沪漂买房经验（四）上海二手房交易 我砍了20万

创作立场声明：本系列只介绍在上海购买刚需住房的相关信息，不对房价涨跌趋势、购买时机是否恰当进行讨论。文章内容源自个人经验，难免有所偏重，欢迎大家理性交流，么么哒！

系列文章回顾

沪漂买房经验（一）前期准备：如何了解自己的购房资质、财务状况，如何获取限购政策、贷款政策的相关信息。

沪漂买房经验（二）如何计算首付以外的购房成本：在购买二手房时，增值税及附加税、契税、个税的计算方式。

沪漂买房经验（三）如何高效看房选房：二手房交易流程，如何挖掘自己的居住需求，如何选择房产中介，实地看房的注意事项等。

今天，我会回顾从选定房子到签署意向这一阶段发生的事情，和该系列前3篇以传递信息为主的文章相比，这篇文章更偏重于自己的经历。闲话少说，进入正题！

选定房子

由于在实地看房之前，我们已经仔细计算过了买房的预算，挖掘了居住需求，所以实地看房只用了5天。在对所有的房子进行综合比较之后，将范围缩小到3套。

• 房子A：距最近的地铁站约450米，距最近的商圈约1.2公里，距世纪大道4站地铁，房龄约20年，楼层2楼（一梯两户），约89平米，3室1厅1卫，税费成本不到5万元。

• 房子B：距最近的地铁站约400米，附近无商圈（有大型超市），距世纪大道9站地铁，房龄约15年，楼层4楼（一梯四户），约80平米，2室1厅1卫，税费成本不到10万元。

• 房子C：距最近的地铁站约500米，附近无商圈，距世纪大道9站地铁，房龄约20年，楼层1楼（一梯两户），约85平米，2室1厅1卫，税费成本约25万元。

再次讨论之后，决定买入房子A。理由如下：

• 地段更好，附近有大型商圈（有最常去的优衣库和MUJI，还有我喜欢的喜茶），且距离世纪大道更近。

• 面积最大，且房型成长性较好。在没有孩子的情况下，可以将一个南向的卧室改成大客厅，原来的小客厅改为餐厅，北向的卧室作为书房，营造舒适的二人世界。在有孩子的情况下，北向的书房可以变成宝宝房，南向的大客厅可以改为卧室，供老人短住，让全家人都有自己的空间。

• 税费成本最低。不会觉得钱打了水漂，肉疼。

找中介约房东

实地看房的时候，我们选的是绿中介，但是绿中介的收费是最高的（买方付房子总价的2%，卖方还要付1%）。我们咨询了有经验的朋友，发现大家在中介费上的支出差异非常大，大多数能讲价到1.5%，有人能拿到0.4%，还有大神只花了5000……

我们一开始的想法是，多接触几家中介，选择报价最低的。但是真到操作的时候，就傻眼了……

我们联系了绿中介以外的几家主流中介，都说费用好商量，但是他们就是联系不到业主，说是电话不接，敲门不开。有个红中介的店长在小区门口遇到了业主，问了一下是什么情况。业主说，绿中介掏了10万给他，如果年底之前没把房子卖出去，10万就归业主。如果卖出去了，10万还给绿中介。如果业主经由别的中介卖掉房子，就要赔绿中介20万。

红中介的店长跟我说，这种锁定独家房源的行为，如果中介付的定金不超过3000元，就是合法合规的。绿中介虽然违规，也没有别的办法。如果我真的想买这套房子，只能从绿中介走手续。或者等到2020年，要是房子还在，再想办法。

我和老公商量了一下，觉得还是中意这套房子，不想再看再等了。而且，我们对中介费的预期是1.5%。如果能和绿中介砍点价，不要高1.5%太多，都可以接受，所以还是决定从绿中介走手续。后续的体验证明，服务是真的好，完全不用操心任何事情，都安排的明明白白，到交易中心办手续连队都不用排，就是太贵了啊

面谈商议房价

面谈是约在房子A附近的绿中介门店，中介不会让买卖双方直接见面，而是安排在两个会议室，由中介传递双方的意向。

议价之前

中介 vs. 买方

• 中介介绍整个交易流程，每个步骤需要的时间。

• 中介报出卖方的出价，计算首付成本、贷款月供，确认买方月收入、公积金账户余额是否满足贷款要求。

• 中介确认买方什么时候能凑齐首付，希望什么时候能拿到房子。

• 中介和买方确认中介费。从2%讲价到1.8%，没有拿到1.5%，确定分2次付款。签定金合同后付50%，网签后付50%。找其他中介的值友，可以试着争取分3~4次付中介费，建议卡在网签、过户、交房几个重要的环节上，防止一次性付款后中介就不管了。

中介 vs. 卖方（这部分并非亲身经历，只是通过中介传递给我们的信息进行梳理）

• 中介和业主一起到交易中心拉产调，了解房子的产权情况，是否有抵押、查封、租赁、行政限制等情况。

• 中介确认卖方希望什么时候拿到首付，什么时候能交房。

如果产调没有问题，买卖双方对首付、交房的时间能达成一致，就可以进入议价了。如果业主着急置换（TA需要拿卖房的钱去买房），业主对首付的金额、付款的时间要求就会比较多（比如首付必须大于200万，在1个月之内给到）。双方如果谈不拢，就只能终止交易。

议价之中

买方报出自己的心理价位，并陈述给出该报价的理由。划重点，给出理由非常重要！！！虽然中介有义务在买卖双方之间议价，也有很多销售套路，但是作为买方，一定要提前想好自己的心理价位，更要想好理由。这样在议价的时候，才能坚持自己的看法，不被混乱的局面推着走。

我们基于同小区和附近社区的成交价格给出了报价，只是略低于市场价而已（想大大低于市场价是不太可能的）。但是在谈判的时候，我们利用了一个当天刚刚知道的消息。

到了门店之后，我和经纪人闲聊，调侃说他们的中介费太贵，业主自己还要掏1%。如果去别家中介，业主自己就不用掏钱了啊！经纪人说，业主要在这里交易，是因为他弟弟就是在绿中介卖的房子。而他弟弟的房子，就在业主的对门，只是房型不一样，面积也小。

我赶紧偷偷打开APP找到这条成交记录，发现这套房子的每平米单价，比业主的报价低不少。同小区、同楼层、房子还是一家人的，价格相差这么多，就说不过去了吧。所以我在议价的时候，始终是抓着这个点在说。

整个议价的过程超过５个小时，又疲劳又烦躁，但是千万不能着急。我老公走冷静风，全程扑克脸，说话比较强硬。我走温柔风，全程笑脸相迎，局面有些僵持的时候就说些软话。中介去找业主聊的时候，我老公就一直鼓励我，提醒我不要轻易妥协。我确实不是那种能磨的人，到后面觉得好累好累，好几次都想就算了吧，回想起来觉得自己的意志力好薄弱啊。

最后的成交价，比我们的报价高10万，比业主的报价低20万，每平米单价比业主弟弟的房子略高。我们考虑到房型和面积的因素（同房型在该小区没有第二套在售的），对这个结果还算满意 。

议价之后

中介把买卖双方带到一个大会议室开始签定金合同。

不知不觉已经超过2000字了，关于定金合同的注意事项，留到下一篇文章再写吧 。

总结

值得买上有一些大神，可以花很少的中介费，甚至不花中介费，就能买下房子。还有一些大神，具备多年的房地产销售经验，据说只看买卖双方的小动作，就能摸清大家的心理价位。和大神们相比，我的这点经验，可谓是班门弄斧了 。

之所以写下这段经历，是因为自己实在是个健忘的人，很想记录下这段既痛苦又充满希望的经历。欢迎大家在评论区批评指正，理性讨论哦（有话好好说，不要骂我傻，真的会不开心）！