房贷3.3%对上存款1.3%：要不要提前还，我先算了三笔账

这个周末，家庭群里聊起了房贷贴息的事。我翻到了文件原文：9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号），10月1日起，对新发放的首套商业房贷——房子不超过120平方米、总价不超过150万元——按贷款本金给年化1个百分点的财政贴息，最长贴5年，贴息基数上限100万元，政策暂定实施1年。

我在意的是里面那句：存量贷款，不在范围内。

也就是说，对我们这种房贷已经放下来的家庭，降利息这件事，今年还剩的抓手就只剩一个老问题：要不要提前还。我家的底数是：商贷还剩90万，利率3.3%（存量批量调整后的主流水平），剩余22年，等额本息，月供4,799元。这个月，我手里有一笔20万的定期到期，媳妇说干脆拿去还掉。我说别急，这笔钱我先算三笔账。

第一笔：利差账，定"该不该还"

这笔账最先跑，因为它决定后面两笔账要不要跑。

先把现在的利率摆出来。截至10月20日LPR报价，5年期以上3.5%，1年期3.0%，自2025年5月调整以来一直没动过；上海这些城市的新发首套主流，已经做到LPR减45个基点、也就是3.05%。存款这边，国有大行挂牌三年期1.25%、五年期1.30%，活期0.05%；大行下半年发的大额存单，3年期落在1.55%到1.65%之间，想要1.9%以上的，得去看民营、城商行的3年档，起存20万。

第一版账，我其实算错了比较对象。当时我拿3.3%去对比活期那0.05%，结论脱口而出："钱躺着就是亏，20万全还。“我媳妇问了一句——这笔钱本来就是要滚存三年定存的，你拿活期比什么？我这才拐回来：利差账，要比的是这笔钱"真拿在手里能拿到的收益”。

公式就一行：

每年净省息 ＝ 提前还款额 ×（房贷利率 − 你这笔钱实际能拿到的存款类利率）

套我家的数：200,000 ×（3.3% − 1.6%）＝ 3,400元。这钱按大行3年期大额存单1.6%拿着，一年利息3,200元；拿去还贷，第一年省息6,600元；净省3,400元，摊到每月283元。存款利率每差0.1个百分点，净省跟着差200块——按1.55%到1.65%这个区间算，净省落在3,300到3,500元之间。这个数得是正的，才值得往下走；是负的，钱就老老实实放存款，不用跟利率较劲。

第二笔：违约金账，定"能不能还"

利差账省的是"以后的利息"，违约金账动的是"眼前的现金"。

我翻资料查了几家银行的执行情况：放款后约定年限内提前还款，一般按提前还款额的1%到3%收违约金，满了年限不收；有的合同还限制一年还款的次数和金额，大额还款普遍要预约15到30个工作日，年底高峰更久。最容易踩的坑是"新老划断"：网点口头说的免罚年限不作数，网上流传的说法也不作数，一切以你合同的条款为准——有人的合同是放款满3年才免罚，比传说的"满一年"多出两年。

我家这笔在这一步又交了一次学费。我第一版按"要收2%"预留了4,000元违约金，翻合同翻到第四页才看明白：条款写的是放款起3年内收2%，我家贷款2018年放的，早过了免罚线——那4,000元是我凭空给自己算丢的。可要是我按"稳妥"先提交再研究，光预约就白等一个多月。

这步的门槛就一句话：违约金 ÷ 每月净省息 ＝ 回本周期。我家如果真收2%，4,000元 ÷ 283元/月，要14个月出头才能回本——离免罚线比这更久的，现在就还；眼看几个月就过线的，等过了线再还，一分冤枉钱不用多交。我家免罚期已过，违约金0元。

动手前，把这三格按你自己的合同填出来：放款起满____年免罚；期内按提前还款额的____%收；每年最多还____次。填不出哪一格，先别动手，把合同翻出来。

第三笔：两方案账，定"怎么还"

决定要还之后，手机银行默认给你的是"减少月供"。我家还20万，月供能从4,799降到3,733，每月轻1,066元——数字很漂亮，但它解决的是现金流，不是总利息。

缩短年限和减少月供，本质是这20万的两种买法：一种买"每月少掏"，一种买"总共少掏"。我第一版是拿"月供×月份"粗估的，两方案差额估出来差了6,000多块；重跑了一遍等额本息公式——月供＝贷款本金×月利率÷[1−(1＋月利率)^−还款月数]——再对着银行App的还款试算表核了一遍，数字才落下来：

选"缩短年限"，多省87,974元。一句话规则：月供压得喘不过气的，用"减少月供"缓口气；现金流没问题、想少掏总利息的，选"缩短年限"。

两条延伸规则，同一个原理——先还贵的。组合贷家庭，先还商贷段：公积金首套五年期以上的利率现在是2.6%，犯不着抢在3.3%的商贷前面去还它。另外，我算完还有一条不动的钱：留够6个月开销的应急金，爸妈那笔12月才到期的20万也不动——那两笔钱的任务是"随叫随到"，不是省利息。小红书上上个月有人发"提前还了20万房贷，我后悔了"，评论区吵得很，后悔的点，大多就落在"没留缓冲"这四个字上。

我家的结果，和你可以抄的三步作业

我家最终：应急金不动，这个月到期的20万，11月10日提交预约、一次性提前还20万，选"缩短年限"，月供维持4,799，还款年限从22年压到15年7个月；免罚期已过，违约金0元。

如果你也在犹豫，就抄这张三步作业单：

1. 利差账：房贷利率 − 你这笔钱实际能拿到的存款类利率，是正数往下走，负数就停；

2. 违约金账：按合同填三格（满____年免罚、期内收____%、每年限____次），违约金÷每月净省息＝回本周期，跟到免罚线剩下的时间比一比；

3. 两方案账：现金流紧→减少月供；现金流稳→缩短年限；组合贷先还利率最高那段；6个月应急金之外的钱，才叫"可还的钱"。

作者声明：文中算的是我家的账，我的选择不构成普遍建议。利率、政策、条款均锚定2026年11月下旬，以你的贷款合同、银行官方公告和政策原文为准。