帝都安全购买二手房宝典 篇二：317新政后北京最新购房政策集锦

写在前面：

本文献给初次准备购买二手房的帝都青年！由于是二手房交易经验的科普文，涉及交易流程和政策所以文字陈述较多，漂亮图片较少，可能显得较为枯燥，恳请各位看官老爷们手下留情轻拍！

本号可能是干货最多的安全购买二手房宝典，帝都青年初次购房必备！用实际案例解读二手房交易的方方面面！阅读本号的系列文章也许只需要半天就能初步搞清楚二手房交易的大概流程，也许半天就能学会如何躲避交易流程中的各种陷坑，也许半天就能知道如何节省几十万的中介费；本号希望能帮助帝青们摆脱二手房交易中的茫然和焦虑，祝愿帝青们的生活更加幸福和美满！

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在上一篇文章中，我们详细讨论了北京二手房中介费的话题，大家也都知道了中介费本质上就是卖房源的信息费，实际上就算你支付了高额的服务费，中介机构也并不负责你买房的安全；说白了你交了大笔的中介费之后，依然还是在赌运气，即便顺利也只不过是侥幸而已，没有人敢说自己运气就一定无敌；况且在很多情况下，走中介交易非但没有降低风险，反而起到了负面效果加大了交易的风险，由于中介自身的贪婪而恶意搅合，或者是由于中介业余的失误，而导致交易不成的案例太多太多，各种各样奇葩情况都有！所以在这种情况下，我们准备买二手房的帝青们要认真的思量，你支付高额的中介费到底值不值得？真的给你增加了安全保障了么？所以帝青们应该从上一篇文章中，多学习前人的经验，学习如何砍价中介费？学习如何要求中介费分期？学习如何有效地督促和约束中介！

帝都二手房的中介费能谈到几个点？能分期付款么？上上周（2018年初），10分钟谈到2，北苑绿家中介，不要问怎么谈的，正常人都可以谈到。高额的中介费真的值得么？真的更有保障么？爱帝青| 赞37 评论26 收藏150查看详情

很显然在买二手房过程中完全依赖中介那将是很有风险的事情，如果你什么都不懂就贸然去买二手房，那必然是仿若“三岁孩童持金过市”，中介都会觉得你是人傻钱多，都想在你身上多多吸血；实际上真正能给你保障的并不是中介机构，而是你自己，你自己必须要了解二手房交易的基本知识；从本篇开始，我们将给大家具体介绍二手房交易中需要了解的知识和经验，希望帝青们都能快速进阶！希望帝青们都能心中有谱，不再慌张！

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本文是2017年317新政后北京最新限购政策的集锦，其中还包括了购房资格审核的相关内容；本文是帝青们准备购房阶段应当了解的知识大全，建议初次购房的新手收藏本文以备不时之需！

我们先来看看下近期北京住建委新发布的二手房交易流程的优化措施：

2018年4月20日，北京住建委新政，购房资格审核只需要1个工作日，简单解读下这个文件：

1，购房资格审核时限缩短为1个工作日：这说明跟其他相关部门的网络信息建设已经完备

2，取消房源核验（仍然可以核验，但不强制）：感觉房源核验还是有用的，毕竟增加了一些保险措施；当然官方依然提供了“房屋交易当事人提供房屋信息查询”，跟以前没变化，只是不强制了而已

3，取消强制存量房资金监管：本来就有银行免费能做资金托管，交给市场来做挺好，至少不再需要像以前一样部分资金做建委的资金监管，剩下的资金再做银行的资金托管了；比以前方便多了

另外在5月底前，个人网上可申请购房资格审核，将来大家可以不用再去大厅跑窗口了，自己在电脑前，填写申请信息，把需要的相关材料上传后，就可以进行资格审核，知晓自己是否符合北京的购房资格啦。

总之，二手房交易流程越来越简便了，如果选择自行成交的话也越来越容易了。

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一，2017年3月新政后，北京最新的限购政策

信息来源：北京市住房和城乡建设委员会官方网站

购房资格核验以家庭为单位，包括：京籍家庭、非京籍家庭、港澳台侨、外籍四类。

购房条件及所需资料是什么？

京籍家庭指居民家庭成员中至少有一个具有北京市户籍的家庭，也包括驻京部队现役军人和现役家庭、持有效《北京市工作居住证》的家庭。（注：京籍户口未成年子女，父母/监护人婚姻状况为离异或丧偶的外埠居民，可按京籍家庭购房，视为北京单身家庭）

注意：北京市单位集体户口是北京市户籍的一种形式。非京户籍人口因就学迁入学校集体户口的，不能作为京籍人员购房。

京籍已婚，以家庭为单位限购两套住房，对已拥有1套住房的本市户籍已婚家庭(含驻京部队现役军人和现役家庭、持有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

北京户籍成年单身在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

外埠家庭持有本市有效居住证，在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；拥有1套及以上本市住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；无法提供本市有效居住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

注：北京已于2016年10月实施居住证制度，非京籍家庭可提供有效的居住证替代暂住证。

外籍人士港澳台地区居民华侨不受限购政策影响。个人购房仍然按照《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》执行，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住宅。（即只能购买自用、自住的商品房，不能购买非自用、非自住的商品房，包括投资性质的写字楼、商业物业、住宅等都在严格限制购买范围内。）

公司购房相关政策：

除4类家庭购房外，公司购房也有一定限制。

① 大陆公司：在京购房不受限制（港资或者无营业执照类的政府企业除外）；

② 境外机构在京设立分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）：可在京购买办公所需的非住宅房屋；

③ 个体工商户：连续5年(含)以上在京缴纳个体工商户税的，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)，只能出经营者（或家庭成员）房产证。

注：企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

买通州区住宅需要什么资质？

通州区限购升级（2015年8月14日）

符合北京基本限购有关规定且符合以下条件之一的家庭，限购1套通州区商品住房：

（一）没拥有住房的本市户籍居民家庭。

（二）已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年（含）以上的本市户籍居民家庭。

（三）已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭。

（四）在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。

以下家庭，暂停向其出售通州区商品住房：

（一）已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭。

（二）无法提供近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

通州区商务型公寓和商业、办公项目限购政策（2016年5月5日）

一、关于通州区商务型公寓

（一）出售对象为居民家庭的，必须符合以下条件之一

1.没拥有住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）或单身人士。

2.已拥有1套住房的本市户籍居民家庭。

3.在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非本市户籍居民家庭。

（二）暂停向以下家庭出售通州区商务型公寓

1.已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭。

2.已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭。

3.无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

（三）居民家庭购买的通州区商务型公寓，核验购房资格时计入该家庭的住房套数

二、关于通州区商业、办公项目

新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位或社会组织，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位或社会组织。

三、文件发布前已由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目，再次出售时可按原规定执行。

平房纳入限购（2017年4月）

2017年4月3日起，平房纳入限购，在北京购买国有土地上的住宅平房（指胡同里的四合院、大杂院里的私产平房，非农村集体土地上的平房），需具备买70年商品住宅同等的资质。

居民家庭名下自2017年4月3日起新购买的住宅平房，核验购房资格时计入该家庭名下住房套数。住宅平房套数以不动产权证个数计。

1.平房交易前必须经过房屋测绘所的测绘，买卖的时候以测绘面积为准。

测绘前需要房主带着房产证去房屋测绘所申请，网签和过户时都必须带着房屋测绘所出具的测绘页。如果原产权证上有测绘页，那么新的测绘结果必须要与其完全一致，否则不能过户。

2.买平房不能贷款的，必须全款支付，且平房不能作为抵押物向银行贷款。

3.平房的过道会在不动产权证上被记载

根据《关于加强国有土地上住宅平房测绘、交易及不动产登记管理的通知》：

（1）住宅平房因新建、翻改建或同一权利人分割合并等情形申请不动产登记的，除其他规定材料外，还应提交经房管部门审核的房产测绘成果。

（2）住宅平房一间不得擅自分割为多间，2017年4月10日起，过道将在《存量房房源核验信息表》中标注为“通道”，并在不动产权证附记栏中记载。

4.平房的过道等异形房执行“三不政策”

即不能单独办理过户、不能办理落户、不能作为入学资格条件。登记户口的房屋属性应是住宅类房屋，且是能够实际居住的，同时应实际在住。

法拍房纳入限购（2017年3月）

2017年3月23日，市住建委、市高级人民法院、市规划国土委明确将“法拍房”纳入限购范围。自此，法拍房同70年产权的住宅一样需要购房资格。

哪些家庭可以买商办类房屋？（2017年3月）

2017年3月26日，北京住建委等部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（简称《公告》），《公告》规定新建商业、办公项目最小分割单元不得低于500平方米，且不得面向个人销售；存量商办项目可以销售给个人，但个人需符合严格的条件，同时暂停银行贷款购买。

《公告》规定商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。即符合条件的个人购买商办类项目，不能使用商业贷款和公积金贷款，只能全款购买。

一手商办房不得出售给个人，再次出售也只能卖给企事业单位、社会组织；2017年3月26日前售出的存量二手商办房，可以出售给个人，需满足：

1、个人在京无住房无商办房记录（之前有，即使出售了同样无资格）。

2、个人必须连续在京缴存60个月社保或完税。

3、无论北京户籍和外地户籍，都需满足以上标准。

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二，北京购房资格审核的相关知识

家庭拥有的住房怎么认定？

居民家庭已拥有住房包括已经拿到房产证或已完成网上签约的住房（含一手二手）。

购房资格审核以家庭为单位，家庭成员包括购房人及配偶和未成年子女，成年子女不算在内。

家庭已拥有的住房包括名下在北京市域范围内网签及登记在购房人或其家庭成员名下的住房。在外地名下有住房不影响在京购房资格。

建委规划立项中体现为非住宅项目的商品房不计入住房套数，此类房屋产权年限为40-50年，如：写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公建、仓储等，但通州商务型公寓计入住房套数。

2017年4月3日前购买并取得房产证的住宅平房，不计住房套数。之后的，开始计算住房套数。

居民家庭名下自2017年4月3日起新购买的住宅平房，核验购房资格时也计入该家庭名下住房套数。

购房资格时效与查询（2018年4月）

自2018年4月20日起，买方购房资格审核时限缩短为1个工作日。自通过之日算起，30个自然日有效。

我们可以通过北京市住房和城乡建设委员会的官方网站，找到“购房资格查询”，详细地址

输入业务编号和申请人姓名、身份证号码后即可查看审核进度

或者是通过北京住建委官网上提供的“北京购房指南”专题下的链接来进行购房资格查询：

2人或多人共同拥有一套住房，如何计算名下房屋数量？

各共有权人不论份额多少，都视为拥有一套住房。

连续五年缴纳个税的标准是什么？

一是按“工资、薪金所得”缴税的纳税人，是指根据个人所得税法及实施条例规定，取得因与任职或者受雇有关的工资、薪金等所得的个人，从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税；

二是按“个体工商户生产、经营所得”缴税的纳税人，是指根据个人所得税法及实施条例规定，取得“个体工商户生产、经营所得”的个体工商户经营者、个人独资企业出资人、合伙企业个人合伙人和个人，根据各自适用的计税期间，采取按月缴纳税款方式的，从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税；采取按季缴纳税款方式的，从申请月的上一季度开始往前推算20个季度在本市连续缴纳个人所得税。

对于因工作变动等原因造成未缴或补缴税款且不超过三个月的，视为连续缴纳。

连续五年缴纳社保的标准是什么？

指从申请月的上一个月开始往前推算60个月连续缴纳社会保险，不能断月，且提出申请之月须为正常参保状态。自2012年12月18日起，补缴社保不予认可。

什么样的情况下补缴社保，不影响其在京购房资格？

因单位注册地址发生变更、扣款失败等确因单位原因造成单位所有员工社保断缴，单位为个人完成补缴不超过3个月的，在购房资格审核中会视为正常缴纳。

因工作调动造成个人社保补缴的，单位为职员完成补缴，且不超过3个月的，视为正常缴纳。以上两种情形补缴累计不得超过3个月。

士兵可不可在京购房？

士兵在京服兵役期间不可购房。由于士兵服兵役期，所在部队已安排其训练生活所需住房，而在服兵役期满退伍或转业后，他一般将回到原籍工作生活。

在京高校学生集体户口是否可购房？

高校学生入学后，户口由外地迁入本市学校集体户口的，不能作为本市户籍人员购房。但毕业后，取得北京户籍或未取得本市户籍但在本市连续5年以上缴纳社保或个税的，可按限购政策购买住房。

学生户口，出国放在教育部留学中心，没有购房资格；北京在校的本科硕士博士集体户口也没有购房资格；但是在站的博士后，是特殊情况，有北京市的购房资格

北京无购房资格者无法单独出现在房本上(2017年5月，假结婚买房受限)

2017年5月16日起，已婚购房家庭提交资质审核后，主申请人必须作为新产权人（可单独也可共有）；主申请人配偶及子女不可单独作为产权人出现，若配偶及子女需要上房产证，则必须与主申请人共有。

举个例子：

已婚无房家庭，男方北京户籍、女方外省户籍，按北京家庭提交资质审核。

旧政策：新产权人可以是男方单独产权、女方单独产权、夫妻共有产权。

新政策：新产权人可以是男方单独产权、夫妻共有产权，不可以是女方单独产权。若女方需要单独出房产证，则需要以女方为申请人并满足连续60个月缴纳个税或社保。

购房资质审核中，什么叫做以家庭为单位？

购房人及其配偶、未成年子女计算为家庭成员，成年子女不算在内；该家庭具有购房资格时，可以购买房屋

购房资质审核中，何为认房？如果在外地名下有房屋，是否会认定为有房屋？

房屋状态分为三种状态：网签、登记和注销，网签在其名下和登记在其名下的房屋，均算作其名下的房产，以家庭为单位计算房屋套数，限购政策限制的仅是住宅类房产（70年产权），建委规划立项中体现为非住宅类项目的，不在限购范围内(按房改政策购买的公房，通过司法裁定获取的房屋，继承所得房屋不受限购，但计入拥有住房套数考量)。在外地名下有住宅暂不影响其在北京购房资质。

购房时是男女朋友关系，审核时应按几个家庭审核？

两个家庭。

资质审核时已婚，通过后，过户前若出现离婚情况，需重新进行购房资质审核，还要注意什么？

需要重新审核购房资格，并同时看离婚协议或法院判决书中对未成年子女归属的约定，如果未成年子女归购房人家庭，那么资格审核时需要将未成年子女放到购房家庭当中进行审核。

签约时，若申请人在孕期，且预产期在过户前的，要注意什么？

如果是过户前出生，最好等产权转移登记完毕后，再为刚出生的孩子上户口；如果过户后出生则无任何影响。

房屋共有权人之间转让共有住房产权份额的，不需要购房资格核验。

直系亲属赠与住房的，受赠方须具有购房资格才能接受赠与。

继承住房的，继承人不需要购房资格核验。

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三，购房资质审核需要准备的资料

京籍家庭购房需提供哪些资料？

本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的、从网上下载的《家庭购房申请表》和《购房承诺书》。

驻京部队现役军人和现役家庭购房，需提供哪些资料？资质申请时只提供军官证或警官证是否可以？

驻京部队现役军人和现役家庭应提供军(警)身份证件原件和复印件、军官证原件及复印件，团级以上政治部门开具的家庭成员信息证明及军(警)身份证和军官证是同一人的证明。

资质审核时不可以只提供军官证，必须提供军（警）身份证与军官证或警官证。

北京市单位集体户口家庭购房，需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？

本市单位集体户口家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的、从网上下载的《家庭购房申请表》和《购房承诺书》；集体户口首页复印件需加盖单位公章或人事章。

身份证、户口本在户口所在地的派出所办理，婚姻证明在户口所在地的民政局办理。

外埠家庭购房需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？

和家庭成员身份证原件及复印件、户口本原件及复印件、资质审核信息表、居住证、连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明。

外籍人士购房需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？

外籍人士购房需提供护照及护照的译文公证、《境外个人在境内居留状况证明》和外国人在京购房《涉外审批单》（资料中如有外文资料，需要提供译本公证）。

《境外个人在境内居留状况证明》在北京市公安局出入境管理处办理；《涉外审批单》在涉外审批办公室办理。

港澳台居民如果要购房，需要提供哪些资料？

港澳居民需要《港澳居民来往内地通行证》、《港澳居民身份证》、《境外个人在境内居留状况证明》和《涉外审批单》；台湾居民需要提供《台湾居民来往大陆通行证》、《境外个人在境内居留状况证明》和《涉外审批单》。

《境外个人在境内居留状况证明》在北京市公安局出入境管理处办理；《涉外审批单》在涉外审批办公室办理。

（注：实际婚姻状况最好与户口本上婚姻状况一致并提供结婚证、离婚证或离婚协议等有效证件，假离婚等情况最好要及时更新户口本，存侥幸心理有可能在之后的流程中遭遇麻烦）

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四，特别关注：

北京放宽外国人买房限制 取消工作满一年限制（2016年2月4日）

据北京市住建委网站2月5日消息，北京市发布《关于转发<住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知>的通知》。 自2016年2月4日起，港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的，境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作的，可在北京市购买一套用于自住的住 房；境外机构在北京市设立分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）可在北京市购买办公所需的非住宅房屋。

按照此前文件规定，境外个人在京只能购买一套用于自住的住房，并且须满足在境内工作超过一年的要求。本《通知》取消了境外个人购房在境内工作超过一年的时间限制，境外个人持工作签证且在京无房的，可购买一套用于自住的住房。

刚毕业的同学，北京集体户口还在办理中，户籍卡上盖了“已离校”的章，这段时间买房可能有障碍

实际案例：打电话咨询住建委，说需要夫妻双方提供户口本。目前学校可以配合开出户籍证明，中介拿着户籍证明去建委，告知北京本地不能用户籍证明。中介说可以花钱找关系解决。感觉中介在忽悠捞钱，但好像我们这种情况也确实比较麻烦，不知道大家有没有碰到过类似的刚毕业买房的情况，请教一下目前该怎么办！

跟楼主情况类似，问了一大圈各部门这种户口办理中的情况买房如果开证明什么的能行不的，答复说目前这种户口状态属于冻结，无法办理购房相关手续，要么就以一人名义购买，但又牵扯贷款等流程，当时为稳妥只能作罢。建议楼主慎重。

夫妻一方户口正在落户中，买房过户会遇到麻烦，只能等落户完拿到户口本后

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五，购房涉及的相关证件：

身份证：

身份证地址最好和户口本地址一致，仍持有大学时期身份证的同学最好早些更换新证，有备无患；有的区过户时会拒绝学生身份证，这种案例有随机性，可能看办事人员的心情；也有说身份证地址和户口本地址同属一省份即可；

要保证过户时身份证地址和网签时一样，换新身份证要早些换好，在买房期间最好不要换身份证

户口本：户口本上的婚姻状况最好与实际婚姻状况一致，有备无患

工作居住证：等同北京户口待遇，单身可以买一套，结个婚还能再买个二套

居住证取代暂住证：

居住证很容易办，派出所免费办理的；如果房本上要写外地户籍人的名字，就需要提供居住证

结婚证：

离婚证和离婚协议：离婚协议必须明确写明房产归属所有，地址和房本地址一致，最好加上产权证号

单身证明已废止：

自2015年9月22日起，除办理涉台和9个国家的公证事项外，民政部门不再向任何部门和个人出具（无）婚姻登记记录证明，这意味着开了多年的单身证明将成为历史

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六，2017年北京三月新政精华版：

（1）商贷认房又认贷；

（2）商贷二套首付比例提升，普通住宅60%、非普80%；

（3）贷款最长25年；

（4）离婚一年内申请贷款算二套：对北京离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行

（5）商贷要去公积金中心查客户公积金贷款记录；

（6）严查首付贷、消费贷、经营贷、信用贷用于首付；

（7）严审收入证明和收入流水；

（8）合理评估房屋价格；

（9）对还款来源于其他共同还款人的，原则上按二套执行。

（10）环京限购，包括北三县、廊坊主城区、固安和永清。

（11）3.19号教委表示 “过道学区房”不能入学。

（12）3.24号不具备实际居住意义的异常形态房不能单独过户。

（13）3.18号教委筹划多校划片；

（14）3.24号教委筹划教育资源均衡，办25所优质校等。

（15）3.21号 商品房销售需要一房一价。

（16）3.22号非京籍人士购房资格，纳税记录从连续5年变为连续60个月。

（17）严打中介，禁止中介炒作“学区房”概念。

（18）16家银行首套贷款利率提升到95折。

（19）部分银行对按317政策后可以定义为二套的用户停贷；

（20）部分银行（比如中信）暂停各种以大额消费名义（如购买珠宝等，做过抵押消费贷的都懂）的抵押贷款。同时一抵的利率从上浮15%升至上浮35%，另外三个月内新房本不接受抵押贷；

（21）接力贷要看子女的贷款套数；

（22）部分银行（比如浦发）传闻，批贷到放贷，至少要3个月才准放贷。

（23）首套房的折扣，很可能完全取消，恢复基准。

（24）新建商住只能卖给企业

（25）已售商住可卖给个人，但个人名下无北京住宅和商住；外地人购买要5年社保；购买商住房不得贷款。

（26）2017年5月16日起，购买二手房的已婚家庭，只能出有资质一方的房产证或共有房产证，不能单独出没有资质配偶的房产证；这种调整主要是防止房托、假结婚买房等行为

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~更多内容且待下回分解~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~