新版房贷来了，30年才能调整一次，买房人必看（附24家银行LPR转换指引）

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才刚入3月，银行速度够快的。

今天大白登录工行手机APP，首页已经出现存量房贷转LPR的入口。

来源：工行手机银行APP

中行更积极，一进APP，直接弹窗提醒。

来源：中行手机银行APP

没毛病，和政策说得一模一样，从2020年3月1日到2020年8月31日，银行要完成存量房贷到LPR计价的转换。

不清楚LPR计价是什么意思？可以看下这篇科普《房贷又能少还一点，那房价涨不涨？》。

而这次转换LPR计价，有两个关键概念得先搞清楚。

1、存量房贷

特指2020年1月之前的房贷（2020年1月之后的房贷直接执行LPR），有两种情况：

贷款已经发放的；

和银行签了放贷协议，但贷款还没下发的。

只要你是1、2任一种，那耐心等着银行联系你吧。

到时，你会有唯一一次的机会，决定——

是按固定利率还房贷，还是转换到LPR。

转换之后不能再变（如果你刚贷款，等于30年只调一次）。

固定利率跟LPR的区别在《房贷又能少还一点，那房价涨不涨?》中，大白解释得很清楚。

包括为什么建议大家选LPR，也有分析。还不懂的朋友，可以多看几遍。

２、LPR

3月到8月，不管你在哪一天选择转换，各银行统一采用2019年12月的LPR，即4.8%。

这样就能避免3月的LPR高，8月的LPR低，3月转换更占便宜的情况出现。

因为转换时的LPR，直接决定你今后房贷的加减点。

加减点公式：原合同利率-4.8%。

像大白的房贷，是5.145%。

差值就是：5.145%-4.8%=0.345%，也就是加了34.5个基点。

以后我的房贷利率，就都是：LPR+0.345%。

因为借款人只有一次机会，要么转换到LPR，要么选固定利率。

所以，加点/减点一旦确定，后面就不会再变。

以后房贷就只跟着LPR变，LPR降，就能少还一点利息；升，就得多还利息。

从这里能看出为啥国家大力推LPR，因为它更灵活，可以随时调整，国家要调控房地产市场会更方便。

而从全球低利率的大背景看，长期，中国的利率一定也会往下走。

所以，除非你想这一两年把贷款提前还掉，不然都建议选LPR。

02

说了这么多，那怎么将旧房贷转换成LPR呢？

根据中国人民银行的统计，目前至少有24家商业银行启动了转换工作。

分别是国家开发银行、进出口银行、农业发展银行、工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、招商银行、中信银行、浦发银行、兴业银行、光大银行、民生银行、华夏银行、广发银行、平安银行、浙商银行、恒丰银行、北京银行、上海银行、江苏银行。

这些银行都在官网、APP、官方公众号、网点、手机短信上做了公告，挺好找。

找不到也没关系，8月底完成LPR转换，是央行给银行下的死任务，银行比我们急。

所以，银行早晚会找我们，耐心等着就好。

下面大白就以工商银行为例，告诉大家如何转换到LPR。

第一步：登录工商银行手机app。

第二步：首页点击“全部”，然后找到“存贷款—利率基准转换—一键转LPR”

第三步：会出现一份“定价基准转换合同清单”。

可以看到谁是贷款的主借款人，跟银行借了多少钱，还了多少了，以及银行什么时候放款的。

瞄一眼就好，继续往下走，进入第四步。

第四步：“合同变更确认”，这是核心，一定要仔细看清楚。、

大白挨个替大家拆解下。

关键信息1：定价基准

原先买房的合同，贷款利率都是按全国统一基准利率4.9%来定价，银行可以适当上浮或打折。

像大白的房贷利率是基准利率上浮5％，即基准利率4.9%*1.05=5.145%。

如果转换成LPR，那贷款利率=五年期LPR+加点/减点。

多说一句，五年期LPR针对贷款期限超过5年的贷款。

大白房贷借了30年，所以适用于5年期LPR。

要是你借的是5年以下的贷款，那你适用于１年期LPR。

关键信息2：浮动方式

大白目前房贷利率是5.145%。

转换成LPR后，加点固定为34.5个基点。

即，以后我的房贷利率为：LPR+0.345%

LPR代入4.8％，得出5.145％。

看着没变化。

其实不是。

玄机在↓↓

关键点4：重新定价日

老版房贷，按照固定日浮动，一般默认固定日为每年的1月1日。

而转换LPR后，最短可约定一年调一次利率，也可以约定2年、3年、5年调一次利率。

但工行其实没给我选，默认一年调一次。

而具体哪天调，有两种选择：

1)每年的1月1日

选这个，那要到2020年1月1日才执行新利率。

2）贷款发放日对应日调整

大白的贷款是6月6日下发的。

我要是选这个，因为现在还是3月，还没到6月，那到6月6日那天，我的新利率就开始生效。

发现没有，如果你选“贷款发放日”，而对应的日期，在3月-8月之后，即9月-12月之间，那其实从今年开始，你就能享受LPR定价，比选“1月1日”提早好几个月。

不过，因为新旧利率一样，实际还款没变化。

除非到2021年6月6日，再次调价时，LPR变了，那还款额才会跟着变化。

第五步：做了合同变更后，点击“确认”，再输入手机号，做人脸识别，变更流程就走完了。

很快，大白就收到了一条短信。

整个流程是不是很简单？

只要你搞清楚了什么是LPR，什么是加点/减点，重定价日的细微区别，完全可以自助完成。

提醒下，目前工行的线上操作，只支持“转换为LPR”，如果你想选“固定利率”，那得等到3月中旬。

其他银行转换成LPR的流程也不复杂，按提示操作就行。

大白有朋友分别在招行、中行贷的款，也都在今天顺利完成了转换。

以下是中国银行统计的24家银行存量房贷转换LPR的公告链接，有需要的朋友，按需自取。

图片来源：中国人民银行

如果你不知道操作手机银行，或借款人不只一个，那可以等疫情结束，去银行线下网点办理。

不需要去你当初贷款的网点，只要是该银行任一网点就可以办。

记得提前预约。

以免排队，这次涉及近30万亿的存量房贷，银行可是有得忙了。

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