买二手房的经验之谈

今年我买了一套属于自己的房子，很开心。我是通过“贝壳找房”买的二手房，接下来给大家讲讲我买这套二手房的整个过程和碰到的一些“坑”，希望能给大家一些参考。

上面这张流程图是贝壳上显示的，需要我们买家这边亲自去办理的就只有以下几个步骤：

第一步:签合同

这套房子的挂牌价是145万，我的心理价位是不超过125万，但是我跟中介说我的心理价位是不超过122万。

注意:不要真的把自己的心理价位说出来，要预留一些砍价空间，其实后面我发现我还是保守了，我应该跟中介说我的心理价位是120万的。

中介把我们和卖家约在了贝壳找房公司，买家待在一间茶室里，卖家待在另一间茶室里，没让买卖双方碰面。中介就一伙跟我们聊聊，一伙跟卖家聊聊，两边跑。经过几轮谈判下来，中介跟我说卖家的底价是122.5万，再谈不拢，卖家准备走了，叫我不要纠结这五千块了，等下这房子被别人抢了，中介吧啦吧啦，一顿输出，然后我就动摇了。

注意:买房子还是不能太急了，这套房子其实卖家着急卖，我是不着急买的，但是因为价格没有超出我的心理价位，房子我也觉得还可以，而且我也嫌麻烦，懒得折腾了，所以，也没再纠结了。

最终这套房子以122.5万成交，并开始签合同。这次总共签了3份合同:

1.我和卖家之间的买卖合同

合同里面约定了交5万定金，1万物业保证金，双方违约事项，卖家解压时间(卖家这套房贷款还没还完，他要过户必须先还清贷款才可以)，买家贷款时间和税费（我的心好痛啊，为啥个人所得税也是我来交）都由买家出等。

注意:这个合同是通用模板，有其他要求的话可以添加补充条款，一切口头的都不能信，落到合同里的才是有保证的。我买这套房子最主要是要保证小孩子能读书，所以我要确保卖家没有占用学位，于是根据卖家说的我让他们加了一条条款，保证卖家没有落户在这套房子，没有占用学位，否则就是根本性违约。

注意:在签合同之前要落实清楚卖家有没有占用了这套房子的学位。可以去派出所核实一下这套房子现在是否是空户状态，但是派出所没办法核实这套房子是从哪一年开始处于空户状态，只能告知你目前的状态，这样子就还是有风险。所以还要结合卖家的户口簿，如果里面没有适龄儿童，那基本安全了，如果有适龄儿童那就要注意了。

注意：在签合同之前查看一下中介网上的房源核验结果，确保不是问题房源。

2.我和中介之间的居间服务费合同

中介收的佣金叫居间服务费，买家的居间服务费为成交价的1.5%，卖家的居间服务费为成交价的2%。

注意:这里我就被中介坑了一把，刚开始他跟我说这个居间服务费是可以谈的，但是我没事先跟他谈好，我想着等谈好价格再来好好砍砍中介费的，我真是犯错蠢了，一定要事先谈好。接着在谈判过程中，中介跟我说他为了争取到122.5万的成交价，没有收卖家的居间服务费，而且如果要提交到系统，居间服务费两边加起来是不能低于1.5%的，所以最后居间服务费对我是一分没打折。最让我生气的是等我都签完合同回家后打开“贝壳找房”软件，我发现里面把所有合同都上传上去了，其中有一份是卖家的居间服务费合同，他也实打实交了2%，我快气死了，中介的嘴骗人的鬼！

3.我和中介之间的代办合同

我才知道原来付给中介的佣金还分居间服务费和金融代办费，真的好贵啊！金融代办费分三部分，分别是过户手续费1000元，组合贷按揭2000元，公积金服务费700元。我的心好痛啊！！(这个公积金服务费700元我最后没给他，因为一开始他跟我说这个是公积金中心要收的，结果是一个代办的人自己要收的代办费，那不是跟组合贷按揭2000元冲突了么，最终中介说他一开始给我说错了，这笔费用他自己出)

在第一步签合同里，我交了定金和居间服务费。

注意:我这里交钱又被坑了一把😭这5万定金合同约定了是要走监管账户的，结果中介跟我说分两笔交，一笔2.45万直接刷卡，贝壳公司帮忙监管，还有2.55万打到监管账户银行监管。我问中介为什么要这样，中介含糊的跟我讲你懂的，公司肯定也想先收一笔钱到账！我居然傻傻的信了。各位有没有觉得这个2.45万这么眼熟，我到后面才反应过来这不就是卖家付的居间服务费么，我当时真的一整晚没睡着，好怕他们坑我钱！后来我发现合同里面有一张卖家签的收到定金五万的收据，我才稍稍安心点。所以其实卖家的心理价位是120万！我还当场帮买家交了居间服务费，我的心在滴血。

注意:自己每付出一笔钱，都要叫中介或者卖家签一张收据！

第二步:贷款

这步还是蛮顺利的，带好中介要求的各种资料去公积金中心，然后中介会教你填资料，带你去交材料。

注意:贷款是要夫妻双方本人都到现场的，后续步骤如果有一方没空，可以写个授权委托书，这样只要一方到场就可以了。

在第二步贷款里，我交了金融代办费。

第三步:过户

带好中介要求的各种资料去行政服务中心，然后中介会教你填资料，带你去交材料，交各种费用。

在第三步过户里，我交了三笔钱，第一笔是首付，这笔首付分为三部分：1.提取部分公积金转入了监管账户，2.通过银行卡转了部分钱进监管账户，3.剩余部分直接转给了卖家。第二笔是税费，包括个人所得税和契税。第三笔是80元的登记费，交完就能拿到小本本了。

第四步:交房

等银行放贷后，中介通知我们可以交房了，这时候就去现场看下房子的情况，卖家结清物业费、水电费，燃气费，中介帮忙去把这些户号过到我名下。最后收下房子的钥匙，整个买房过程就结束了。

在第四步交房里，我交了物业保证金。

最后总结一下买二手房的注意事项

这次买房虽然有些小波折，但也总算顺利完成了，从签合同到交房，历时67天。接下来以我自己的经验给大家总结一下一些注意事项：

1.多找几家中介对比一下，事先谈好中介费，事先让中介列一张买房的费用明细表。

2.买房子不能着急，打打价格战。

3.自己付出的每一笔钱，都应该有收据。

4.落实清楚卖家有没有占用了这套房子的学位。

5.落实清楚卖家户口有没有转出去，这套房子是否是空户状态。

6.有一些额外的条件可以在合同里面补充，不要听他们乱讲这是通用条款，都不能改的。

7.在签合同之前查看一下中介网上的房源核验结果，确保不是问题房源。

8.提前查一下自己的信用报告，到时别卡在贷款上了。

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