别说买不起，你缺少买房的技术和眼光

房子，已是当今时代无法回避的热点话题。20多年前商品房改革，让房屋成为最有价值商品。除此之外，房子从始至终是人的刚需，只不过今天大城市房价高企，太多人抱怨买不起

2018年，最严限购限贷令发布并不断加码至今已过一年半。大量需求被强制锁死，照大佬们所希望，等不及资金的开发商和二手房东们早已开始降价和促销。除贷款利率依然高企，就现在看来对刚需族似乎出现不错的机遇。因为一旦政策或银根松绑，咳咳咳咳…

还不买，等涨价？

一、攒钱

就算现在是个好机会，你会再次强调自己没钱。当然不够现金作首付，又能有多少刚需够还不买呢？

资金要撇开买房讲，银监会严打首付贷。现金一直是市场发展史上的难题，现金多干啥都好，但现金不够怎么办？

当然是借。凭自己的能力不足以胜任的时候，一定要善用别人的能力，不然你花时间精力社交到头来和肥宅有什么区别？

近在你身边的资金一直明码标价：成本4-5%信用卡；成本5-6%亲友借款；6-9%抵押贷；11-12%信用卡分期；12-15%临时拆借；14-18%无抵押贷；18-∞%高利贷

普通人用亲友借款一般就可解决大多数难题。因为中国人的优良传统之一是储蓄。你的父母、爷奶、叔伯、姨舅们，你家总会有家人或亲戚为自己留下可观的存款压箱底。他们没借给你只可能这三个原因：1.不知道你需要；2.利息太低；3.你信不过。信不过是人品问题无解。但如果是原因1，那你还薄着个脸皮当饭吃？

信用卡，消费贷就是向银行借款，凭征信批额度，都是借也没本质区别。不过卡和贷都是是精分科技树，要细心学习了解。资金的潜力看勤奋和技巧

还有就是买房

最后惯例强调银监会严打首付贷

二、看房技巧

大乘经验

此前四两也写过看房选房经验

值无不言39期：限购？潜力房区？优质楼盘？来，听砖家聊聊买房经验！值无不言，知无不言。嘉宾分享干货多，值友疑问都解决。在中国，买房这件事，早已成为很多成年人避不开的话题。买房的原因有很多：升值、归属感、安全感、丈母娘……无论出于什么原因，对于大部分人来说这都是人生大事之一。然而同样是买买买，在买房之前应该做哪些功课呢？买房是否同样有优惠可循有羊毛可薅呢？本期《值无四两拨两斤| 赞305 评论546 收藏2k查看详情

但随着经历阅历的增长，发现以前的经验太过“小乘” 。而所谓大乘，那一定要有普世适用性

这是就一篇关于刚需买房的大乘经验。刚需族是独受政策光环独宠的幸运儿。政府压制房价，无不是给刚需争取时间，给了机会，就要抓住机会

刚需的本质，是希望在城市能有一个能住的家，本质是能住，所以刚需目标一开始就应该放在二手房。

新房夹带太多无效附加值，往往都不怎么笋。各类广告，看房大巴，花园绿道，精装交房无一不是和住本质无关的附加值。新房卖的是贵宾体验，新房是奢侈品，穷不配。

同理没有任何附加值的二手房才是刚需的第一目标。没错，你应该猜到就是你一直看不起的老破楼。陈旧的墙皮碎落，装修格局散发着时代的余晖，住的多是老年土著或体力劳动人民

你没有买的欲望，是因为你对价值一无所知。要知道只有这种房子才是剥离得只剩下本质的房屋，才没有多余的溢价，你的每一分钱才都都用来实现刚需的本质了。装修一点都不是事，四两的主系文章就是装修，装修到完美也花不了几平方房价，但装修后的效果天差地别，甚至胜过新房

其次的选择是所谓有“缺陷”的房子，基本低于市价，是谓笋。缺陷不一定是房屋的缺陷（缺陷能够接受都是不错的选择），还有是产权的缺陷。比如一套房子涉及多个产权人，相互之间难扯难分不好沟通。只要不是无法沟通，都是可以将产权一层层剖开，计算协调解决，时间不会少花。但只要解开，你就能笋价拿下

刚需的第二目标才是改善。任何房屋的特点都明码标价，景观视野+5%，正南朝向+2%，通透大阳台+1%，精美装修+8%，小区花园+4%，名校学位+50% ...，每一项指标的改善都意味着真金白银。有产阶级才有资格谈改善

笋盘

看房200套，笋盘自现，这句是不变的真理。

笋就是值的意思，懂价值，才知笋。所以要不断看房打基础，建立城市片区，新旧的价值体系。

如果新上盘单价低于同片区普遍价格，这是广义上的笋

狭义上的笋要考虑房型，支付方式，评估价-贷款比例等等。成熟的市场一切交易条件都是帐上的数字，举个例子

片区单价一万。新上盘单价八千，笋不笋？当然笋，但业主要求全款还笋不笋？当然不笋，因为流动性锁死，买一错三，不值。当然也可以全款抵押，根据实际情况评估

不存在买市区不买郊区，买旧城不买新城，只要价格笋都值得买。笋是抗风险的第一要素。别说笋盘太远上班不方便，去租。

价格与价值

一个人想卖一个人想买，叫交易。一群人想卖一群人想买，于是有了市场。价值由市场决定，价格由业主拍脑袋自定。

大多数业主定价一般参考别人的卖价。啐，隔壁老王朝北的户型都卖九千，我这怎么也得卖一万。

也有业主看房天下，看安居客，报价七千多，那我卖八千吧。或者想想自己四千买的，都翻倍了，不图啥卖八千挺好了。又或者急用钱，挂八千急卖。以上如果房子价值九千，那这三种原因产生了笋盘

价值则是个严格的经济学名词，价值包含成本，附加值，还有泡沫。

成本好理解，建房要地，要钢筋水泥砖，要人工; 附加值包含学位加成，地段加成，居住舒适度加成等等之类; 泡沫则反映供需关系，供不应求时泡沫大，反之泡沫小。所以说只有供过于求且流动性充分才真有助于降房价

同一片区一般二手房有大量成交作基础，价值较为稳定可作估值参考，新房贵过1.2倍则不笋

三、买房

看房终究是为买房准备。买房其实没有技巧，必须一步一步脚踏实地去谈价格，签合同，贷款，交钱。但每一步都可以尽量做得更好，让交易更完美。

那么看到笋盘第一时间要联系房东谈价

心理战

谈价没有技巧，除非假设房东智商和经验值都比你低。但这一般情况不可能，因为谈价都是有产阶级负责碾压

从来就没有什么压价技巧，否则你学到了压价，房东也能学习反压价。你说户型朝向差，位置偏僻，房东起身就走，每天都是这样的客户太烦。一招绝杀，急的一定是你，因为你觉得两百套中它最笋。

谈价其实只有一招，就是让房东可怜和同情你

你应该把定金兑成现钞，毛边的旧币，厚厚的五打码在桌上两眼放星跟房东说房子你很有诚意，但你刚毕业没钱，父母体弱多病想接过来，弟弟还在念书，定金是你这两年攒的，首付还要借亲戚朋友，讲出泪花最佳

其次就是熬。熬的前提是房东很诚意卖，你很诚意买，最后看谈不拢的五千块尾数是房东先放手，还是你先松口

快刀

有些笋盘不能等，错过就是一辈子。笋盘必定建立在看房200套之后，一旦中介发现7折笋，才有胆识立刻约房东交定金锁单。

没错，不用看房。因为你对价值了若指掌，装修如何，带不带家具都不是事。因为比起房价那些不值钱

迟一步就可能被别人用同样的方式签走

合伙买房

尽了最大努力还是不够钱，可以考虑合伙买房。如果有和你一样同看好城市发展的亲朋好友，人品靠谱，愿意同在城市扎根，合伙买房自然值得商量。

就像合伙办公司，合作就要划分利益。房票贷款捆绑，视政策严格程度占8-12%，首付，月供都是数字，付多占多。装修，月租照市价。合同可以列得清清楚楚，合同期限至卖房交割，整一套合伙开公司的流程

合伙买房最大的难题是卖房决策，A想3年后卖，B觉得还不到时候。这时最好的办法是买断另一方股份，或者开始就约定卖出由A/B决定，或合作合同约定某时卖出

代持

刚需族一般用不上代持科技树。但如今政策使得交易成本剧增，减少交易次数 一可减缓税费资本流失，二可节约办理贷款等人力心力成本，百利少害

倘若有这样的机会，比如靠谱同事房多缺现金，可约定房屋实际转售予你，但不过户。就首付金额进行商议，此后月供由你承担，房由原房东代持至出售，或可至满二满五税费较低时进行过户。各环节签字画押，合同公证留痕

唯一的隐患是代持人反悔，人为利往。倘若反悔会导致很多麻烦，但很少情况会造成损失。因为法律以事实为依据。所以过程细节一定要通过合同记录清晰，保存完好。

具体贷款，过户流程全国大同小异，可参考此前文章

干货分享 篇一：二手房的购买经验追加修改(2016-12-2822:34:44):感谢值友们点赞打赏~看房购房经验系列受到的关注度出乎意料。接着篇一购房经验，干货分享篇二：看房购房经验已经出炉~篇二分享二手房&新房的看房细节及注意点，篇尾提炼了部分篇一有料的评论。相比较，篇二增添了更多看房和购房细节，帮助大家运筹帷幄、决胜千里。再四两拨两斤| 赞1k 评论622 收藏6k查看详情

四、装修

装修是小乘，但装修可以极大提升刚需住房体验

我不推荐租房装修，但刚需买套老破小就很值得翻新。装修前后，天壤之别

这篇里就不赘述太多，可以看四两装修主线文章

装修听我说 篇一：#值友的家# 硬装4万5，广州二手房翻新小编注：文章来自#值友的家#征稿活动，你为房子吃过多少苦？晒装修记录家装风格，分享家居好物，投稿即有机会获得价值12800元的EraClean新风机、车载净化器等多重奖品，详情戳活动公告了解。去年这个时候，四两发布亲历买房经验，跟节奏买房的值友，是不是感觉腰杆子都更直了干货分享篇一：二手房的购买经验四两拨两斤| 赞641 评论401 收藏4k查看详情

装修听我说 篇二：#值友的家#Sketch Up 制图 & 家居设计思路小编注：文章来自#值友的家#征稿活动，你为房子吃过多少苦？晒装修记录家装风格，分享家居好物，投稿即有机会获得价值12800元的EraClean新风机、车载净化器等多重奖品，详情戳活动公告了解。你没看错，干货第二篇《装修听我说》系列篇一给大家简要捋了一遍装修过程中的硬装部分：装修听我说篇一：#值友的家四两拨两斤| 赞504 评论162 收藏4k查看详情

装修听我说 篇三：#值友的家# 泥瓦工程施工和工艺小编注：文章来自#值友的家#征稿活动，你为房子吃过多少苦？晒装修记录家装风格，分享家居好物，投稿即有机会获得价值12800元的EraClean新风机、车载净化器等多重奖品，详情戳活动公告了解。《装修听我说》系列篇一给大家简要捋了一遍装修过程中的硬装部分：装修听我说篇一：#值友的家#硬装4万5，广州二四两拨两斤| 赞374 评论290 收藏2k查看详情

装修听我说 篇四：#年后装修焕新家#一篇看懂乳胶漆选购—乳胶漆选购科普小编注：文章来自#年后装修焕新家#征稿，好文有史以来大手笔，6台iPhoneX只是二等奖！只要你对硬装、软装、家电其中一类商品选购有所研究，都可以来参与活动！详情戳这里。乳胶漆是乳胶涂料的俗称，诞生于二十世纪七十年代中下期，是以丙烯酸酯共聚乳液为代表的一大类合成树脂乳液涂料。由于它易于涂刷、干燥迅速四两拨两斤| 赞550 评论391 收藏5k查看详情

装修听我说 篇五：你真的了解选装修公司？小编注：想获得更多专属福利吗？金币加成、尊享众测、专属勋章、达人福利任务你想要吗？如果想要，赶紧来申请认证站内生活家！猛击此链接装修队伍的选择其实也就三十多年前，盖房子还是个家族的大事。家庭全体动员，叫上村头的泥水王师傅和搬运工老李，能干活的一起上，搬砖拉泥好不热闹。房子砌好总不能泥地砖墙吧，装修也四两拨两斤| 赞44 评论60 收藏800查看详情

装修听我说 篇六：其实美缝没有你想象中那么难！省钱省力的美缝施工攻略小编注：想获得更多专属福利吗？金币加成、尊享众测、专属勋章、达人福利任务你想要吗？如果想要，赶紧来申请认证站内生活家！猛击此链接320元，45平方，3天完成厨卫美缝经验站内关于美缝的帖子，清一色的美、贵、累，多数经验觉得不得要领。不过依然感谢各路大神的分享，站在巨人的肩膀上，四两将自己总结下来最省钱四两拨两斤| 赞250 评论192 收藏2k查看详情

五、房价会不会跌

真正刚需不需要考虑这个问题。

我不否认价格会跌，因为近期房价就是在缓缓下行。要理解价格下跌有层次，首当其冲必然是高附加值的商业CEO新楼盘，因为它们起初定价就远远高过理性市场价。

刚需房是被剥离得只剩下住性质的房子，下跌还远远轮不到它

真实的负债率

负债率是空军自认为很有说服力的依据，似乎只要房子下跌三成，傻多爆仓房价就崩盘。

而现实是房产市场负债率一直维持在低水平，且不说限购要求二套需7成及以上首付比例，举例计算两年前100w买的房子，首付30w，贷款70w，当时负债率70/100=70%；两年后，房价涨至130w，贷款剩64w，负债率64/130仅50%，负债率随房价上涨迅速降低！

市场上持房大于两年的房东比例远远大于持房小于两年的房东，下跌三成，岿然不动。房子不是股票，至少在商品房改革至今这20多年，没有出现过房价下跌导致爆仓的问题

定性和定量

空军没有定量概念

条件ABCDEF会导致房价下跌，G会导致房价上涨，那房价会跌还是涨？不知道，因为没有定量。如果具体到ABCDEF对房价的影响度是2%，G影响度是50%，你心里就有底了。这是定性和定量的区别。

“傻多借18%年利高利贷作首付，房价下跌啦，傻多撑不住了，再等等房价马上崩盘”真的会这样吗？

动动大脑，没人傻到一开始就借高利贷。开始用高利贷的正常人手上已经N套往上，高利贷再买一套只是小赌怡情。其次18%的高利贷实际利率需要平摊到7成房贷中去，实际利率并没有高于18%*0.3+4.9%*0.7= 8.9% 。9%不到的利率，不过抵押贷的成本

类似原因ABCDEF还有很多，咋看很吓人都是利空。但拿出数据定量计算，长舒一口气，它们影响只有2%

原因G只有一个，但历史看，买房最好的时机是十年前，其次是现在。

以上，致敬奥派真学，致敬水库欧神

小编注：本文作者@四两拨两斤 是什么值得买首席生活家，他的个人自媒体信息为：

微信公众号：四两拨两斤，微信搜索“super_zone”。