸿基地产西沙SIERRA SEA项目单轮认购超4.9万张；

- 内地买家成为关键引擎：全年录得13500余宗普通话拼音买家入市，成交额1364亿港元，创1995年有统计以来新高，新房市场占比超50%；

- 2026年初，核心区优质资产流动性显著提升，如广州凯旋新世界项目挂牌10天即成交，单价稳站20万港元/平方米以上。

三、分化逻辑：价值回归核心资源

当前楼市呈现鲜明“冰火两重天”格局：

- 核心区强势复苏：北京、上海、深圳、广州千万级以上豪宅2025年成交超4万套，5000万以上顶豪逆势增长超六成；珠江新城凯旋新世界以21.8万/㎡登顶全国单价榜首。

- 非核心区域承压：远郊楼盘仍陷“以价换量”困境，北京房山新房均价跌幅达2.4%，库存去化周期超20个月；全国二手房价格2026年1月同比下跌8.67%，三四线城市跌幅达8%-15%。

这一分化印证了行业共识：在“房住不炒”基调下，房产价值正加速回归土地稀缺性、产业支撑力与资源配套度。正如市场观察人士所言：“当政策底、资本底、市场底三重共振，周期底部的核心资产，往往能在后续价值重估中实现超额回报。”

四、启示与展望

周润发豪宅的出售动态，恰似一面棱镜，折射出香港乃至全国豪宅市场的深层逻辑：

1. 资产配置需动态优化：持有14年仍获稳健回报，体现优质资产的长期价值，但及时调整亦是对市场周期的尊重；

2. 资金流向决定市场温度：内地买家持续涌入正重塑香港楼市生态，跨境资本流动成为关键变量；

3. “好房子”定义正在重构：产品力、稀缺性、抗风险属性取代单纯地段论，成为高净值人群资产配置的核心考量。

市场从来在周期中前行。当流动性从“普涨”转向“精选”，真正的价值终将穿越波动。对于投资者而言，与其追逐短期波动，不如深耕核心资源——这或许正是周润发此次资产调整留给市场的深层启示。