投资理财早知道 篇八十八：碧桂园是下一个恒大？ 揭露背后失败本质...

除了拉胯的A股，最近楼市也同样不让人省心。

继恒大之后，碧桂园最近也要彻底凉凉了，自从出现债务违约，9月份碧桂园销售额仅62亿，同比暴跌80%。

没想到，我20年写的文章，里面提到的房地产公司全部债务暴雷后，现在还要加个碧桂园...

其实我反倒很好奇这62亿咋卖的，现在谁还敢买碧桂园的房子。

不过碧桂园未来一年内还要还1087亿的债务，还没偿还的有息负债高达2579亿，这点销量完全不够偿债。

由于销售骤减，导致没有新增现金流，无法偿还贷款，无法继续交楼，并进一步加剧债务违约，银行、金融公司也都会断除贷款资金链。

这种情况下，破产清算几乎是迟早的事，就像是一张多米诺骨牌，当第一张牌倒下时，后续结局已经确定。

不过碧桂园这事吧，说它是第二个恒大，其实它和恒大还是有一些差别的。

虽说这俩都是善于玩转高杠杆，高周转打法，但碧桂园并没有和恒大一样一会足球队，一会新能源车，碧桂园纯纯就是被自己作死的…

了解碧桂园的，大概都有听说过森林城市的项目，当时光这一个项目就给碧桂园亏了2000多亿，算是碧桂园暴雷的导火索核心之一。

具体怎么一回事呢。

碧桂园当年海外拿了块地，处在马来西亚，距离新加坡隔海只有2公里，但马来西亚名字不好听，叫取做新加坡旁-森林城市

号称买了之后就有永久产权，永久签证，地面都是公园，建筑外都是植树，独立岛屿，临靠海边，四季如春，不知道你当时有没有看过这个广告，反正我是看了有点上头。

这个项目可以说是倾尽了碧桂园全力打造，当年碧桂园一年利润也就200多亿，而项目的投资是2000多个亿，可以说成败在此一举。

碧桂园杨主席之所以敢这么干，正是因为杨主席结识了柔佛州的苏丹。

苏丹，人话说就是马来西亚其中一个洲王室的“国王”，他们每隔五年都会聚在一起投票，选举其中一个人成为马来西亚的国王，也就是国家元首。

森林城市这个项目，柔佛州的苏丹也拿到了这个城市花园34%的股份，属于杨国强和苏丹共同开发，一起砸了1000亿美元投资。

这也是他敢在马来西亚大额投资的底气所在。

但千算万算，没想到后来2018年，柔佛州苏丹的政治死敌，93岁的马哈蒂尔上台当选了马来西亚的总统。

老马一上台，没多久他就投下一个重磅炸弹：表示不允许碧桂园森林城市对外国人销售，也不会给外国买家发签证。

这事一出，直接让那些投资者炸了，这买房移民送绿卡、获得长期居留签证，子女上名校的梦全部泡汤了。

中国人不买了，那么本地人买不买呢？

答案是也不买，因为森林城市这个项目的售价实在太贵，比当地柔佛州新山市最好的地段房价还贵，这地方说白了就是一个距离市中心45公里的人工岛…

同理新加坡人也不买，因为去马来西亚来回海关麻烦，这地儿还没配套。

所以大家都不买，为数不多买了的中国人又不常来住，这地儿就变成了一个鬼城，目前是一片荒凉，商超90%都处于关门状态。

这个项目，碧桂园在前两年卖了300亿左右，18年马哈蒂尔上台就卖不动了，但累计却投入了2500多亿，这一算基本是全打了水漂。

其实马哈蒂尔当时并不是单单针对我碧桂园，马哈蒂尔上台后，还同步叫停了中国投资的三个项目，总额1500亿元人民币，其中连思聪家的万达家也吃瘪了。

最后啊，我觉得碧桂园的失败，森林城市项目站错队，没搞好政治分析是一方面，但本质还是碧桂园和恒大一样都严重误判了形势。

在17、18年房地产下行周期的拐点没有选择收缩杠杆，反而继续买地搞扩张。

碧桂园之前也是和恒大一起搞金控，财富公司这些，向全社会融资，成本动辄十几二十个点，走的是和恒大都是高杠杆高负债高周转。

只是恒大玩的比较花，什么足球队，汽车，矿泉水都玩罢了。

而像碧桂园这种超高周转，超低毛利的生意，确实是一直行走在钢丝上。

你算算，每年卖三五千亿房子，利润只有两三百亿，借钱是动辄几千亿。

比如这两千五百亿的森林城市项目，按照5%的利息算吧，光利息一年就一百多亿，经济环境稍有变化，加点息就能让企业亏损。

这几年海外盘亏钱，国内盘也一样卖不动，加上国家还强制收缩杠杆，所以碧桂园就一起嗝屁了。

说到底，本质还是经营过于激进，加上对大形势的误判。

杨主席如果能在18年万科提出”活下去”的时候，一起减少扩张和杠杆，增加现金流，搞不好现在就能活下来了。

这就和我们炒股差不多，当你遇上了一个价值毁灭的股票，它跌了很多，你把钱都抄进去，甚至还加杠杠，结果发现才到半山腰，那接下来死的就很快了。

对了，据说森林城市当时去化的时候还给每个员工制定了硬性指标，要求每位员工至少卖出一套城市森林的房子，否则降薪甚至淘汰，这波骚操作是几乎把所有员工都带上贼船了

总的来说，碧桂园这次负债1.43万亿，比起恒大的2.4万亿虽然不及，但碧桂园侧重三四线城市的布局，均价是比恒大要低不少的，所以受影响的家庭搞不好更多。

这次，又会让多少人背上了烂尾房和贷款呢？...

………

昨天A股继续血跌，芯片新能源医药中概一个都没放过，创业板续创三年新低，我的账户今天亏0.73%，哎，这市场，给我整无语了。

操作暂无，还是老老实实拿着那些资产，纳斯达克100ETF、标普500ETF、牛二十、三足鼎立、纳指生物科技、中概互联、港股医药、创业板增强。

1、杭州调整限购区范围，从9个区缩小到4个区，目前仅剩上城区、拱墅区、西湖区、滨江区，从各省市放开限购也能说明目前房地产市场的不景气。

2、美国30年期国债收益率上涨10个基点至4.85%，据说美国三十年期的房贷利率高达7.7%，甚至有超8%的，贷款300万30年每月要还按揭2.1万，这数字有点吓人，按理说这个利率房价会崩盘，但实际没有，主要是因为即便这个利率上车，如果后续利率下降的话也是可以按最新市场利率重新签订合同，目前之所以供需能平衡，就是投资者赌房价会涨或这个利率后续大概率要降…

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