房贷利率怎么选？首先你得搞懂LPR

3月1日，是存量房房贷利率换锚正式启动的第一天。

这次转换，是今年楼市最大的变革之一。

早在去年10月，新增房贷利率采用LPR加基点的方式，确定房贷利率；去年年底，央行提出存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR的相关事宜。

也就是说，以前按照央行基准利率为基础的房贷利率计算的模式，将改变。所有的贷款产品利率都由LPR加点形成。

从3月1日起，至8月31日，你会接到银行转换利率的通知。

壹

LPR是什么？——贷款市场报价利率。

LPR是针对企业贷款利率市场化而来的。LPR=央行公开的MLF利率+18家银行每个月报价平均加点，在每个月20号公布，即每个月变化一次，而原来基准利率是不定期调整的，所以LPR是完全市场化的。

目前宏观货币政策的基本面是宽松，因此LPR未来有走低的趋势。理论上房贷利率是跟着LPR直接挂钩的：LPR走低，房贷利率也应该走低。

但这也是大家一直在疑问的地方。LPR大概率走低，房贷利率是否也会走低？

在央行19日发布的《2019年第四季度中国货币政策执行报告》中，提出坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，不将房地产市场作为短期刺激经济的手段。

且LPR的推出是为了国民经济，最重要的作用是隔离房贷和其他贷款，货币宽松降息，央行放水，但水不能流进房地产。

隔离房贷和其他贷款则是通过加基点的方式。

公告中说的很清楚：自2019年10月8日起，首套房贷款利率不得低于LPR水准。“不得低于”也就是只有下限没有上限；房贷利率以5年起lpr为基准，各省市在此基础上还要进行加点；银行的贷款利率仍然是以首套上浮10%这样的方式呈现。

最终，房贷利率=5年期lpr利率+省市最低加点+银行上浮点数。（此处所说的是新增房贷利率，即执行LPR之后的房贷利率）

LPR登上舞台，意味着信贷手段将成为今后房地产调控的重要手段，和“房住不炒“处于同一战线。如果楼市太热，房价上涨，为了遏制投机炒房，总的房贷利率就有上升的可能。

但是，中国楼市是政策市，过热调控过冷放松。当楼市太冷，管控放松，加点就会减少，房贷利率自然也会降下来。

贰

这次转换是针对于所有购房用了商业贷款的购房者，不管是10年前买的房，还是去年买的房，都要完成转换。（2019年10月后签订的贷款合同，此时已使用LPR加点，不需要再次转换；如果贷款今年到期，也无需转换）

银行给了两个选择，固定利率和一年一变的浮动利率。首先，需要明确一点，无论选择哪个，2020年整体利率保持不变。

转换为固定利率，则按照原贷款合同执行，永远不会改变。

转换为一年一变的浮动利率，每年可以调整一次。在保持总利率不变的基础上，确定加点，加点一旦确定，长期保持不变。

到底加点数值是多少？这里我们举个例子。

如已签订的贷款合同利率为基准利率上浮10%，则贷款利率为4.9%+4.9%*10%=5.39%；加点数值为5.39%-2019年12月5年期LPR利率=0.59%，加点就是59个基点。

这个加点，是整个还款周期的加点。无论LPR如何变动，上述案例中，计算你的实际房贷利率中的“加59个基点”是不会变动的。未来，存量房房贷利率=最新5年期LPR利率+59个基点。

而原来有折扣的依旧有折扣，加点可以为负值。所享有的折扣或上浮，都会在重签的时候体现。

如原贷款利率为基准利率的9折，则贷款利率为4.9%*0.9=4.41%；加点数值为4.41%-2019年12月5年期LPR利率=-0.39，加点也就是-39个基点。

简单来说，加点=目前实际房贷利率-4.8%

叁

转换后的房贷利率根据LPR的转变而转变，这里涉及到一个概念：重定价周期。

重定价周期指的是贷款重新定价的时间，对于浮动利率贷款，贷款将在重定价日，根据最新公布的定价基准及借款合同约定的浮动水平重新计算贷款执行利率。

根据规定，央行规定，最短为1年，最长为合同期限。

从目前几个银行的操作看，重定价日期，不能自行选择，一般只有1月1日和房贷发放日两个日期，有银行只有房贷发放日期。无论是1月1日还是合同日期，哪个月份调差别并没有太大。（注：不同银银行规则不同，有的银行今年开始就可以重定价，有的银行明年1月1日开始）

如果你的贷款利率在3月1日进行了转变，选择一年期重定价，那么一年后的3月1日，就会按照最新的报价利率重新定价。

肆

最后说一下房贷利率转换时的注意事项：

1.公积金贷款不在此次转换的范围内，无需转换；非住宅，也不用转换；2020年12月31日前到期的个人住房贷款，无需转换；如果是商业+公积金的组合贷款，只转换商业贷款部分；

2.从3月1日起至8月31日需完成LPR转换，银行工作人员会电话通知；根据目前工行，建行等多家银行规定，可在手机银行、网上银行、智能柜台机和线下贷款行办理；

3.只允许转换一次，转换后不能再次转换；

4.对于存在共同借款人的贷款，需要由主借款人及所有共同借款人共同确定定价基准变更；

5.在2020年3月1日-8月31日转换期间，贷款利率仍按照原贷款利率执行；

6.央行提供了两种选择，固定利率和一年一变的浮动利率，二选一；不管选择固定利率还是浮动利率，无论未来LPR如何变化，房贷利息不一定能比现在少多少。

如果你的贷款利率为85折，不管选择哪个哪种，如果明年LPR还是4.75%，那就相当于降了5个点。若之前是在基准利率基础上下浮的，由于未来LPR整体规则不清晰，如果追求稳定，保守起见，可以不要动，选择固定利率；

7.未来的房贷利率是双规制，一年期lpr利率会持续下滑，全球都处于降息周期，也就是说实体经济正式降息；但五年期lpr或微弱幅度下滑，这是基于楼市调控的需要。