“楼王”不是谁都能入手，但是GET到“选楼”秘诀一样住的爽

做互联网媒体最重要的是追热，回顾过去一年的热点，除了各地新政频出的突然袭击，也只有美国大选让地产公众号沾了老普的光侃了回大山，特朗普用房地产的方式坐上了总统的席位，确实直击地产人的兴奋点。

一直觉得特朗普时代房地产应该很有奔头，所以今天佳爷端上买房选楼的这盘菜，总统不是谁都能当的，楼王也不是谁都能入手的，但是GET到了技巧，一样可以享受楼王的居住体验。

凭什么楼王就卖的贵？PART-1

通常情况下，作为整个小区的标杆，楼王通常具备四大特征。

首先，楼王位于楼盘最中央的位置，这里所说的中央不是指小区的几何中央，而是小区最优越的位置，享受社区最全的配套设施；

其次，楼王的前后楼间距大，占据小区最佳的视野；

第三，楼王拥有较好的景观资源，往往自带花园、水系；

第四，楼王的户型宽敞舒适、南北通透、便于采光、通风效果好，住户使用率高，且拥有最好的朝向方位等。

楼王通常在整个楼盘中最后销售，价格最高。由于消费人群定位经济实力较强人群，开发商一般会慎重对待，无论是建筑质量、景观绿化都要比普通房源更用心。

举个例子，下图所示，可以看到楼王的位置在景观园林的核心位置，不临街，因而避免了马路上的噪音和灰尘污染，而且楼层高度由北向南呈阶梯形，楼间距足够大，保证了视野的宽阔。

那么我们再看看其他位置的楼栋，和”楼王“比有哪些缺陷呢？

最东边：楼层假设15层左右，早上起来的阳光非常好，但是视野可能一般，由于临街打开窗户就是马路和嘈杂的车流声。另外，还有一个小广场，不可避免的有大妈们跳广场舞。

最南边：可以看出来是小高层，虽然临街，但是用心的开发商在楼下开发了3米左右宽的绿化带，起到了隔绝杂音的效果。并且朝南的房子本来就枪手，价格一般不低。

最西边：西侧也属于小高层，但是最大的缺点就是夏季西晒，会比较热。

最北边：北侧的房子可以看出是整个小区最高的，而且排的十分整齐密集，又临马路，避免不了马路的灰尘和噪音。而且，佳爷这里特别告诉大家，选择临街的楼栋时，并不是楼层越高噪音越小！

非“楼王”不选？别中了开发商的圈套！PART-2

的确，“楼王”的存在，占据了整个小区的最优资源和配套。因此，即使“楼王”价格普遍偏高，不少购房者也愿意花大价钱买一个舒适安心。

不过佳爷还是希望购房者理性些，根据自身情况决定是否购买楼王。如果购房以自主为主，在资金允许的情况下，最好选择楼王产品；但如果购买房产用于投资，一般不建议购买楼王。因为，对于在二手房市场上的优势，我曾经听过不止一个中介说“将来卖二手的差价一定小于现在开发商卖的差价”。并且，楼王的面积偏大，在二手房市场并不吃香。所以，买“楼王”不能盲目。

然而大多购房者认为，现在的“楼王”更多的是销售嘘头。采访了一位同事小张，她在了解一个称为“楼王”的楼栋房源后，感觉非常失望。“在我看来，这个‘楼王’未必比该楼盘的其他楼更有价值。楼盘内位置就这么多，似乎景观也被遮挡得差不多了，‘楼王’的户型设计也未见十分出色。”

也有网友给我们留言，说所谓的“楼王”，其实是开发商借机积攒人气和拉高楼价的手段。佳爷房谈有网友评价，往往成为“楼王”的楼栋，都有虚高售价的现象，让一部分购房者望而却步，转而购买该楼盘的普通房型。动不动就标称“楼王”，是开发商的一种营销手段而已。

选房选的好，家家住楼王 PART-3

千辛万苦选好小区后，下一步就该选楼号了。面对小区内少则数十多则几十座楼栋，究竟选择哪栋最好呢？

低层/多层/小高层的小区

低层因为总楼层小于3层，所以不存在采光和通风等方面的压力。不管是4层高的、6层高的多层，还是11层高的小高层，只要楼间距合适，采光都不是什么大问题，这种情况下建议大家选择小区中间的楼栋，安静、舒适，适合居家。

当然，下图这个小高层，夹在两栋超高层之间，这样的楼栋在采光和通风上，会受到前后两栋楼的影响。

(超)高层小区

12-33层，称为高层；33层以上称为超高层。现在很多楼栋都在30层左右，走在楼下面会有一种压抑之感，如果没选好楼栋，采光将会比较尴尬，合适的楼栋搭配合适的楼层，采光将不会有问题。

如果您在购房时选择比较充裕，那么不临街的楼栋肯定是最好的选择，靠近小区景观中心的位置通常会作为“楼王”出售，售价较高，经济实力允许的购房者可以考虑，舒适度肯定是不会错的，就算您不打算入手楼王，也可以在楼王周边发散选择。

除了楼王的景观因素外，还有一些个人因素要考虑，比如您是需要乘坐地铁或公交的上班族，就要仔细测量从楼栋到小区出口的精确距离，尽量选择靠近每天上下班的出口；如果您家有老人需要选择低楼层，就尽可能远离地面停车位和地下停车场的出入口，从而降低汽车噪音和尾气污染。

如果您购房时下手比较晚，中间楼栋剩下的选择不多，那么四向边楼该如何选呢？

东边：东边没有遮挡的话，早上的采光很不错，东边视野开阔，一般中午过后太阳就被掐面的楼栋遮住了，如果前面没遮挡，光线不错，但除非门前是一条林荫小道，否则机动车辆的噪音和粉尘污染会影响你。

西边：西边户一般存在西晒的问题，尤其是夏天，很热。

南边：南边的貌似位置最好最抢手，买的时候价格也最高，这个不能否认，可是你得确定以后你家前面，也就是南边没有高层建筑，如果你家这栋楼一共是30层，等交房后，你家正南面又蹭蹭蹭盖起来了个40多层的建筑，怕是朝南也帮不了你。

北面：北面不太推荐给大家选择，首先北向采光不佳，尤其是冬季，我国很多地区都受北风影响，加之边楼没有遮挡，保暖性将大打折扣。

案例分析PART-4

来看看下面这个小区的楼栋分布：

小区楼栋层数均为33层，整个小区四面都是马路，且靠近3个十字路口。红色框框处目前在建火车站，黄色框框处为已经建成并有人入住了的成熟小区，4号楼和5号楼对面为一块空地。

哪栋楼位置最好呢？

6、7号楼位置最好，位于小区的中央，远离噪音，还可以观看到小区的中央景观。

其次是4、3、2号楼，4号楼其靠近的是一条小小的马路，车辆并不多，右手边有一个幼儿园，距离旁边的宽马路（主干道）还有一定的距离，受到的影响小，并且由于4号楼只是2面受到遮挡，采光还是不错的。但其对面的空地，存在较多不确定性的因素。

2、3号楼，虽然也会受到主干道噪音的影响，但东面的采光却可以不受影响，并且，3号楼南边受到的遮挡小，东边的单元，采光比2号楼要好。

最次的为8、1、9、5号楼，红色区域在修建火车站，在建和建成后，对8号楼都会有一定的影响，另外，5、8、9号楼的左侧还规划有商业。

1号楼临近2条马路的交汇处，噪音自然不用说。9号楼与5号楼都会受到临街商业、火车站、和马路的影响。当然，1、5、9号楼的采光还不错。

这里，同样的户型和同样的楼层，2号楼的住户就没有6号楼的住户居住舒适。所以呢，买房的时候选好户型后，还要再看看这些户型对应的楼栋，分析下这些楼栋的好坏，选择最适合自己的。