未来子女继承房产，需要缴纳20%的遗产税？应该如何利益最大化？

前段时间，朋友的长辈过世，在继承房产的时候，因为中介的一句：“继承房子要交20%遗产税”而忧心忡忡！

对于动辄近百万，甚至几百万的房子来说，20%的遗产税不是一笔小数目。如果是多套房子的家庭，损失就更大了！

今天，我们就深入分析一下继承中的税收问题，告诉大家应该如何利益最大化！

一、遗产税的真相与卖房个税

根据财政部及国家税务总局的官方消息，我国目前并未开征遗产税。在法定继承的情况下，继承房产本身无需缴纳个人所得税、契税和增值税。

不过，如果将继承来的房子转手出售，就需要按照房屋买卖的差价缴纳20%的个人所得税。

举个例子：

父母当初花100万购买的房子，你继承后以200万的价格卖出，那么这100万的差价就要缴纳20%的个税，也就是20万。

但也有两种情况可以免缴这笔税：

一是房子属于家庭唯一住房并且已满五年，出售时无需缴纳；二是如果不打算卖房，自然也无需缴纳这20%的个税。

二、房产过户方式及税费对比

房产过户主要有继承、赠与、买卖三种方式，每种方式对应的税费情况各不相同。

1、赠与过户

赠与过户就像是把房子白送给对方，这种方式需要缴纳3%的契税，双方还需各交0.05%的印花税。

不过，直系亲属间的赠与可以免征个人所得税。但需要注意的是，子女接受赠与的房子后，如果未来转手出售，就需要缴纳20%的个税（除非满足满五唯一的条件）。

2、买卖过户

如果房子已经满五年，通过买卖的方式将房子过户给子女是比较划算的选择。

这种方式只需缴纳契税（税率在1 - 3%之间），而且满五年还不用缴纳增值税。现在契税还有优惠政策，一套300万的房子能省下十几万。

3、继承过户

继承过户最大的优势在于可以直接继承房产，无需缴纳契税和个人所得税，只需支付少量的公证费和登记费。

然而，和赠与过户类似，子女继承房子后若要转卖，除非满足“满五唯一”的条件，否则同样需要缴纳差额20%的个税。

综合来看，如果继承房子后打算出售，买卖过户更为合适；如果只是长期自住，继承或赠与过户则可以考虑。

三、继承房产的实用建议

1、提前规划

如果名下已有房产，且计划继承父母房产后出售，建议提前选择买卖过户的方式。若担心房子过户到子女名下后出现子女不赡养的情况，可以为父母设立居住权。

如果继承父母的房子后不打算出售，那么继承或赠与过户都是可行的选择。

2、完善手续

子女继承父母房产时，通常需要办理继承权公证流程。所需的具体材料包括房产证、父母死亡证明、亲属关系证明等，务必确保材料齐全，避免遗漏。

3、合理避税

如果继承的房子不是满五唯一，未来出售时将面临20%的个税。可以采取一些措施来规避税收，比如将房子转给名下无房的家人后再出售，或者等待房子满足满五唯一的条件再出售。

例如：小张继承了父母的两套房子后打算出售，觉得20%的个税太高。她可以将房子赠予名下无房的女儿，然后再由女儿转售，这样就可以避免缴纳20%的个税。

文末总结

再次提醒大家，我国并没有遗产税，只有在继承房产后再次出售时，才可能需要缴纳20%的个人所得税。

为了避免承担高额的税费负担，有房子的老人应提前做好规划。每个家庭的情况不同，在选择房产过户方式时，要结合个人实际情况和长远规划进行综合分析，早规划才能更省钱。