人民日报一天两文，老旧小区真要“原拆原建”，这一次动真格了！

最近，人民日报同一天连发两篇文章，一篇《老旧住房更新，难在哪儿？》，一篇《老房子这样变成“好房子”——广东广州、湖南长沙、四川遂宁等地探索实施老旧住房自主更新、原拆原建》。

一篇直面困境，一篇给出答案。

从广东广州到湖南长沙，再到四川遂宁，记者的探访足迹丈量出一个明确的事实：原拆原建，正在从个案走向规模化推广。

更关键的是，人民日报原文明确指出：

目前，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。今年的政府工作报告提出“坚持城市内涵式发展”“高质量推进城市更新”。“支持老旧住房自主更新、原拆原建”写入《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》。

这句话，分量千金。

不是试点、不是吹风、不是地方探索，而是中央定调、国家战略。

再加上自然资源部38号文明确提出“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”，一个时代彻底落幕，另一个时代正式开启：大拆大建退场，原拆原建登场。

01、三个底层逻辑，说透了“原拆原建”的必然性

很多人会问：放着空地盖新房不香吗？为什么要费九牛二虎之力，去协调老小区、筹资金、跑审批，搞原拆原建？

答案藏在时代大势、民心所向、土地逻辑三个维度里。

1. 城市发展阶段变了：从“摊大饼”到“存量挖潜”

过去几十年，中国城市化是向外扩张，圈地、建楼、拓新区。但现在，人口增速放缓、住房总量见顶、土地红线收紧，再盲目扩圈，只会加剧库存、制造空城。

2026年初，自然资源部、国家林草局联合印发《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号），明确要求 “年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积” ，并规定 “新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发” 。

这套“增存挂钩”机制传递的信号再清晰不过：城市发展要想继续，只能向存量要空间、向老房要品质、向更新要效益。

原拆原建，就是存量时代的最优解。

2. 民心所向：老百姓要的不是远郊房，而是核心区的家

调研数据显示，超过70%的老旧小区居民拒绝远郊拆迁。原因很简单：老小区多在核心地段，医院、学校、菜市场、地铁全配齐，生活烟火气拉满。

而远郊安置，通勤翻倍、看病不便、老人孤独、孩子转学，看似“分房暴富”，实则生活降级。

传统旧改呢？只刷墙、修路、装电梯，改面子不改里子——墙体裂缝、下水堵塞、预制板老化、抗震不达标，问题一点没解决。

而原拆原建：不搬离、不远走、不降级，原址拆、原址建，直接住上好房子。

正如人民日报评论所言：“践行以人民为中心的发展思想，让更多群众从‘住有所居’迈向‘住有优居’，城市也将因此注入更加澎湃的生机活力。”

3. 土地逻辑变了：从“大拆大建”到“精准更新”

38号文的出台，标志着土地要素配置发生结构性重塑。

自然资源部开发司司长孔维东专门解释： “新增建设用地不用于房地产开发，不等于不供应房地产用地。真正用来盖商品房的地，以后更多来自城市里头本来就有的地——老城区改造。”

这意味着什么？城市更新，正从“政府大包大揽”转向“居民自主参与” 。拆迁暴富的时代一去不返，但核心区老房“原拆原建”的价值红利才刚刚开始。

02、人民日报点破：原拆原建，到底难在哪？

好政策，落地不易。人民日报把四大痛点说得一针见血。

1. 人心齐，最难。

老旧住房更新，难在诉求多元。有的居民渴望改善却“囊中羞涩”；有的居民已购置新房，不愿再为老房子费心；有的居民希望政府主导拆迁……

法定比例是双2/3、双3/4，但现实中一户反对就可能卡壳。解决之道在于以协商促共识，依托居民组建的自主改造委员会等多种形式，将更新意愿转化为行动合力。

2. 钱从哪来，最愁。

自主更新，“钱从哪里来”是关键。建立“居民出一点、企业投一点、产权单位筹一点、政府支持一点”等多渠道投入机制，是破解这一瓶颈的有益探索。

3. 政策不适配，最卡。

过去城市增量扩张时期形成的政策制度，很多已不适应形势发展需要。老旧住房原拆原建，受客观条件制约，部分既有标准规范难落地。

破解难题，离不开先行先试——因地制宜适度调整建筑间距、建筑面积等规范要求。

4. 审批太繁琐，最慢。

规划、住建、消防、人防多部门串联，跑断腿、耗时长。推进简化流程、并联审批，有助于压缩时限、提高效率，让好政策更快落地见效。

03、先例已成功：这些真实案例告诉你，原拆原建不是梦

中央定调之后，各地迅速行动。以下项目均已成功落地，让老百姓实实在在看到了成果。

1. 杭州浙工新村：548户居民自筹4.7亿元，2026年正式交付

浙工新村是全国首个由业主自筹巨资、小区整体改造的自主更新项目。小区始建于上世纪80年代，原有多层住宅13幢548户，其中4栋楼被鉴定为C级危房。

自2015年起，重建计划几番被提起又几度被搁置。

2023年5月，杭州市发布《全面推进城市更新的实施意见》，浙工新村迎来转机。

小区居民以“一幢楼一代表”为原则成立了居民自主更新委员会，在近100%居民同意的前提下，向政府提交自主改造申请。

改建方案：

在保持548户户数不变的前提下，原址新建7幢11层电梯住宅，总建筑面积增至约8.1万平方米，新增458个地下停车位。居民自筹资金约4.7亿元，占小区重建全部费用的八成以上。户均建筑面积由约70平方米提升至90平方米以上。

2026年2月25日至28日，浙工新村开展集中交付工作，正式交付入住。

2. 北京三里河：46天封顶、6个月回迁，创造“北京速度”

北京西城区的实践，展示了“模块化智能建造+快速回迁”的硬核效率。

三里河一区28号楼始建于1978年，54户居民在此居住近50年，墙体开裂沙化、基础设施严重老化、水管跑冒滴漏成常态。

2025年9月开工，短短46天即完成全部模块吊装，实现主体结构封顶，居民从搬出到迁回拿证不足6个月。2026年2月4日立春当日，全体居民顺利拿到新家钥匙，“交房即交证”的承诺如约兑现。

这一“北京速度”背后，是制度创新与智能建造技术的双重赋能。

制度层面，24小时内核发项目备案与选址意见书，48小时完成多规会商意见审批，核心证照“单日办结、四证齐发”。技术层面，在智能工厂完成90%以上工序制造，主体建造效率提升75%，减少75%建筑废弃物、25%材料损耗与30%碳排放。

04、你家有没有机会？这几类房子优先改

根据多地政策口径，以下几类房子是第一批“幸运儿”：

第一类：C级、D级危房（优先级最高）

—D级必改，C级优先，无加固价值直接原址重建。长沙湘农桥社区、广州花都集群街2号楼、武汉万松园路251号均属此类。

第二类：上世纪70—90年代预制板楼

—结构隐患大，全国排查，2000年前预制板楼优先纳入，应改尽改。

第三类：2000年前非成套住宅

—无独立厨卫、户型不达标，优先支持成套化改造。

第四类：使用年限40年以上、功能严重退化房屋

—厦门、上海等地已明确，房龄超40年且结构性损坏可申请自主翻建。

第五类：砖木结构老房

—防火防潮差、隔音差、维修成本高，纳入支持范围。历史街区可修旧如旧+原址重建。

各地政策存在差异，建议通过当地住建部门官网或政务APP查询具体申请条件。

06、手把手教你：符合条件，如何申请原拆原建？

根据哈尔滨、昆明、长沙、广州等地试点经验，流程已经极简、绿色通道。

标准7步流程：

1.业主发起，联名申请：整栋业主推选自改委员会，向社区/街道提交书面申请。昆明规定，房屋产权所有人、业主委员会、产权单位可作为申请主体，也可成立自主更新委员会。-9

2.社区+街道初审：核查房龄、产权、规划、同意率。

3.房屋安全鉴定：住建委托第三方机构出具C/D级或结构退化报告，这是核心依据。

4.民意表决+签约：召开业主大会，达成一致，签订重建协议。

5.方案设计+资金测算：代建单位出具户型、电梯、过渡方案，公布政府补贴+个人出资。

6.多部门并联审批：规划许可、施工许可一站式办理。北京三里河项目实现24小时内核发项目备案与选址意见书，48小时完成多规会商意见审批。-26

7.拆除重建+回迁办证：工期约9—12个月，验收合格后原址回迁，交房即交证。

三大政策红包：税费全免（土地出让金、城市配套费、人防费）、资金支持（中央预算内投资、特别国债、地方专项债倾斜）、金融便利（公积金可提取、银行低息贷款）。

写在最后

2026年，注定是中国住房史上转折性的一年。

从杭州浙工新村548户居民自筹4.7亿元、2026年正式交付；到北京三里河46天封顶、6个月回迁、“交房即交证”；从武汉D级危房年底交房，到长沙67岁老人算“四笔账”算通全楼……

原拆原建，不再是新闻里的“别人家的小区”，而是正在你家门口发生的现实。

人民日报一天两文，不是什么“吹风试探”，而是政策成熟的标志性信号。加上自然资源部38号文严控新增房地产用地、全国各地实施意见密集出台——中央已定调、试点已成功、全国已铺开。