房地产行业城中村改造如箭在弦：从深圳等城市经验看城中村改造的方式与影响

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城中村改造投资规模可达8400亿/年。我们根据2020年人口普查的自建房数据对19个城市可能的城中村规模进行估算。19个城市自建房户数比例平均为16.7%，按总户数测算19个城市总共有1416万户。参考13-17年的棚改，5年累计货币化安置1000万户，PSL余额3.04万亿，按户均30万的投入计算，1400万户总计投入4.2万亿，按5年投资周期，每年约改造280万套，投资额8400亿。由于自建房的户均套数无法得到确切估计，我们认为这个估算是相对保守的。

我们认为本轮城中村改造可能的模式为：1）货币化和房票安置的强资金支持模式；2）弱资金投入的类统租模式。参考深圳城中村改造划分类型：综合整治类城市更新、功能改变类城市更新、拆除重建类城市更新，从资金量需求角度综合整治类较低，拆除重建类最高。我们曾对城中村改造的资金来源进行情景分析，分别为强资金支持、中等资金支持、弱资金支持。通过对深圳、杭州、东莞城中村改造案例进行分析，我们认为以货币化和房票安置的强资金支持模式和弱资金投入的类统租模式或将成为主要方向，组合实施概率较大，且城市能级越低，实施强资金支持模式的比例可能会越大。

房票安置可能性较大，五城已试点或执行。我们认为此次城中村改造的拆迁安置有可能不同于此前的棚改货币化安置，以房票结合一些优惠补偿和购房资格减免的组合方式可能性更大。房票安置更有利于新房去库存但接受度较货币和物业补偿低，推进难度可能更大，可能只能用于部分非核心地段的城中村项目。已有5个城市发布试点或已在执行房票安置政策，分别是郑州、南京、合肥、青岛、哈尔滨，其中以郑州和南京方案最为详细。

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