楼市传来大消息：这些资金被限制进入房地产！

7月份宏观政策开始转向，各地动作不断，地方专项债券加快发行，前期中断的项目又陆续上马，信贷投放也有继续加码之势，按照历史经验，楼市调控往往在这期间松绑。

但这次有点不同，一边是通过铁公基来稳投资，另一边还在加码楼市调控！

有消息称，福建、浙江、江苏、上海等地银监局发文暂停新增地产信托的报备，已过审的信托可发行。经华尔街见闻核实，福建、浙江、陕西、天津自上周开始陆续接到了窗口指导。

这一次对楼市的加码并不是孤立事件，本月17日，住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志。约谈指出，近一段时间，部分城市房价出现过快上涨，须引起高度重视。随后有部分被约谈的城市加码调控。

众所周知，房地产是资金密集型行业，谁能够借的钱多、借的钱便宜，谁就能立于不败之地，现在房地产企业出现大鱼吃小鱼的竞争，说白了就是大型房企可以拿钱，小的信用低的银行不给贷款。

所以对房企而言，断了资金流就等于断了命，限制了你的融资就等于捆绑了你的手脚。目前房企筹钱的方式无非几种：银行贷款、自有资金、发行债券、海外融资、上市圈钱、信托贷款等。

现在银行贷款是不能用来拿地的，而国内发行债券的审批又相当严格、海外债券发行不仅利率上升而也面临监管。今年房企各种融资渠道被限制的情况下，唯有房地产信托贷款一枝独秀。

据民生地产金融组的数据显示，2018年1-7月，地产集合信托放量同比增长80%。据用益信托网的数据统计显示，截至8月14日，信托资金投向房地产领域的信托产品共计2179个，规模总计5186.84亿元，占比逼近一半。。

什么是房地产信托？

比如小黑在某个山头开发房地产，预期未来年均收益是15%，小黑通过信托中介把这个未来收益权打包分别卖给A、B、C、D，最终拿到资金用于初始的拿地、建房以及后期的维护，这就是房地产信托模式。

一般而言，相比其他融资方式，房地产信托要比其他融资成本高些，目前中小房企的平均融资成本已高达12%~15%，而大型房企的融资成本也基本在8%~10%之间，相比去年有显著的提高。相对而言，银行贷款、发行债等融资方式也仅有4%~5%左右。

有的人要问了，有那么多便宜的钱，干嘛非要借价格更高的信托资金？当然是没法借，今年监管层盯着很紧，之前楼市调控可能更多停留在地方调控层面，而今年则多了中央的督促，对于调控不力的地方很可能被“点名”，对于房价盯得不可谓不紧。

想必大家都注意到近期租房市场上的新闻，“我爱我家”前总裁胡景晖指责自如、蛋壳等长租公租抬高房租，随后不久北京住建委等相关部门约谈自如相寓、蛋壳公寓等相关负责人。

监管层近期对房租、房价的特别关注原因有二：

一、当前是特别的时间窗口，7月份财政财政开始转向，大项目上马的情况下房地产不可能会缺席，房价上涨的压力大。而在此前中央级的会议又特别指出要注重“预期引导”！什么意思？比如现在大家都预期房价要涨了，炒房地要动手了，这时候必须得加码调控稳定预期。要知道7月份70个大中城市中新建商品住宅价格就有65个环比上涨。

其二是今年房地产信托的增长确实引人关注，今年4月资管新规发布后包括信托贷款在内的表外融资普遍下滑，唯有房地产信托在增长，这里的资金有脱实向虚的嫌疑。

总之，本次监管层对房地产信托的收紧，不一定会对房价产生很大的影响，但它确实告诉我们一个信号：宏观政策执行的是定向政策，楼市继续收紧，财政货币等政策有所放松。如果我们把楼市比作成一个前行的列车，那么财政货币的宽松就是踩油门，楼市继续收紧就是踩刹车，至于能不能停？就要看两者的力度以及相互配合。

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